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回首2006年下半年,隨著新項目的相繼開盤,天津樓市的風頭幾乎被外來開發商佔去大半,每月的銷售額排行榜上,外來品牌佔據了相當的席位。除了富力城、中遠海河新天地等早於去年面世,更多的外地開發商作品在近幾個月新鮮上市,頻頻成為各自區域的主力樓盤,如:金地格林世界、首創寶翠花都、靜安壹街區、中新TOWN中堂等。那麼,外地開發商的異軍突起,一炮走紅,給本地市場帶來了哪些啟示?
性價比優勢突出
今年下半年亮相的這些樓盤,都是外地開發商來到天津之後推出的第一個作品,從價格策略上,普遍采取了保守的策略,即低開高走。如首創寶翠花都和金地格林世界4000多元的開盤價,靜安壹街區7000元的開盤價。雖然絕對價格不低,但是結合產品綜合品質來看,體現了較高的性價比,因此價格還是很有競爭力。如寶翠花都推出的低密度規劃、精細的景觀設計、三步節能等,屬於北辰板塊中尚為稀缺的產品類型,已經一躍成為該區域的標杆項目。格林世界、壹街區同樣也以景觀、戶型、配套等綜合條件取勝。
首次開盤性價比趨高的內部原因在於,這些品牌開發商更希望通過實實在在的產品來建立起企業品牌,刻意壓低產品的利潤率,以便在較短時間內博取社會口碑和影響力。而更多的經濟利益則從長計議,希望透過後期的開發來獲取。
根據這種分析,外來品牌在一期開盤圓滿推出之後,將逐步拉昇價格,在其二期、三期的開盤中,價格勢必節節攀昇。從現實的市場走勢中,也正在清楚地印證這一點。
突破本土習慣思維
作為房地產市場的外來者,外地開發商最大的優勢在於不會被傳統地域觀念束縛,更看重城市未來規劃,眼光相對超前。金地副總何海洋認為,作為外來開發商,他們更善於發現被本地人忽略的潛力地段,也敢於推出具有突破性的產品定位,因此,他們開發的樓盤更具前瞻性和引領性,也迎合了廣大市民的潛在需求。
首創置業天津新創公司副總鄒雙喜也提醒說,本地市民傳統上的區域擇居觀念一定要改變。因為隨著快速的城市化,隨著城市經濟的發展和進步,城市格局會發生翻天覆地的巨變。就像地鐵1號線的開通,給寶翠花都帶來了全市范圍的客戶,不僅有來自紅橋區、南開區的,也有河西區、河東區的。地鐵帶來的城市居住格局分布變化,已經在世界上很多城市得到證明。作為消費者,如果不具備一定的前瞻性眼光,勢必也會錯失購房的最佳時段。
市場化手段更純粹
不難看出,在天津市場上一炮走紅的外地開發商,基本全是一線城市的資深開發商,如北京的首創、中遠、中新,上海的靜安,廣州的富力,深圳的金地。而天津在長期以來一直位於全國二線城市,從開發經驗、產品成熟度、操作模式上,整體落後於前面所說的一線城市。
這些一線城市的大牌開發商,第一次來到天津,帶來的也一定是自己的拳頭產品、經典戶型,再與本地生活習慣進行適度融合,推出的產品自然能夠一鳴驚人。
更為關鍵的是,這些外來開發商的操盤模式更加市場化。他們幾乎都選擇了大盤模式,如富力城的70萬平方米總建築面積,寶翠花都的50萬平方米,海河新天地的60萬平方米,格林世界的50萬平方米。大盤開發的好處在於,土地集中便於管理,能夠在極短時間內集中優勢兵力,建立起足夠的市場影響力。另外,同樣是大盤開發,運作模式和本地一些開發商也不同。首創副總鄒雙喜分析說,外來開發商是嚴格通過市場渠道拿到土地,在大盤開發時運營節奏會更清晰明確;相比之下,發現一些本土開發商雖然因歷史原因而擁有大量土地,但開發模式過於零敲碎打,整體性、系統性較差。
此外,值得注意的是,外來開發商的融資方式也相當市場化。資金是房地產開發的命脈,只有市場化的融資方式纔能給開發商帶來強大的資金保證。像首創、富力,都是在香港上市企業,他們利用國際資本,為大規模的樓盤開發帶來了優質的資金來源。
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