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近期,江蘇省紀檢系統舉辦了一個反腐教育展,其中負責城建的官員頻頻落馬引人注目。近年來,蘇州市原副市長姜人傑、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等相繼被查處,其貪腐行為均與房地產有直接關聯。
『常州市原副市長張東林案很典型,其主因是被房產商控制,不能自拔。』江蘇省紀檢部門一位乾部介紹說。近幾年張東林在審批房地產開發項目等過程中,被查出索取和收受17名房產商賄賂270餘萬元,涉及具體樓盤近30個,有的房產商每開發一個樓盤都要行賄。
為收買張東林,某開發商費盡心機地開了一家酒店,專門應承他的個人宴請,幾乎不對外營業。
為讓張東林與情人『浪漫』幽會,開發商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套,裝修奢華,並配有高檔家電。某開發商還送給他的兒子38萬元購房款,張東林得知後,只若無其事地說了聲『我知道了』。
開發商為何如此仰賴一個負責城建的官員?因為『誰和張東林的關系鐵,誰就會成為主流房地產企業』。受賄後的張東林為開發商提供的服務『細致入微』:確保審批項目順利過關,減免土地出讓金,為國有房地產企業核減虧損,為開發商協調各種關系,以審批代替土地招投標等等,權力所及,無所不包。
南京市政府原副秘書長魏竹琴案情與張東林相似。據紀檢部門證實,魏在用地協調、規劃審批、規費減免、項目立項及承接上,為開發商謀利,收受錢財。其隨身攜帶的他人贈送的各種消費卡就達數十張。
城建官員腐敗,還有一個突出特點,即『老子管城建,親屬搞開發』。據蘇州市紀委證實,2004年8月被江蘇省紀委立案調查的蘇州市原副市長姜人傑,利用分管城建的職務之便,不僅大肆受賄,而且伙同其子在變更土地用途過程中,非法斂財,數額特別巨大。
南京一位大型房地產開發公司經理坦言:『如果權力都在陽光下運行,開發一個房地產項目的成本能降低15%左右!』
南京大學教授葛揚說,我國對房地產行業宏觀調控至今已有兩年多,但房價在一些地區依舊快速上漲,住房結構調整在多數城市效果有限。一個重要原因是房地產腐敗現象太多,而腐敗高發又與房地產領域的制度缺陷有關。
開發一個房地產項目,要辦齊『五證』,蓋好20多個公章,這些環節除了涉及規劃、國土、建設等主流部門,還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。
江蘇一位開發商坦言:『部門林立,表面上環環相扣,但卻很不透明、很不規范。如果我們不一個個上門去燒香,當官的就會拖,樓盤開發是資金密集型的,哪個環節都拖不起啊。』
蘇州大學一位教授說:『像工業用地轉為商業用地,價格會直線飆昇。而土地用途變更的權力掌握在土地規劃領導小組手中,但實際決定權在分管副市長和副秘書長手中。其中的制度監管缺陷,很容易成為開發商集中攻關、負責城建的官員權力尋租的環節。』
『近兩年房地產市場中的權力尋租色彩並沒有被稀釋,在一些地方反而越來越濃。有的開發商拿到的土地容積率遠遠高於周邊地塊,一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數千萬元的銷售額。而在土地出讓環節,雖然在2003年實行了招拍掛制度,但「圍標」「陪標」現象並不少見,這說明土地在拍賣前已內定了買家。』一位開發商懮慮地說。
中國城郊經濟理事會理事長包永江分析說,在開發商和城建官員之間,客觀上存在一種『共生』的尋租現象。開發商一方面是城建官員的『政績推動者』,同時又很容易把城建官員拉下馬,成為誘導官員腐敗的『麻煩制造者』。從經濟層面上分析,雙方在『攻關』和『尋租』上一拍即合,容易結成『利益集團』。
2006年2月,國務院首次界定的商業賄賂重災區中,與房地產市場密切相關的工程建設和土地出讓,首當其衝。
有關專家說,作為官商合謀的副產品之一,樓市『灰色成本』也許並非房價高企的決定因素,但它無疑助長了房地產領域的尋租行為,如果每個公章都成了腐敗的機會,那麼『落實』調控政策本身也可能成為下一個『腐敗的機會』。
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