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限外政策,實施依據
自7月18日出臺《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(以下簡稱『意見』)的規定後,市場上對於外籍人士購房的限制和港澳臺及華僑在大陸購房等問題的討論不絕於耳。然而想在數量上給與限制並真正得到准確的購買數量信息是相當困難的。就此北京中原三級市場部副總經理宮萍表示此次通知的出臺對該項意見的實施將起到一個很好的推動作用,未來會有效地確定此類特殊人群的個人房屋擁有量,從而增加了意見的可實施和可操作性。
信息公開,尊重權利
通知中第七條明確提出房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息,單位和個人可以公開查詢,北京中原三級市場部的分析人員諮詢後得知就北京市的房屋權屬檔案資料查詢的現狀而言,一般是在買賣雙方去房地局辦理繳稅、遞交過戶材料時纔能由房地局的工作人員在房屋檔案庫中查到相關的房屋權屬登記情況。在一般情況下房地局的工作人員不願接待單個買售人在繳稅前的查詢行為,如果每個欲購房的個人都來查詢,將會增加很大工作量,如果真需查詢還需要遞交申請資料,手續相對繁瑣。而依據最新通知的內容,以後其中約定的房屋權利人或者其委托人、房屋繼承人、受贈人和受遺贈人以及相關國家機關和機構在必要的情況下都可以查詢房屋的權屬登記信息,其包括房屋的原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。這極大地體現了政府更加注重房屋權屬信息的公開化和透明化,並對於民眾的知情權給予了充分的尊重。
交易安全、過戶順暢
北京中原三級市場部的分析人士認為通知的出臺也將有利於二手房交易的安全與順暢。在二手房交易中存在這樣一種『隱性』風險。某些信息在產權證上無法顯示,如法院罰沒和查封的房產其產權證仍在業主手中,但該類房屋到了房地局進行權屬檔案查詢後,如發現其有以上兩種狀況的記錄,將不允許過戶,買賣交易終告失敗。雖然這種情況在二手房交易中比較罕見,比率在千分之一以下,但該情況一經出現,將會造成很多不必要的麻煩,首先買方將會感到上當受騙;其次由於查詢檔案的時點在交易的後期,因此如果買方依據房屋評估價值而相應地申請了貸款,以貸款方式購房,那麼相應手續都需要重新更改,更重要的是消費者在這套房屋上消耗的精力和看房時間都將付之東流;最後經紀公司就房屋產權的問題也將附上審核不力的責任。而通知的實施將為杜絕此類情形提供很大的政策支持和幫助,如果經紀公司能夠協助消費者在交易初期就進行房屋權屬的查詢認定和審核,將有助於徹底消除此類情況的出現。
政策八:《北京市地方稅務局關於個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》及《個人轉讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》
出臺日期:2006年11月14日及2006年11月29日
執行日期:2006年12月1日起執行
主要內容:
11月14日《國稅局關於土地增值稅征收問題的通知》中規定:
1、個人轉讓土地增值稅計算中扣除項目金額確認問題;
2、不能夠提供購房發票證明,又不能提供房屋及建築物價格評估報告的,稅務機關可采取核定征收辦法,按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
11月29日《個人轉讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》
第一:明確了稅費扣除辦法,對所扣除項目具體包括的內容做了確切規定,如京地稅(2006)456號文件出臺時規定扣除項目中包括:『按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金』,『取得房地產時所繳納的契稅』,本次出臺的文件明確出有關稅金包括營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅,但並不包括個人所得稅。
第二:征收土地增值稅采取三種計算辦法
第三:本宣傳對納稅人所需提供的材料做了詳細說明
第四:詳細說明了普通住宅與非普通住宅標准的確定,將公寓、別墅住宅統稱為商品住宅樓按普通住宅與非普通住宅的標准衡定,首次上市的公房不在征收的費范圍之內。
第五:對個人轉讓住宅以外的其他類型房,如商鋪、寫字樓一律征收土地增值稅。
第六:對起征時點有了明確規定,可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或者房屋產權證上記載的時間孰先原則確定。
征收范圍及征收標准:
1、普通住宅免征
2、非普通住宅:
未滿3年的,按規定計征土地增值稅;居住3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;5年(含)以上的免征土地增值稅。
3、計算方法
能夠提供發票或評估報告的
1)(增值額/扣除總額)*100%≦50%的;
應繳納土地增值稅額=增值額×30%;
2)(增值額/扣除總額)*100%>50%≦100%的;
應繳納土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;
3) (增值額/扣除總額)*100%>100%≦200%的;
應繳納土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;
4) (增值額/扣除總額)*100%>200%的;
應繳納土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%;
凡不能夠提供發票及評估報告采用核定征收
計算方法:
應納土地增值稅=轉讓房地產收入總額(轉讓房地產價格明顯偏低且無正當理由的,按指導價格)×1%
建議:
只有5年以內非普通住宅纔征土地增值稅,消費者從節省支出角度考慮,建議購買普通住宅,或購買5年以上非普通住宅。
市場影響--征收土地增值稅對市場影響不大
該通知中明確規定從12月1日起征土地增值稅,並對征收目標房屋進行了界定,主要是針對非普通住宅,普通住宅處於免征的狀態。對於非普通住宅又進行了優惠,3年以下的按規定征收土地增值稅,3-5年的房屋減半征收,5年以上免征土地增值稅。另北京中原三級市場部統計數據顯示,在北京二手房市場上非普通住宅的成交佔比佔到8%左右,可以說對市場影響不大。該通知中明確規定從12月1日起征土地增值稅,並對征收目標房屋進行了界定,主要是針對非普通住宅,普通住宅處於免征的狀態。對於非普通住宅又進行了優惠,3年以下的按規定征收土地增值稅,3-5年的房屋減半征收,5年以上免征土地增值稅。另北京中原三級市場部統計數據顯示,在北京二手房市場上非普通住宅的成交佔比佔到8%左右,可以說對市場影響不大。這一點在北京中原三級市場部對增值稅出臺一周的分行監測中可以得到驗證,但具體到各分行由於所處區域不同,區域內房屋類型不同,非普通住宅的佔比也有很大差別,具體表現到各區域受增值稅影響也會有所不同,但從整體市場來看,增值稅出臺一周以來,對消費者影響不大。
1、望京非普通住宅佔到40%左右,但影響並不大。主要是1%稅費影響不大。
2、亞運村業主返價增多,客戶有轉向普通住宅傾向
3、萬柳以自住為主,影響不大
4、馬家堡絕大部分屬普通住宅,基本無影響
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