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“地下錢龍”刺激商業地產開發
天津地鐵網的形成不僅刺激了外圍居住組團的發展,對沿線商業地產開發同樣具有巨大的拉動作用。據了解,地鐵1號線和津濱輕軌沿線的十幾個大型商業地產項目已陸續開工,正在建設當中的地鐵2、3、9號線也規劃了大量的商業配套,一條“地下錢龍”即將形成。
全長28公裡的地鐵1號線共分規劃了17個大型商業地產項目,除已落成的翔宇公園地下超市外,西南角站20萬平方米上蓋物業、海光寺站環球置地廣場、營口道站和記黃埔綜合商業體、小白樓站新音樂廳等一系列項目均已動工建設。同時,還有一系列特色商業、沿街底商、地上綜合商業設施正在籌劃當中。在津濱輕軌開發區段,泰達市民廣場已經開業,總規模100萬平方米的泰達時尚廣場正在建設當中。在地鐵2、3號沿線,有包括順馳又壹城、時代奧城商業廣場、海河新天地公建部分等一大批商業地產項目在建或正在規劃當中。在地鐵9號線六位路段,南站中心商務區的開發建設工程已經正式啟動,包括香港嘉裡集團在內的眾多資本巨頭已有意向將進駐此區域。
郊區置業跟著地鐵走
日前,天津市地鐵3號線工程可行性研究報告獲得國家發改委批復,標志著天津市“十一五”期間規劃建設的地鐵項目全部通過國家批准。專家預測,天津地鐵骨乾網形成後,城市規劃發展、城市居住格局以及人們生活方式都將會發生一系列巨大的變化,對外圍居住組團更是具有深遠意義。“省下時間,享受生活”,將成為未來居住在地鐵兩端大型居住區居民的生活口號。
沿線樓盤“漲聲”一片
目前,天津地鐵對沿線樓盤的拉動作用已經開始顯現出來。地鐵1號線西北端的瑞景居住區,四年前住宅均價約在2000元至3000元/平方米。經過這幾年的發展,現在此趨於商品住宅均價已經超過5000元/平方米。如奧林匹克花園,2002年一期開盤時精裝房均價為3300元/平方米,而目前在售的二期的均價已達到5900元/平方米;臨近的寶翠花都,去年6月底開盤時起價為4200元/平方米,到了11月便上漲到4900元/平方米。在東南端的金地格林世界,半年的時間單位售價也上漲了約500元。
在市內地鐵1號線沿線,天津富力城從開盤到現在,每平方米均價已經上漲了1100元;城南新世家2005年開盤時均價6200元/平方米,現在已漲到7100元/平方米;大通復興門去年7月開盤時起價為6380/平方米,現在已達到7200元/平方米;城基中心一期均價7000元/平方米,如今已突破萬元大關。
在正在建設當中的2、3、9號線地鐵沿線,如陽光星期八、百合春天、太陽城第五季、海河新天地、金色家園、時代奧城、大地12城等項目,都紛紛打出“地鐵”概念,銷售價格和同區域的非“地鐵物業”相比,每平方米均價都要高出200至1000元。
居住觀念即將改變
觀察近幾年來的天津樓市,樓盤價格基本上還是以地段劃分等級,距離市中心越遠的樓盤,價格相對越低。不過,隨著天津地鐵的建設,這種“以地段論價格”的格局將會發生根本性變化,地鐵將極大改變人們的居住觀念,稀釋市區和郊區概念。
天津中原研究部經理梁美娜認為,地鐵的興建會使城市結構和人群結構發生改變,把一批客戶吸引到地鐵周邊區域中來,使城市住宅區原來的居住布局,變成地鐵沿線條狀式的布局。其次,城市形態也會因此而發生改變,會在地鐵沿線出現明顯的高層物業帶,引起地鐵周邊物業的普遍昇值。再次,地鐵將極大地提昇沿線的商務和商業價值,大量的人流和便捷的交通將形成強烈的商業氛圍,提昇商業價值。
“更重要的是,地鐵將徹底改變人們的居住觀念。”梁美娜說,“地鐵延伸到哪裡,生活的空間就延伸到哪裡。隨著地鐵的發展,人們不需要再在工作和住宅中權衡利弊遠近,將有更多市民會考慮,工作和生活的空間可以分別對待。工作在城市,生活在城郊,將成為一種新的生活模式。而地鐵的延伸也會讓有私家車的人們,將視線轉到了更遠的城市外圍或是衛星城。開車到地鐵站,爾後再乘地鐵去工作,將成為一種新的生活選擇。”
外圍組團受益最大
不過,從住宅類型分析,也並非所有的地鐵樓盤在後續市場上都有相同的表現。相對而言,地鐵線兩端、面向工薪階層的中低價位普通遠郊樓盤,受到的利好影響要遠高於地鐵沿線的豪宅。
天津中原研究部投資分析師王毅介紹,按照天津市最新的城市規劃,今後五年承擔主要居住功能的將是近郊衛星居住組團。這些組團面臨的最大問題就是交通不便、位置偏遠、配套缺乏、購物不便。不過隨著城市軌道交通的建設,以上問題都會迎刃而解。相對於市區項目而言,郊區的地鐵樓盤價格相對較低,戶型、環境一般都比市中心的樓盤要好,性價比很高。現階段,已有23%的被訪者對近郊樓盤,特別是地鐵線兩端的樓盤持認可態度。
王毅介紹,目前本市已通車和在建的地鐵、輕軌共有五條,1號線兩端的瑞景、雙港居住區,2號線兩端麗苑、中北鎮,3號線兩端的小淀、華苑科技新城,津濱輕軌沿線的東麗、塘沽、開發區段等趨於,都值得購房者關注。像寶翠花都、金地格林世界、太陽城、陽光星期八、海河新天地以及中北鎮各項目,都屬於“地鐵物業藍籌股”。當然,購房者還需注意,所謂的“地鐵物業”一般是指地鐵出口處半徑為500米之內的樓盤,選擇時還需仔細考察最終的地鐵站距項目究竟有多遠,謹防被虛假宣傳忽悠了。
軌道交通網編織啞鈴狀樓市
目前,天津已擁有軌道交通線路五條,包括已經開始運營的地鐵1號線、津濱輕軌線,以及正在建設當中的地鐵2、3、9號線,一張密集的軌道交通網絡已初步編織成型。有關專家指出,這張網絡將全面改變天津樓市的整體布局,“啞鈴”狀市場結構即將形成。
據了解,近期,軌道交通沿線土地受到追捧。如地鐵2號線東段衛國道區域,2006年底有萬東小馬路地塊、津東麗昆(掛)2006-056號地塊等多塊土地成交;2號線西端終點,中北鎮已成為目前樓市中最熱的板塊之一,五個樓盤在售,另有多個項目處在規劃當中;地鐵3號線南端終點華苑產業園區環外區,2006年下半年共有四塊土地成交,規劃的住宅建設規模為72.08萬平方米,套型90平方米以下住宅將佔70%;在3號線北端,陽光100在王朝酒廠站旁取得了一塊880畝土地;地鐵9號線六緯路段,南站中心商務區的開發建設工程已經正式啟動,包括香港嘉裡集團在內的眾多資本巨頭已有意向將進駐此區域;津濱輕軌沿線,特別是在塘沽區和開發區,有多個新樓盤紛紛啟動,包括濱海新城、金域藍灣、貽港城等,總建築面積近200萬平方米。
天津市新創置業有限公司總經理賴偉浩認為,軌道交通對整個樓市的影響主要體現在兩方面。一是極大稀釋市區和郊區概念,將更多居民引向軌道交通兩端的大型居住區,從而形成“啞鈴”狀的樓市供銷結構;二是使郊區樓盤出現兩極分化,臨近軌道交通站點的郊區樓盤和其他郊區樓盤的差價將會拉大。(姜昊)
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