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中國各地稅務部門2月1日起正式開始對房地產企業土地增值稅進行全面清算,征收30%到60%不等的土地增值稅。
加上1月1日正式實施的城鎮土地使用稅額標准提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策,中國新一年房地產稅費調控的序幕已經揭開。
自1994年以來,中國對房地產土地增值稅一直實行“預征制”:事前預征,事後清算,多退少補。但在實際操作中,一些地方只按房地產企業的銷售收入征收1%至3%不等的土地增值稅。一些房地產企業為避稅囤地捂盤待價而售,無形中助推了房價的上漲趨勢。
國家稅務總局1月16日發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,規定自2月1日起,將對房地產土地增值稅的征收由“預征制”轉為“清算制”。
有分析人士認為,土地增值稅的清算征收將加大開發商的囤地和開發成本,縮減房地產企業利潤,這意味著中國進一步通過稅收手段加大房地產市場調控力度。
事實上,自2005年以來,從央行調息,到“國八條”、“新國八條”、“七部委八條”,以及後來的一些財稅和金融政策,中國政府對房地產市場實施了一系列密集而又強有力的調控措施。
從去年8月1日起,中國所有地稅局開始征收房產出售個人所得稅,加強以稅收手段遏制投機炒房。然而,大城市房價依然在高位運行、“且調且漲”。
因此,很多百姓並沒有對年初出臺的這一新政策表現出太大的熱情,有的反而多了一份擔心。“老百姓關心的是房價,增加開發商的成本不等於房價就會下降”,一位北京市民的話多少道出了其中緣由。更有人擔心,“羊毛出在羊身上”,房價不但不會下跌,相反開發商可能還會以此為借口提高房價。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩也認為,雖然決定房價水平的是市場總需求和總供給,與企業的成本沒有直接關系,但該項成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況,起到促進房價上昇的效果,除非有其他政策能化解這種作用傾向。
江西省社科院經濟研究所所長麻智輝則表示,土地增值稅清算能夠起到相應的宏調作用。他說,清算土地增值稅視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式,這意味著開發商的利潤越高,適用的增值稅稅率越高,“這必然會導致房地產行業利潤率走低”。
業內人士對此仍持謹慎樂觀態度。北京中原房地產經紀公司總經理李文傑說,土地增值稅清算的效果取決於稅務機關的執行力,投資豪宅、超標房的房地產商可能會被較嚴格執行;而對於開發經濟適用房等滿足基本住房需求的房地產商而言,也許情況不會那麼糟。
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