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1.個人轉讓舊房產是否發生土地增值稅納稅義務?
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院1993年12月13日發布)第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,為土地增值稅納稅義務人。《中華人民共和國土地管理法》規定,城市市區的土地屬於國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有。因此,個人轉讓國有土地上的舊房產並取得收入的應繳納土地增值稅。
2.如何申報納稅?
個人轉讓舊房產應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內到房地產坐落地房地產一體化地稅征收窗口辦理納稅申報,同時,提交房屋及建築物產權證書、契證、房地產買賣合同、房地產評估報告(或購房發票和購房時繳納契稅憑證),及其他與轉讓房地產有關的資料。在辦理房地產權屬變更手續之前繳納土地增值稅。
3.土地增值稅計稅依據是什麼?
以轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為計稅依據。
增值額=轉讓收入-扣除項目金額
轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4.扣除項目金額如何確定?
(1)能夠提供房地產評估價格的,扣除項目金額為:
取得土地使用權所支付的金額+舊房及建築物的評估價格(重置成本×成新度折扣率)+轉讓時繳納的稅金(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅)+其他允許扣除金額
(2)不能提供房地產評估價格,但能提供購房發票的,扣除項目金額為:
購房發票金額×(1+5%×年限)+轉讓時繳納的稅金(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅)+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產累計月份÷12
(3)既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,由主管地方稅務機關參照契證所載"房產土地價值"核定購房價格計算扣除項目金額:
房產土地價值×(1+5%×年限)+轉讓時繳納的稅金(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅)+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產的累計月份÷12
5.稅率是如何規定的,怎樣確定適用稅率?
土地增值稅實行4級超率累進稅率,稅率和速算扣除系數的標准如下:
級數增值額佔扣除項目金額的(%)稅率(%)速算扣除系數(%)
50%以下部分300;
超過50%,未超過100%的部分405;
超過100%,未超過200%的部分5015;
超過200%以上的部分6035;
按增值額與扣除項目之比確定適用稅率。
增值額與扣除項目之比=增值額÷扣除項目金額×100%。
6.應納稅額如何計算?
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
7.稅收優惠有哪些?
(1)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核准,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。
(2)對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。
(3)對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
8.可以享受稅收優惠政策的普通住宅的標准是什麼?
從2006年3月2日開始,享受優惠政策普通住宅的標准是,住宅小區建築容積率在1.0以上,單套建築面積在144平方米以下,實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
例:某納稅人於2006年9月轉讓位於市內的住房一套,該住房於2004年10月年購買,建築面積150平方米,取得收入450,000元,轉讓時繳納稅金25,200元(其中:營業稅22,500萬元、城市維護建設稅1,575萬元;教育費附加675元、地方教育附加225元、印花稅225元)。申報土地增值稅時不能提供房地產評估價格,但能提供購房時的發票,發票金額為345,000元,並提供了購房時繳納契稅的完稅憑證注明13,800元,計算其應繳納的土地增值稅。
應納稅額計算如下:
(1)房地產轉讓收入450,000元
(2)扣除項目金額=345,000×(1+5%÷12×24)+25,200+13,800=418,500元
(3)增值額=450,000-418,500=31,500元
(4)增值額與扣除項目金額之比=31,500÷418,500×100%=7.53%
(5)確定適用稅率:稅率為30%,速算扣除系數為0
(6)應納土地增值稅稅額=31,500×30%=9,450元
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