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孫子兵法中有『知己知彼方能百戰不殆』之說,這一說法已流傳百年了,並已被無數的事實所證明是真理了。
戰爭中最高決策者首先在制定戰略戰術之前要盡可能充分的了解敵情,因此纔有了大量敵後偵察與間諜故事中的英雄。真正決定戰爭勝負的是『知己知彼』,而並不完全在於武器、裝備與實力。自然界中也有一物降一物的說法,告訴人們的也是也許斗爭的雙方之間有著巨大的實力差別,但卻可能相生相克,『知己知彼』纔能相安互生。
一個國家的經濟政策同樣必須建立在科學的判斷原有生存狀態的基礎之上,前提正在於充分的了解『敵情』,找到真正影響未來的根源,纔能有針對性的制定預期的指導性政策。
中國的房地產已經遭遇了連續多年的各種各樣組合拳的調控,但卻頻頻引發非議,不但形成了政府與市場之間的博弈,也形成了政府與地方政府之間的博弈。問題大約正是出在決策者並沒有真正了解『敵情』、了解現狀,以至於只能『隔山買老牛』。出臺大量與現實相背離,而自認為高明的行政措施,以為可以靠國家的強大行政實力、管制與審批實力、稅收與限制性措施硬性的扭轉市場與消費者的預期,服從於『錯誤』的指令,但市場與消費者卻只能從現狀的實際出發,並不服從於有悖於市場經濟的『指揮棒』。
也許重要的在於1998年住房私有化改革之後,應像全國人口普查一樣在全國城鎮普遍的進行一次住房情況的全面調查,在全面了解城鎮住房情況之後確定中國未來的住房制度與政策。
都說中國的房地產有泡沫了,但有誰能說清楚中國的住房現狀呢?如果中國的現狀是住房遠遠不能滿足城鎮家庭的住房需求,又何談泡沫呢?
美國只有3億的人口,確有1.267億套成套住房。中國的城鎮有近6億人口,但卻只居住在1.29億套住房中。不說住房的質量與面積大小,僅從擁有住房存量的套數看,就相差極大。
美國2006年的住房生產量為214萬套,中國的商品房約400萬套,在原有存量數巨大的情況下,美國戶均擁有住房的套數遠大於中國城鎮,卻仍在以中國商品房供給量的50%以上的生產套數在建設。相比之下中國在遠不能滿足住房實際需求的情況下,這種生產速度是過高了嗎?
美國2000—2010年的住房指導性規劃套面積為165平方米(前十年為175平方米),而我國2005年普遍商品房戶均為120㎡±20%,2006年為90㎡佔70%。美國的現狀住房戶均為170㎡,我國城鎮有1億套的單元戶一、二、三居室,戶均面積在76㎡左右,9500萬套二、三居室的戶均面積低於80㎡。從全國存量住房情況看,低於90㎡的小戶型佔全部存量的約80%,扣除非成套住房,超過100㎡以上的住房在總量中的比重不超過10%,佔主導地位的改善性需求重要的正在於擴大居住面積。70年的使用期讓住房應有合理的壽命周期。
中國有住房竣工的統計,但卻沒有拆除成套住房的統計。如果每年所拆除的都是棚戶區則不統計也罷。但實際大量拆除的卻是80年代之後建設的成套住房。北京消滅城中村的同時,也在大量拆除80—90年代的高樓大廈。每年拆除約400-700萬㎡的違章違法建築,但連續拆除了數年仍未拆完,而這些被拆除而形成的需求並未計算到按收入計算的消費能力之中。
美國擁有私有住房的自有比率相對穩定的保持在68.9%,歷史最高水平為69.3%。而中國在執行住房制度改革之後,房改房的比重高達52%,加上原有私房(佔9.5%)和商品房的比重使中國城鎮居民按戶統計的住房私有化率高達85.8%,租賃公房比重達11.4%,成為城鎮住房的重要構成。因此重要的不是要解決房荒問題,不是要解決多數人無房住的問題,而是要解決改善原有住房的質量,解決人口與家庭分化的增量和城市化改造中的增量問題。
房價的下跌將影響中國城鎮絕大多數家庭的資產擁有量,讓絕大多數家庭在政策調控的盲目性中成為犧牲品。但房價暴漲則會影響生活質量的提高與城市化改造中的成本,同時也會影響到城鎮家庭增量中的購房困難。這就給中央政府的調控出了個難題,中國政府的政策一定不會是僅僅滿足於服務於少數家庭的,對低收入家庭可以用政府稅收的轉移支付,建立住房社會保障體系解決居住的基本權利問題,但並不解決財產的分配公平問題。只能用增加供給來調節供求關系,讓房價保持在相對穩定中緩慢增長。但遺憾的是政策並沒有鼓勵增加供給。
表明看中國的房地產投資增速是增長的,似乎給人們的印象是供給在增加的。但實際上中國非商品房建設的供給量是在大幅下降的,商品房供給量的增長並不能完全替代房改之後非商品房建設的下降速度。其二,投資金額的增長並不完全是供給量的增長,因為土地從無出讓金到有出讓金、再到高地價的增長中佔據了投資增長中的絕大部分。如果扣除了國家收取的土地地租,則固定資產投資的增幅就大大降低了,如果將地租變成房租列入消費之中則消費就大大增加了。總之商品房住宅的供給總量連續幾年始終徘徊於400萬套以下。可以肯定的是房地產投資增長並不像某些所謂『學者』或『經濟學家』們認為的那樣在大幅的增加住房的供給總量。
從傳統的木格窗到空腹鋼窗,我們經歷了平開鋁合金窗,普通塑鋼窗、雙開高塑窗、玻璃窗牆、幕牆、內外呼吸幕牆,從非節能向節能、環保、美觀耐用進步,造價從幾十元人民幣到幾千美元一平方米的過程。
衛生間從只有一個蹲坑到有了手盒、有了熱水或熱水器、有了淋浴、有了浴缸、有了乾濕分區、有了化妝臺和洗衣房,從三居、四居只有一個廁所向二室二衛、三室二衛發展,並形成了主臥帶衛生間的格局,主臥中是否有衛生間也已成為消費者購買的重要選擇因素。
從無客廳、無門廳的設計變成了有門斗、有起居室、有大客廳、有餐廳、客廳雙功能廳的過渡,也同樣在面積增加的同時功能與質量得到了改善,已成為家中社交的必備條件。
四平方米的廚房過去要承擔洗臉、刷牙、洗衣、做飯等多種功能,今天有了成套的櫥櫃、合理的操作套,曾經在客廳中成為榮耀的冰箱也進了廚房的角落,甚至有了中西廚的分離或者增加了早餐臺。這不僅是面積的增加,也是生活質量的提高,這一切都會讓房價增長。
如果房價的增長低於收入的增長,必須承認人們在縮小房價收入比之間的差距,而不是增加這一差距,難道當人們的收入普遍增長時,建築行業的工資不該增長嗎?當政府調控中試圖讓房價能被更多的家庭所接受時,最簡單的辦法不就是全部取消土地出讓的收入嗎?每年商品房的銷售額不到1.5萬億元,而土地出讓收入約為6000億元,遠大於全部銷售的三分之一。
70—80年代是中國嬰兒潮的高峰期,這一時段的人口大約為2.6億多,現在恰恰是結婚生子的高峰期,也是分家立戶和改善生活質量的高峰期。幾代人共居一室的生活方式正在改變和被打破,剛性需求與日益增長的物質改善性需求重疊於未來的十幾年中,增加供給與增加保障則是這一特殊時期的必然之路。
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