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2006年的最後一段時光,在『滿城盡帶黃金甲』的聒噪中房地產界暗流湧動,繼續上演嬉笑怒罵的悲喜劇,袒胸露乳還是披上黃金盔甲的故事,在政策浪潮中演繹著不同的宿命,重慶房價下跌市場蕭條的信息只是個開始。這幕故事,更像《夜宴》中帝王被弒之後宮廷的紛繁混亂,版圖的劃分剛剛開始,各股勢力利用規則不定形勢不明的現狀大做文章。
2006年從加息開始的關於錢的故事,回味起來依然發人深省:調控潮水過後,誰將被扒個精光,誰又會是笑到最後的亂世梟雄呢?
一、調控催生『戰國夜宴』
房地產金融政策梳理
梳理今年的房地產金融政策:1,兩次加息;2,未封頂樓盤不予發放個人按揭貸款(北京銀監局);3,個人按揭貸款買90平米以上房首付提昇至三成。
加息:4月28日,央行調高一年期貸款利率0.27個百分點,由原來的5.58%提高到5.85%;8月19日,央行再次上調金融機構人民幣存貸款基准利率,金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的2.25%提高到2.52%,一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.85%提高到6.12%。
首付三成:6月中旬,各商業銀行制定完畢國六條細致並開始實施,在銀行申請第一套住房貸款且購房套型面積超出90平方米的,銀行將對其執行最低三成的首付款比例;申請第二套房房貸的個人,不論其購房面積大小,銀行將統一執行最低三成的首付款比例。
未封頂樓盤不予發放個人按揭:2003年6月央行出臺的『121號文件』(《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》),在文件裡明確規定:『為減輕借款人不必要的利息負擔,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。』2006年10月中旬,北京市銀監局讓這條閑置三年的政策生效,緊急叫停未封頂樓盤個人按揭的發放。
未封頂樓盤不予發放個人按揭影響最大
12月21日,焦點年終論壇之金融分論壇現場,包括復地華北區總經理張春華,湘江偉業總裁方明理,地雅投資總經濟師倪穎,明天地產業務發展中心總監賈玉鵬,北京永同昌房地產(集團)開發公司副總經理雷越姝,高通智庫投資顧問有限公司總經理張宏在內的六位嘉賓暢談對房地產金融的看法,筆者讓他們評選對今年房地產金融影響最大的地產金融政策,『未封頂樓盤不予發放個人按揭貸款』獲全票通過。雷越姝補充認為,對開發企業影響最大的是未封頂樓盤不予按揭,而對消費者來說,首付三成的政策影響最大。
按常規,關於今年房地產金融方面相關的具體統計要到2007年1或者2月的時候纔會由相關部門公布,但在感性和直觀層面,未封頂樓盤不予發放個人按揭的確影響最深。在市場層面對此政策影響的一個效果是,最近京城的一些樓盤開盤之後,消費者如果用全款來購房開發商甚至給到9.1折的折扣。
期房預售對開發商的一個好處是,銀行的大批款項通過購房合同流轉到開發商的賬上,用以進行下一步項目開發。但是潛在的項目風險和金融風險就轉嫁到銀行和消費者的頭上,2003年央行出臺的『121』號文件實際上是規避期房預售風險的一種方式,2006的冬天這一政策空間,游戲規則已經更改。
對於開發企業的影響,雷越姝認為,這對於那種快進快出,力求速度的企業影響更大。因此企業都會把開發速度降下來,轉而追求銷售價格:『現在讓施工企業墊資的情況非常常見,追求開發速度比起開發價格,讓他們墊資的情況比較少。但是現在銀行的口子被封了,只能是讓施工單位墊資,而開發速度的下降將使得供給下降,房價只會繼續高攀。』
本年度金融政策對明年房價影響
湘江偉業的方明理認為,央行出臺政策的最大初衷是調控房價,但是最後的效果可能事與願違,房價的走勢可能是漲。但是對此,雷越姝認為,政策出臺的初衷可能不是平抑房價,而是規避銀行的金融風險。因此不管是首付提高,加息,還是不發放未封頂樓盤的個人按揭,銀行都從中獲利。
1998年房地產市場化改革之後的一項最重要的舉措就是對個人買房在金融上的支持,銀行可以發放低息個人住房按揭貸款,首付兩成就可以預支未來的消費,這等於是把市場的消費能力和需求擴大了五倍。這項政策大大刺激了當時嚴重依賴住房消費以擴大內需的中國經濟。解鈴還需系鈴人,央行希望通過政策的回歸以達到抑制需求的目的,初衷很容易理解,但實際的過程可能並非那麼簡單。
將進一步行業洗牌
房地產金融調控政策作為房地產調控經濟手段之一,對整體市場的影響是深遠的,企業行業洗牌的繼續是肯定的。在國六條出臺之後,工商聯會的聶梅生會長在一次會議上表示,行業將有50%的開發商死掉。
與金融相關的一個問題是土地,在資金密集型的房地產開發領域,現在獲取土地的代價相當高。縱觀今年的土地交易市場,如果不是年底用行政的手段進行遏制,土地的價格很可能達到一個聞所未聞的高度。而參加大塊土地交易的開發企業,全都是耳熟能詳的大企業。中小企業,都在消化早年囤積的存量。
企業之間因為缺錢和缺地等多方原因,兼並和合並越演越烈,為了生存和發展並購鏈條在加劇。而在金融創新上,多元化融資的路已經鋪開,這對外資是一個機會。
2006行將成為歷史,等待各個官方統計數據出臺的時候,對於本年度的回顧纔算公允。但圍繞錢而發生的房地產故事,讓這個冬天,變得異常詭異。夜宴,華燈初上,鹿死誰手還很難講。
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