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宏觀調控措施沒有打破房地產開發鏈條上各利益集團在土地升值預期下的一致行動機制
且調且漲
觀察北京的房價,會發現一個有趣的悖論:在以2006年“國六條”爲代表的一系列旨在抑制房價上漲的宏觀調控政策出臺後,北京房價不僅沒有出現走低跡象,反而有且調且漲之勢。
來自北京市房地產信息網的數據顯示,2006年12月,北京普通住宅銷售均價爲10323元/平方米,比1月的7460元/平方米均價整整漲了34%。在調控政策和實施細則出臺之後的三季度,北京房屋銷售均價爲9397元/平方米,與二季度相比上漲19.5%。
粗略估算,北京市2006年整體房價(含商品房及其他類型住宅)的漲幅接近20%,均價已達8000元/平方米以上。
2006年5月,國務院轉發九部委《關於調整住房結構及穩定價格的意見》(下稱“國六條”)。意見甫出,業界大譁。市場人士普遍認爲,“國六條”對房市的影響,與2005年疏可走馬的“國八條”相比,要直接狠辣得多。其一,“90平方米住宅需佔總開發面積70%”的套型新政直接影響開發商的規劃報批和市場運作;其二,限價限戶型的“雙限政策”改變價高者得的拿地規則。
然而,細心者會注意到,文件中對於調控房價使用的是“穩定”一詞。從這個詞的選擇上,政策制定者的矛盾心態可見一斑。一方面,房價飛漲引來的民怨沸騰與對房市泡沫的擔心交織,使得控制房價的上漲成爲當務之急。另一方面,房地產行業與金融信貸和地方財政休慼相關——北京、上海等地方財政70%左右收入來自土地出讓金,銀行信貸資金則一半以上集中於房地產;如房價下跌過猛,勢必對銀行和地方財政健康造成巨大威脅。
因此,政策制定者的目標,從一開始便是希望通過某種不至傷筋動骨的結構調整,在平衡地方財政、銀行等多方利益的同時,達到“適度”放緩房價漲幅、平抑民怨的目的。對政府而言,房價漲幅的理想模型是——房價指數持續上漲,但漲幅嚴格控制在某個範圍以內。
這是一個承載了太多利益的複雜“理想”。至少從2006年的情形來看,房價並沒有朝着這個“理想方向”行進。
宏觀調控後遺症
從2005年開始,房價就成爲一個讓中國政府頭疼的問題。當年4月,國務院下發一份關於切實穩定住房價格的通知,即“國八條”。文件從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入,目標只有一個,就是穩住房價。
其時,這一政策也曾引起市場廣泛震盪,但結果不如人願,房價在調控聲中繼續高漲。這直接導致了2006年“國六條”的出臺。
持續兩年的宏觀調控的結果,顯示了中央一級政府對於房價問題的憂慮。但是在各種利益格局的消化和左右之下,新政對市場的直接影響,只是刺激了新一輪的炒房熱潮。
回顧2006年調控,“90平方米佔70%”的戶型限制,由於地方政府的實施細則或遲遲不出臺,或大打折扣,最終對待審批項目的影響十分有限。即使這項政策能有影響,也僅是在完成土地開發兩到三年後,能大大增加小戶型供應量,這是否會進一步影響房價,還要看市場的反應。
從目前來看,房型限制政策立竿見影的影響是,超過90平方米的“大戶型”成爲新一輪炒房熱的主題。該政策公佈僅一週,北京90平方米以上住宅均價便明顯上漲。由於該戶型住宅在北京的總供應中佔70%以上,導致三季度房價拉昇近20%。超過90平方米的大戶型本來就是目前市場銷售的主題。在市場人士看來,三口以上家庭爲改善居住條件升級住房,是需求的重要組成部分。
又如,在二手房強制徵收個稅政策及經濟適用房回購政策出臺前,均出現集中交易導致價格上漲的現象。2006年,北京二手市場交易價格上漲達25%左右。
另一方面,宏觀調控直接導致市場供應與投資的集中波動,這一波動亦最終傳導至房價上。北京自二季度宏觀調控後,商品房竣工面積大幅度下降。
來自北京市房地產管理局的統計顯示,1月-9月,全市商品房竣工面積1259萬平方米,比上年同期下降29.5%。其中住宅894萬平方米,下降36.4%;商業及服務業等經營性用房76.4萬平方米,下降10.2%。至10月,普通住宅月均供應面積較2005年減少了28.5%,別墅公寓月均供應面積減少38.9%。
宏觀調控導致的市場空白期,間接助長了開發商囤盤沽價的行爲,直接刺激了由投機主導的存量住宅的銷售。至2006年7月末,北京商品房空置面積955.5萬平方米,比上年末減少418.5萬平方米;其中住宅空置面積511.9萬平方米,比上年末減少287.8萬平方米。在全部商品房空置面積中,位於四環路以外的面積有544.7萬平方米,佔全部空置面積的57%,空置時間在三年以上的面積爲110.7萬平方米,佔全部空置面積的11.5%。
事實上,自2004年以來,每一輪宏觀調控都會帶來市場供應的一段空白期,這種人爲製造的供應波動,加重了供求的不平衡,也是刺激房價上漲的重要因素。這一因素影響將延續至2007年。而北京地區因2008年舉辦奧運會對土地開發的限制,更加劇供求失衡,很可能形成“擠壓下的井噴”。
在“2008效應”下,自2006年中開始,北京開發商均加大了對現有土地儲備項目的開發。其中,2006年1月-10月的新開工面積,較2005年同期提升14%。據偉業顧問公司預測,2007年北京有效供給住宅面積將達2145萬平方米,比2006年增加50%。
但是,預售面積的大幅增長會導致房價下跌嗎?答案是不一定,因爲土地成本還在攀高。房價的構成主要包括房屋開發成本(包括建設成本稅收等)和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米間,歷年變化不大,地價則相反。2006年1月-10月,北京住宅用地平均土地價格爲3463元/平方米,比2005年的2546元/平米方增長36%。