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適用范圍:
主要針對港澳臺、外籍人士和境外機構。
優惠政策:
1、對港澳臺地區居民和華僑因生活需要,可購買一定面積的自住商品房暫定為只能購買一套住宅。
2、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,不得購買非自用、非自住商品房。
市場影響--政策對北京房地產市場影響不大
從目前市場來看,由於二手房市場相對來說還不夠成熟,再加之二手房市場有近一半是公房,品質稍差一些,對外資吸引力不高;對於一手房市場來說,目前外資的退出機制不甚完善,外資在京購房僅佔很少一部分。據北京交易信息網統計數據顯示:2006年1月至6月份中,境外機構、海外華僑、港澳臺居民在北京購買一手房的成交量比重為2.25%,購買二手房成交量的比重為1.2%。另通過下表中數據也可知,2006年上半年和2005年上半年相比,外資和港澳臺購房面積和購房金額的佔比均有所增長,但從佔比額度來看,還是很低,06年上半年外資購房金額佔比最高為5.73%,在整個房地產市場中仍處劣勢地位。因此,北京中原三級市場部研究人士分析認為,有少部分的投資人群表現更為謹慎,但新政對北京二手房市場的影響並不太大。
時間買方性質一手房購房面積佔比一手房購房金額佔比
2005年港澳臺2.88%5.14%
2005年外資3.18%5.21%
2005年上半年港澳臺0.64%1.12%
2006年上半年港澳臺1.64%2.98%
2005年上半年外資1.14%1.88%
2006年上半年外資3.03%5.73%
(以上數據來源於北京交易信息網,供參考)
政策五:個人所得稅即《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》;8月10日又出臺個稅補充通知(京地稅個[2006]348號)
出臺日期:2006年7月18日
執行日期:2006年8月1日起執行
計算方式:
1、個人所得稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅費-合理費用)×20%
2、對於納稅人未能提供完整、准確的相關憑證,不能正確計算應納稅額的,可以采取核定征稅,核定征收率暫按1%執行。其計算方式如下:
本次房屋轉讓收入×1%
免稅條件:
(1)對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金;
(2)對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅
市場影響:
1、成交量有所減少;
2、消費者觀望氣氛較濃;
3、業主由售轉租增多;
4、個稅緊隨其後在7月18日出臺,並於8月1日正式實施。據北京中原三級市場部對市場的反應變化進行監測後發現,其與營業稅出臺帶來的影響甚似,即買賣市場遇冷,租賃市場趨暖,但變化的幅度要明顯小於營業稅對於房地產市場的影響程度。京城二手房市場8月上半月與7月份上半月相比,買賣成交量下降幅度為7.6%,租賃成交量逆向上漲10.3%。同時由於房屋認購時間的判定進一步放寬和5年以上家庭唯一用房可以免個稅的措施,使得8月份公房的交易量佔比比7月份提高了7個百分點,即二手商品房的交易量下挫了7%。
政策六:《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》國稅發(2006)144號
出臺日期:2006年10月13日
執行日期:自發文之日起執行
主要內容:
1、個人向他人無償贈與不動產,包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況,在辦理營業稅免稅申請手續時,納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料;
2、對個人無償贈與不動產的,稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。
3、對於個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅,在繳納契稅和印花稅時,納稅人須提交經稅務機關審核並簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》,稅務機關(或其他征收機關)應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋『個人無償贈與』印章,在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字並將該表格留存。
4、受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後,再次轉讓該項不動產的,在繳納個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。?
5、個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時,對於購房時間的認定,根據不同贈與形式的購房時間作了不同的認定標准。第一:對於通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與以上五種方式取得的房屋,購房時間仍按照《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》中的條款執行,即購房時間按發生贈與前的購房時間確定,且依照房產證和契稅發票上注明的時間,遵循『孰先』的原則確定購買房屋的時間,也就是說以上的贈與方式並不改變該套房屋的購買時間,仍以實際購房日期為准;第二:對於其他無償受贈方式取得的房屋,如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的贈與取得的房屋,該房屋的購房時間將按照發生受贈行為後新的產權證或契稅完稅證明上所注明的時間確定,即將此種贈與行為視同發生了一次房屋買賣,購房時間更替為贈與後的新日期。
適用范圍及建議:
對於擬采取贈與方式進行二手房交易的消費者一定要注意新政策中對於購房時間的認定有了新標准。
市場影響
該通知的出臺從兩方面對房地產交易中為了規避正常稅費轉而采取贈與的方式轉移房屋產權的做法進行了更嚴格的控制和打擊。一方面是從購房時間上的再確定;另一方面是從房屋再轉讓上個人所得稅的征收標准和方式上。北京中原三級市場部的專業人士認為新稅收管理辦法的出臺,將在一定程度上抑制房地產交易雙方通過贈與方式繞開真實買賣的正當途徑從而達到避稅目的的行為。
1、購房時間新認定,免稅日期再延長
2、再轉讓稅率變唯一,20%的標准已確立
政策七:《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》
出臺日期:2006年10月23日
執行日期:自2007年1月1日起執行
主要內容:
1、房屋權屬登記信息,單位和個人可以自己查詢,也可以委托他人查詢。
2、查詢房屋權屬登記信息,應填寫《房屋權屬登記信息查詢申請表》,明確房屋坐落(室號、部位)或權屬證書編號,以及需要查詢的事項,並出具查詢人的身份證明或單位法人資格證明。
市場影響
通知的出臺是國家從源頭規范房地產市場,並將推動和有助於已出臺政策的實施和落實,在某種程度上解決先前政策的執行難問題。同時也會促進房屋信息的逐步公開、體現對民眾知情權的尊重以及保障二手房交易的安全和順暢。
監控信號,指導分析
政府通過該項政策顯示出其嚴控房地產交易市場的決心,北京中原三級市場部的專業人士指出房屋權屬信息的集中歸檔,將有助於政府部門掌握每個公民的房屋擁有狀況,從而為進行各大城市的房產所有狀況的調查和分析提供基礎數據庫,通過對數據的分析可以較准確的了解到每個城市的居民擁有房屋的狀況,最終分析出每個城市房產投資和自住的比例,確定該城市的房地產現狀,指導制定相應的地方政策。
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