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隨著濱海新區的快速發展,濱海吸引了眾多投資商的目光,該區域的土地供應更是開發商關注的焦點。2006年土地供應、成交情況如何?未來土地價格會怎樣?
海河南岸土地成交居榜首
根據中原地產研究部統計,2005年底以來,塘沽通過『招拍掛』等各種形式共推出土地40餘幅,總面積超過300餘萬平方米,供地規模之大,幾乎超過天津其他地區總和。
統計資料表明,從地塊幅數來看,2006年上半年,地塊分布密集的區域有海河南岸地區和塘沽中心區兩個區域,每個區域均超過10幅。新河地區六幅,位列第二;上北區域、開發區邊緣、胡家園等緊隨其後。
從地塊面積來看,此次海河南岸位居首位,達到130餘萬平方米,新河區域則達到90餘萬平方米,顯示了政府城市規劃的方向。上北區域地塊面積也突破40萬平方米,體現了該區域規劃開發的重要性。中心區推出的地塊幅數雖多,但平均面積較小,因此總量不大。胡家園區域的土地成熟的較低,此次推出面積較少。在推出的土地中,商業性質地塊多位於中心區和海河南岸區域。其餘區域地塊性質多為居住用地。
本年度土地的推出一方面體現了塘沽未來規劃的導向,另一方面也體現了當前土地資源的分布。
根據上半年成交情況,對於塘沽已成交地塊進行統計,塘沽區域上半年累計成交土地面積突破200萬平方米,達到供地面積的65%以上。從成交情況來看,海河南部土地成交居榜首。其次為新河、開發區周邊以及上北區域。從土地具體的供需結果來看,土地成交面積和推出面積情況成正比關系。這也證明了眾多本地、外地開發商對於該類區域的關注。
開發區土地成交價格上昇最快
2006年度以來,塘沽區域的土地價格有了明顯上昇,特別是一些重點開發區域的價格更是扶搖直上。
目前,由於開發區核心地位的凸顯,因此靠近開發區的土地價格上昇最快,價格最高,遠超塘沽其他區域。今年年初由弘澤地產獲取的洞庭路地塊,平均樓面地價達到3000元/平方米左右,而塘沽中心區的地塊成交價也不過1700元/平方米左右。
新河土地由於大面積的開發,價格也得到快速提昇,本年度平均樓面地價超過1000元/平方米。而2003年順馳集團拿地時土地出讓金不過400元/平方米,到目前增長超過數倍。未來該區域土地價格仍會繼續穩昇。
此外,上北的地價漲幅也較快,目前也漲至1000元/平方米以上。上北生態區板塊效應以及水域未來城、融科等大盤效應對於區域土地增值提供了相當大的推動力。
海河南岸的土地目前成交價格在1000元/平方米以內,較之歷年,漲幅相當之大,但在短期之內價格會保持穩定。
未來土地市場漲幅趨於平穩
從2005年至今,塘沽土地市場一直較為活躍,土地成交量在全市首屈一指,這主要是由於區域房地產市場迅速發展、濱海新區的國家規劃所致。但是伴隨著各地塊的成交、開工、未來大批量供應入市給未來市場帶來一定壓力。再加上今年國家新政對於二手房交易的限制,使得原本處於預售現象嚴重的塘沽市場的二手房交易受到比較大的影響。一、二、三級市場聯動效應受到限制。因此,預測未來土地價格不會出現大的波動,平均漲幅會趨於平穩。
而塘沽區域,未來在胡家園、河南、新河區域將有大批的集體農業用地、工業用地變性為商業、住宅用地。在市場保持穩定的情況下,土地供應會比較旺盛。
自從2006年中旬,塘沽土地交易收歸土地交易中心以來,區域土地成交量驟減。因此過去在塘沽土地多由當地開發商獲取的局面會有所改觀,將利於外地開發商、投資商的介入。這對於區域房地產市場的發展、產品品質的提高都具有重要的意義。(天津中原物業顧問有限公司研究部高級投資分析師高飛)
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