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隨著國家對外招商引資的深入,跨國現象在天津日趨增多,帶起涉外租賃市場的一片好前景。具體到個人投資者來說,利潤誘人在前,風險失誤隨後,對於涉外租賃中的常規知識還需了解。在日前召開的『國際化房東投資說明會』上,業界人士紛紛發表專業解說,一致看好涉外租賃的前景,也指出,當前進行投資還需謹慎,要規避風險。
天津中原地產市場研究總監梁美娜指出,隨著天津北方經濟中心的定位,未來招商引資過來的企業要從勞動密集型轉向研發型,將導致企業裡的人員架構發生轉變,今後的目標客群不再以加工制造類的企業客群為主,而轉為金融業的客群。如今開發區西區擴建,最大的企業空客320已經落戶空港物流加工區,也將帶起一系列的產業鏈。預計到2010年,會為天津帶來大量歐美客群,據保守估計,是現在外籍人口的2到3倍左右。
梁美娜提供的數據顯示,目前天津高檔的酒店式公寓,基本入住率在85%以上。從需求上看,目前天津流動人口只有75萬,外來人口主要集中在開發區。開發區現在招商引資的外企有4000多家,世界500強的有127家。從區域上講,涉外公寓租賃最為火爆的是CBD區域,一般處於交通要道地帶。以北京為參考,國貿周邊寫字樓和酒店式公寓非常密集,但從投資回報來看,最高的並不是國貿,而是燕莎。主要是因為燕莎生活配套好,居住舒適度高。這也是由於企業人員架構的不斷調整和發展,使人們對生活質量的要求越來越高的緣故。另外涉外公寓區內的國際學校對外籍人員的吸引力非常大,可以解決孩子上學的問題,通常這種公寓的預算很高。
伊斯瑪特總經理孫遠認為,梅江區域是投資高檔住宅的首選。首先,從個人居住角度來講,活動區域在這一帶最好。第二,梅江區域有天津幾所主要的涉外學校。外環線有一所影視國際學校,還有外環線南邊有開發區國際學校(分校)。靠近好的學區,就能吸引有高預算的租客家庭。第三,梅江區開發距離西青開發區等大開發區距離很近,交通便利。孫遠提到選擇開發商的重要性。首先要選擇有實力的開發商,規模太小就不要考慮。其次要看社區配套,因為外國人都有健身的習慣,也都有公司的健身預算。
偉業顧問副總周正國認為,個人投資散戶住宅比較省心,尤其是對財務計算不很清楚的人。投資偏高檔住宅有好處,轉手較快,高端客群對價值的敏感性和流動性高一些。投資涉外租賃,最關心的是投資回報率。周正國指出,借貸投資,要做投資風險的預測。租房會有空置問題,要做1.3%的預算。1.3倍是最高限,寫字樓是1.3倍,住宅是1.21倍。另外要考慮房子的增值效應。土地的增值也應算在投資回報中。
隨著酒店式公寓投資的興起,風險也要考慮在內。松江公司齊永超指出,外籍租賃市場,一種是酒店式服務公寓,一種是高端居住社區項目,按外國人的需求首選是服務更好的酒店式服務公寓。天津的酒店式公寓,優勢在服務上,能跟准目標客戶群。缺點是投資風險大。酒店式公寓產權是50年,開發商許諾的投資收益是10%或15%,一兩年可以兌現,但是十年十五年之後這個建築能不能維持經營,也是個令人擔心的問題。如果要選擇投資酒店式公寓,一定要選擇有實力、有經驗、有服務理念,品牌誠實守信的公司。相對而言,投資高檔住宅公寓風險較小。
毋庸置疑,涉外租賃的投資前景燦爛,對於個體投資者和專業機構來說都是絕好的機會。目前這個市場已經被瞄准,但是投資是需要冷靜的,理性地去分析市場,摸清涉外租賃的門道,纔能化風險為金錢,成為成功的國際化房東。
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