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年年有人預測房價將在調控中下跌,房價年年在看跌中見漲。顯然,2007年仍然沒能摁下房市的牛頭:最近,各地房價上漲的消息接踵而至。據稱,北京五環外的新房售價都已在8000元之上,上海房價在歷經近一年的低迷後近日再度發力上拉。而更為登峰造極的是,深圳寶安區的房價從去年9月至今已從7000元漲到14000多元,不到半年時間就翻了一番,這種速度在全世界也是罕見的吧?
為何近年看跌房價者最後總大跌眼鏡?是房價不看調控的臉,還是調控不懂房價的心?領教這幾年房價越調越漲的威力後,我們不能不追根溯源,對調控思路是否存在誤區進行一番冷靜的反思。
誤區之一,房價下跌必定帶來金融風險。事實上,銀行關心的只是已發放貸款的現房一塊,而房貸一直以來都是我國銀行各大信貸品種中質量最為優良的一類,呆賬壞賬率相當低。畢竟在房貸一族中,絕大多數人的信用都是良好的,絕大多數房貸的抵押手續也是完備的,即使房價有所下降,也並不意味著他們就一定會拖欠銀行貸款。只要他們的工作和收入是穩定的,對未來的預期是正面的,他們的還貸能力就不會有任何問題。倒是房價的有漲無回可能潛藏著更為嚴重的金融風險。因此,房價的平穩運行即便間有小幅回檔,仍是金融經濟體系可以承受的,同時,要保持居民收入與GDP和財政收入的同幅度增長,惟如此,我們將不再因擔心房地產對金融和經濟的『要挾』而在房控方面畏首畏尾。
誤區之二,龐大需求推高了房價。基於這一認識,當前許多調控舉措都是奔著打壓需求而來的。問題是,這種對需求的打壓真的就那麼理直氣壯嗎?不錯,由於國民經濟的追趕式發展和工業化、城市化的快速推進,當前我國城鎮居民的住房需求確實是巨大的。但在國內需求中,自住需求是佔主體的。中國確實存在人多地少的矛盾,但這一矛盾並不能阻礙我們去充分滿足居民們的住房需求,以當今的科技發達程度,我們的住房建設完全可以在空間高度方面、在提高容積率方面大作文章。從這種意義上講,現在的城市房地產開發在土地利用上還存在著極大的浪費,還大有潛力可挖。只要我們堅定人本理念,充分發揮主觀能動性,我們完全可以摒棄打壓需求這種削足適履的短視行為。居民住房需求能及時得到充分的滿足,房價的預期上漲空間自然大大壓縮,這難道不是兩全其美的好事嗎?
誤區之三,壓縮投資和嚴控土地是房控的法寶。近年來,壓縮固定資產投資、從嚴控制土地兩大手段頻頻運用,而且也確實為宏觀經濟調控成效的取得與鞏固立下了汗馬功勞。在宏觀調控進行的同時,這兩大手段也被照搬到了房地產調控方面,有關法規是一個接一個,有關指示是三令五申。於是,我們看到,統計部門每月每季度關於房地產行業的統計總少不了投資昇降的數字,房地產投資和土地開發面積的減少屢屢被宣傳成為房控見效的佐證。可是,不知有關部門想沒想過,隨著投資和開發面積的減少,表面上看房地產行業的確不那麼火了,似乎顯得有點不那麼景氣了,但也必然意味著房地產竣工面積的減少,意味著房地產供應量的減少,意味著供求矛盾更加突出,最終也就意味著房價必然只剩下『死路一條』:除了上漲別無他途。而這,恐怕是與調控的初衷背道而馳吧。
新年伊始,各城市都說要繼續深入貫徹已出臺的各項調控措施,並認為不需要出臺新的調控舉措。實事求是地看,一些已出臺但仍未完全到位的政策如整頓房市交易秩序等確實是有其必要的,但中低價位住宅畢竟具有政策性,其供應量畢竟有限,受惠者畢竟只有極少部分人。更關鍵的問題是,如果調控的思路不從根本上作較大的調整,現有調控舉措恐怕仍不能從根本上改變房市的大格局,房價能否被控制住恐怕還很難說。
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