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回顧2006年的房地產市場,可以用『政策風暴』來形容。系列政策一浪高過一浪,給消費者帶來很大影響,消費者置業情愫開始在政策風雨中搖擺。因此,對2006年的回顧,就不得不提到政策,下面北京中原三級市場部研究人士就循著政策這條主線,串起消費者對2006年房地產市場的回憶。
政策一:2006年央行兩次加息
出臺日期:06年第一次加息是4月28日,第二次加息是8月18日
執行日期:對於8月18日以前購房的客戶要從07年1月1日起統一執行新利率
主要內容:
一、4月28日加息內容
1、全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點;
2、在銀行僅一套購房貸款的仍采取銀行優惠利率(基准利率的0.9倍)
二、8月18日加息
1、自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。
2、一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.85%提高到6.12%;
3、5年期以上貸款基准利率由現行的6.39%提高到6.84%,上漲幅度為0.45%。
4、商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基准利率的0.9倍擴大為0.85倍。
利率一覽表:
下限利率%基准利率%公積金利率%
04.10.29以前5.044.05
04.10.30-05.3.175.314.23
05.3.18-06.4.28(1)5.516.124.41
06.4.29-06.8.18(2)5.756.394.59
06.8.19日以後(3)5.8146.844.59
適用范圍:
1、對於購買一手房、二手房的貸款消費者都適用。
2、注意只有在購房時在銀行僅一套貸款的消費者可享受優惠利率,否則要按基准利率計算利息支出。
3、對於8月18日以前已經貸款的客戶來說,從明年1月1日起將統一執行新的利率,希望消費者應做好准備,合理分配一下自己生活支出。
市場影響:
主要是對消費者心理影響較大,實際上每月增加支出量並不大。
案例:以一套總價60萬元二手房為例,貸款42萬元,06年6月1日購房,貸款利率按5.51%計算,貸款15年,此時月供為3433.98元;而到2007年1月1日起要執行新利率5.814%,此時月供為3499.88元,每月增加65.9元。(等額本息還款法)
政策二:『國六條』、九部委的『國十五條』
出臺日期:
1、國六條出臺日期為2006年5月17日,由國務院下發文件
2、九部委的國十五條即《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》出臺日期為5月29日
執行日期:
1、國六條自發文之日起執行
2、國十五條中營業稅、提高首付及90平米佔70%的政策自6月1日起執行。
主要內容:
國六條是一綱領性文件,而國十五條則是具體的執行措施。
國六條:
1、調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房;
2、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。
國十五條:
1、營業稅征收期限從2年延長至5年;
2、建築面積90平以下仍執行首付20%,而90平米以上的首付執行30%
3、從6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,建築面積為90平米以下(含經濟適用房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
適用范圍及征收標准:
1、出售超過5年(含5年)的普通住房、首次上市的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房:免征營業稅
2、出售不足5年的住房:合同標的額的5.5%
3、出售超過5年(含5年)的非普通住宅:(銷售價格-原購房價格)×5.5%
建議:
從減少稅費支出的角度考慮,建議購買5年以上普通住宅。
市場影響:
1、營業稅征收期限從2年延長至5年,增加交易成本,消費者觀望情緒濃重,成交量有所下降;
2、業主轉嫁成本,變相提昇成交價格;
3、2006年5月29日新政出臺後的半個月時間裡呈現出買賣市場萎靡不振,租賃市場交易活躍的局面。據北京中原三級市場部的研究人士統計,半個月的時間裡房屋出售掛牌量降幅達25%,客戶觀望情緒濃厚,購房客戶量下降16%,成交量下降近20%。而出租房源上漲了13%,求租客戶則出現大幅上漲,漲幅達30%,租賃成交量漲幅達25%左右。
政策三:『住宅禁商』即《關於從嚴審查住所使用證明文件的通知》
出臺日期:2006年6月19日
執行日期:自發布之日起執行
主要內容:
1、市場主體登記注冊時提交的住所使用證明文件中,凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為『住宅』的,不予登記注冊;
2、對購置的商品房尚未取得《房屋所有權證》的,其提交的購房合同中寫明房屋用途為『住宅』(公寓、別墅)的,不予登記注冊;
3、對《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業用的(如商住、綜合等),不予登記注冊。
注意事項:
對於那些擬通過住宅來從事商業活動的消費者應提高重視。
市場影響:
不允許住宅樓作為辦公用途,各類型房地產(住宅、商鋪、寫字樓)市場均受到一定影響。
1、『住宅禁商』致使中低端寫字樓租賃市場異常活躍
2、『住宅禁商』極大緩解二手住宅市場的供需關系
3、『住宅禁商』促使部分投資者從住宅市場轉戰低端寫字樓市場
政策四:《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》即限制境外機構、外國個人購房
出臺日期:2006年7月18日
執行日期:自公布之日起執行
主要內容:
1、境外機構和個人在境內購置房產必須采取實名制。
2、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,不得購買非自用、非自住商品房。
3、港澳臺地區居民和華僑因生活需要,可在境內限購一定面積的自住商品房。
4、境外人士目前對於二手房也不能購買。
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