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90平方米改變市場
2006年3月5日,國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出,要繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題,表明了中央政府對今年房地產宏觀調控的一個主要政策指向。
4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的銀行房貸基准利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息後短短一年多時間裡再次上調利率,此次加息主要是為了抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。
5月17日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六條措施(『國六條』),包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。業內人士認為這六條措施拉開了2006年房地產調控的序幕。
5月29日,國務院辦公廳出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發[2006]37號),人稱九部委『十五條』,對『國六條』進一步細化,而且在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面作出了量化規定,提出90平方米、雙70%的標准。
7月6日,建設部頒發165號文件《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》,進一步明確了37號文件中90平方米標准為單套住房建築面積,並提出要加強監督檢查,落實責任追究制度,地方政府要負起切實責任。
國務院、建設部的多次強調,讓90平方米標准成為了整個房地產本年度影響力最大的政策,更為重要的是,該政策的影響力不過是剛剛體現,眾多都市人群的生活就將在該政策的影響下,受到長期的影響。
7月24日,國務院辦公廳發布《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》(國辦發〔2006〕50號),九個國家土地督察局派駐地方,全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用,將納入九大土地督察局嚴格監管之下。
稅務稽查成為年度重點
近期調控的一大特點就是稅務稽查成為一大熱點。北京市地稅局11月17日下發通知,自2006年1月1日起,房地產開發企業將一律實行查賬征收方式征繳企業所得稅。
不久前,財政部發布的一則公告稱,目前部分房地產企業會計信息失真較為嚴重。在抽查的39戶房企中,共查出資產不實93億元,收入不實84億元,利潤不實33億元,會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%,而實際利潤率卻高達26.70%,隱瞞利潤超過一半,部分房地產企業刻意隱瞞的利潤率高達57%。財政部的這種表態是以往極為罕見的,該消息的公布實際上蘊涵著一定的政策導向意義。
11月17日,北京市地稅局下發『補充通知』,該『通知』指出,房地產開發企業所得稅自2006年1月1日起,由定率征收方式改為查賬征收方式。查賬征收的計算公式是根據企業申報的收入減去成本算出利潤後,乘以相應的稅率33%,算出應納稅金。其申請的數據須獲稅務機關審核。
據了解,房企所得稅是以年度進行結算的。此前采用的是定率征收,主要是開發商在一個項目銷售前,地稅局根據開發商上報的項目相關費用測算其獲利水平,確定其應稅所得率,然後根據測定的售房收入乘以應稅所得率得出企業利潤,再乘以相應稅率(33%),算出應納稅金。在項目開發結束後,再根據項目的實際獲利水平進行多退少補。按照規定,房地產開發企業的應稅所得率為10%-20%之間。同時,北京稅務部門正在掀起一場針對開發商的稅檢風暴。據悉,這次檢查是不同區域稅務部門換查,其中重點對房地產企業營業稅、企業所得稅等七項稅收進行嚴密的檢查。這場稅務風暴,不只針對北京地區的房地產企業,上海的不少房地產企業已經接受過稅務部門的稅檢了。
節約用地成為鐵律
12月18日,國土資源部、國家發展改革委正式對外公布了《關於發布實施〈限制用地項目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006年本)〉的通知》,兩目錄自《通知》發出之日起實行。按照新目錄,家具城、建材城、賽車場、公墓等被列入限制用地項目。年底的新政出擊,更是全面確立了節約用地的鐵律。
《限制用地項目目錄》第一至第十四類依次為農林業、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、機械制造、輕工、黨政機關新建樓、城市主乾道、城市游憩集會廣場及其他項目。《通知》規定,凡列入《限制用地項目目錄》第一至第十類的建設項目或者采用所列工藝技術、裝備的建設項目,各級國土資源管理部門和投資管理部門一律不得辦理相關手續;凡列入《限制用地項目目錄》第十一至第十四類的建設項目,必須符合目錄規定條件,各級國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續。
在《限制用地項目目錄》中,與1999年的目錄相比,在其他項目一類中,變化最大的是,機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業設施項目,大型游樂設施、主題公園(影視城)、仿古城項目,低密度、大套型住宅項目(指住宅小區建築容積率低於1.0、單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目),賽車場項目,公墓項目,機動車訓練場項目等六大項目不僅被列入限制用地項目,而且禁止佔用耕地,亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相佔用耕地。
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