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嘉賓:天津中原梁美娜 萬通地產何澤利
主持人:姜昊
關鍵詞一:房價
主持人:對於房地產行業而言,即將結束的2006年是一個多事之秋:3月17日,央行再次調整房貸利率;3月26日,國務院《關於切實穩定住房價格的通知》出臺;4月27日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,提出8項加強房地產市場引導和調控措施;5月11日,建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》,下猛藥遏制房價;5月27日,建設部公布了穩定房價的6個時間表;隨後,北京、上海、廣州、重慶、深圳、南京、成都等城市紛紛出臺調控細則。國家針對房地產行業打出了一系列凶猛的組合拳,目的只有一個,就是要解決目前各地區房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題。對於天津的房價,二位有什麼看法?
梁美娜:中原長期跟蹤房價,發現一個趨勢,現在房價基本進入了一個平穩走高的通道。以今年第一季度的房價為例,每平方米為5048元,同比去年上昇31%,比去年第四季度上昇21%。而從第二、第三季度中每個月監控來看,基本上上調和下調的幅度不會超過5%,現在房價相對是平穩的,但是有一個平穩走高的趨勢。大家還可以探討一下後期的房價怎麼走。
天津還是以內需為主,基本上外銷很少。當然個別樓盤有不一樣的情況。總體來看主要還是自用型改善型為主,投資的比例相對較少。這導致成交量跟房價系統受到宏觀調控和其它因素的影響相對小一些,相對是比較穩定的。
何澤利:研究機構的數據是相當准確的。我只是作為發展商來講對市場做一個大概的評判。天津房價走高的幅度相對於北京來講會低一些,總的感覺還是健康的、平穩的,相對快速的向前發展。我到過的其它城市,比如長沙等,他們的漲幅是很高的。天津有一些利好因素和背景,天津的房價還是比較堅挺,後期比較看好。
梁美娜:我們對天津的房價還是比較看好。分析房價的因素很多,簡單來說影響最直接的是供需狀況,還有成本。成本這塊很明顯,從2003年到現在,土地的價格一直居高不下,直接會影響後期的房價。另外從供需的情況來看,天津對普通住宅的需求量還是很大的,而且非常穩健。另外就是現在天津城市改造的步伐還在繼續,城市改造會牽扯到一部分的拆遷,而且整個城市面貌會有改善,包括交通等等,導致整個商品房市場的質量提昇,這也會對房價的向上拉動形成支橕。
我們也看到,目前對於高端市場,有部分項目面臨一個銷售壓力的問題,但是我覺得對市場來說也是一個好事,代表這一塊競爭會更為充分一些。而且外地的開發商進入天津,後期會有更多亮點的項目。只要做好產品,保證質量,房價尤其是高端產品的價格,也會有一定的上昇空間,當然不會像去年、前年增幅那樣大。總體來看房價是上昇的趨勢。
關鍵詞二:戶型
主持人:在上半年出臺的一系列宏觀調控政策當中,有一條格外引人注目,就是『6月1日起新開工建設住宅90平方米以下戶型要佔到開發建設總面積的70%以上』。國家出臺硬性指標來促進市場中小戶型產品加大供應,以緩解供需結構性矛盾的問題。這個政策能否真正起到作用呢?2006年市場中的戶型供應是否出現新變化了呢?
梁美娜:90平方米以下戶型佔總面積的70%,而且已經審批結束還沒有取得施工許可證的項目還要進行戶型調整。這對開發商來說影響最大,不過對購房者而言卻是好事。如果政策落實,預計一年後中小戶型供應量就會迅速釋放,長期存在的供需結構矛盾將會緩解。
前些年天津房地產市場的需求實在是太旺盛了,只要開發商推出稍看得過眼的房子肯定會被一搶而空。在這種背景下,開發商自然不願下大力氣在戶型設計上動腦筋。可以說,前幾年的天津樓市,不是消費需求引導市場,而是開發商總試圖引導消費者。
目前,市場已經出現新變化,主力戶型面積較以往有了明顯縮減,兩居室的面積從過去的110至120平方米縮小到100平方米上下,有些樓盤甚至出現了八九十平方米的小兩室;三居室面積從過去的150平方米左右縮小到120至130平方米。
受不同建築標准的限制,南北小戶型設計有相當大的不同。在深圳、廣州這樣的南方城市,90平方米也許可以做成三室。在香港,戶型面積被壓縮到最小,為盡最大限度地保證每個居住者的隱私,一套90平方米的住宅可以設計成三室,居室僅保留了最基本的居住功能。但是香港設計師會通過開窗、樓體挖槽等設計,來盡量保證小房間的采光和通風。另外,香港人對住宅物業管理和配套服務非常看重,每棟住宅都擁有寬敞的一層大堂和功能完備的會所,家庭會客功能往往都轉移到這裡。新政出臺後,標准統一了,開發商必須照此執行,相當於給開發商帶上了緊箍咒,在戶型設計上需要更精心、更人性化。對於購房者而言,這也是件好事。
何澤利:進行市場化經濟,不管是房地產還是別的行業,都要尊重它自身的發展規律,人為的調控畢竟是輔助手段。房地產行業是國民經濟重要的支橕點,對市場的調控,我認為政府是非常慎重的。他也在觀察市場的情況,然後想後期的措施怎麼出臺,力度怎麼樣。房地產是國民經濟重要的組成部分,萬一沒有調控好的話,影響是非常大的。
我認為在戶型問題上,有專業經驗的發展商會自覺的適應市場需求,這樣市場就形成良性循環,最終受益的是消費者。流通領域裡最根本的就是需求,需求被滿足了就是良性的,所有的動力是來自需求的。中國經濟快速向前發展,產生結構是立體化的,需求也是多樣化的。可能有需要大房子的人,也有需要中號房子的人,這個需求是非常豐富的,單純制定一個指標是無法適應如此豐富的市場需求的。
關鍵詞三:創新
主持人:『國六條』及『國十五條』等宏觀調控政策的相繼出臺,使得中國樓市開始面臨重要轉型。天津房地產市場中,各開發商為了應對新政策所帶來的挑戰,紛紛在創新上下功夫。一時間,樓市中開始在戶型、景觀、規劃、營銷等方面掀起一股『創新』風潮,新概念、新設計層出不窮,為購房者帶來更多選擇。如何看待這些新變化呢?
梁美娜:新政出臺後,各開發商舒舒服服賣房的日子一去不回了,特別是高檔房市場銷售出現壓力,但這也是一件好事,可以促使開發商轉變理念,加快創新步伐,提昇項目品質,最終百姓纔會受益。
今年,天津的房地產市場創新非常多,比如在景觀方面,從最早的栽樹苗、鋪草皮,到如今邀請國外設計師設計、蓋樓前先做景觀示范區,內容越來越豐富,像以果嶺為概念的第六田園,以生態為概念的東麗湖•萬科城和梅江灣,以南方園林為概念的富力城,都是典型代表。在規劃方面,很多樓盤已經逐漸擺脫過去單純的封閉式小區模式,而向著『街區』化方向發展,像TOWN中堂、壹街區、萬通•上游國際等。這些項目別出心裁的設計,令人耳目一新。
何澤利:目前,中國的房地產市場正在由傳統的溫飽型向小康型轉變。人們買房時除了希望獲得一個質量可靠、可以遮風擋雨的有形房屋之外,同時也希望能在精神層面獲得一些東西。開發商也必須順應市場、轉變開發理念,溫飽型轉變為小康型絕不僅僅是居住面積由小變大,更是人們對居住環境、生活氛圍、物業服務水平等一系列要求的提昇。樓盤開發中造『概念』其實也是創新的一種,本身並沒有錯,因為可以引導生活方式,關鍵是一個度的問題。如果提出的概念最終能夠變成現實,那就是市場的一種進步。
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