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根據國家統計局公布的數據,上半年我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元,同比增長32.5%;而三季度的統計數據顯示,利用外資金額上昇到了259億元,同比增長更是達到46.6%。
外資大舉進入房地產業問題,早在今年7月就引起了政府有關部門的高度重視。為加強宏觀調控,規范房地產市場外資准入和管理,國家建設部等六部委在7月份發布了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(以下簡稱『171號文件』),隨後又下發了相關配套措施。但這並沒有澆滅外資進入中國市場的熱情,反而越是調控,外資反而覺得中國市場更加有保障,再加上看好中國市場的利潤,大批外資更加有恃無恐地進入。
調控帶來保障
雖然今年中國政府對於外商投資實施了一系列的調控措施,卻加強了外資進入的信心。原因是一些外商認為,調控使中國房地產發展更加穩定,堅定了他們進入的信心。調控政策使中國地產市場的風險降低,現在是投資的最佳時候。在外商看來,中國針對過熱的房地產市場實施的一系列調控政策,包括『171號文件』的出臺,不僅沒有影響他們在中國的投資計劃,反而加強了他們的安全感。
『調控政策使中國地產市場風險降低,現在是投資的最佳時候。』瑞星思達投資集團董事長約翰·珀佰特(John Probandt)表示,『過去幾年,由於對風險判斷不清,雖然覺得市場很好,但我們也未敢貿然進入,何況已經有很多外來投資者在中國遭遇了失敗。』然而,中國針對過熱的房地產市場實施的一系列調控政策,包括所謂『外資設限』政策的出臺,反而加強了他們的安全感。因為投資者首先保證不要虧錢,其次纔考慮賺多賺少,合理的政策是為了讓市場更加規范,這正是戰略投資者最看重的。
外資機構人士認為宏觀調控是一個好的信號。中國政府的宏觀調控策略使外商相信,中國房地產的發展不再像過去那樣基於不穩定、不可控的因素,而更多是基於中國的經濟快速發展,以及人均收入增長基礎上的需求上昇。
外資持續流入
盡管有了『171號文件』,但外資『攻城略地』的步伐似乎並未有所減緩,反而是成群結隊殺入中國市場。地產投資機構仲量聯行發布的《全球上半年國內地產投資情況報告》中指出,2006年1至6月,流入中國內地房地產行業的跨境資本高達27.7億美元,佔同期中國房地產投資總額的58%。
10月11日,新加坡騰飛集團以1.66億美元代價收購上海甲級寫字樓海洋大廈;10月27日,中國香港華人置業出價7.32億元人民幣,在成都拿下近140畝的土地;11月8日,德意志銀行的房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司『中珠上城』項目50%的股權;11月16日,由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市,摩根士丹利與其合作伙伴安信置地(中國)有限公司共計投入了15億元。
收益長期看好
外資成群結伙地殺入我國房地產市場的根本原因是住宅開發的高回報率。由於外資進入中國市場享有優惠政策,使外資在中國市場存在一定優勢。目前在中國投資樓市收益又好,所以外商就進行了大規模的投資。
2006年7月,建設部、商務部和發改委等6部門已聯合發布了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,以此限制外資進入中國房地產市場。根據此項新規,境外投資者通過股權轉讓等方式並購的境內房地產企業,收購合資企業中方股權的,需妥善安置職工,處理銀行債務,並以自有資金一次性支付全部轉讓金。據一位房地產人士透露,該條款對於實力雄厚,並且沒有不良記錄的境外投資者而言,調控作用相當有限。
目前,由於國內緊縮銀根,嚴控開發貸款,甚至是按揭貸款,這也使得房地產市場的許多房地產企業出現明顯的資金問題。為了回籠資金,中國房地產企業紛紛以出讓土地、低價出售物業、轉讓股份的方式來募集資金。『現在對於資本金雄厚的大型國際投資機構而言,這是不錯的逢低吸納的機會。』一位不願意透露姓名的投行人士表示,『從長遠來看,中國房地產市場仍然有很好的獲利空間,有望獲得理想的投資回報。』
在剛剛結束的住交會上,關於海外投資機構者的大批進入也是討論的熱點。但是,外資進入中國房地產市場,目的還是獲利,有些是希望長線投資或短線投機,有些則是為了借助人民幣昇值的可能來獲利。如果過度投資,會導致國內整體市場的結構性失調。