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房地產:房價為什麼不聽話
且調且漲
觀察北京的房價,會發現一個有趣的悖論:在以2006年『國六條』為代表的一系列旨在抑制房價上漲的宏觀調控政策出臺後,北京房價不僅沒有出現走低跡象,反而有且調且漲之勢。
來自北京市房地產信息網的數據顯示,2006年12月,北京普通住宅銷售均價為10323元/平方米,比1月的7460元/平方米均價整整漲了34%。在調控政策和實施細則出臺之後的三季度,北京房屋銷售均價為9397元/平方米,與二季度相比上漲19.5%。
粗略估算,北京市2006年整體房價(含商品房及其他類型住宅)的漲幅接近20%,均價已達8000元/平方米以上。
2006年5月,國務院轉發九部委《關於調整住房結構及穩定價格的意見》(下稱『國六條』)。意見甫出,業界大嘩。市場人士普遍認為,『國六條』對房市的影響,與2005年疏可走馬的『國八條』相比,要直接狠辣得多。其一,『90平方米住宅需佔總開發面積70%』的套型新政直接影響開發商的規劃報批和市場運作;其二,限價限戶型的『雙限政策』改變價高者得的拿地規則。
然而,細心者會注意到,文件中對於調控房價使用的是『穩定』一詞。從這個詞的選擇上,政策制定者的矛盾心態可見一斑。一方面,房價飛漲引來的民怨沸騰與對房市泡沫的擔心交織,使得控制房價的上漲成為當務之急。另一方面,房地產行業與金融信貸和地方財政休戚相關——北京、上海等地方財政70%左右收入來自土地出讓金,銀行信貸資金則一半以上集中於房地產;如房價下跌過猛,勢必對銀行和地方財政健康造成巨大威脅。
因此,政策制定者的目標,從一開始便是希望通過某種不至傷筋動骨的結構調整,在平衡地方財政、銀行等多方利益的同時,達到『適度』放緩房價漲幅、平抑民怨的目的。對政府而言,房價漲幅的理想模型是——房價指數持續上漲,但漲幅嚴格控制在某個范圍以內。
這是一個承載了太多利益的復雜『理想』。至少從2006年的情形來看,房價並沒有朝著這個『理想方向』行進。
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