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濱海新區的開發開放和京津快速軌道線的建設為天津的房地產市場帶來了非常大的機遇,同時給京津兩地的房地產業甚至整個經濟圈融合提供了很大的機會。在日前由偉業顧問主辦的京津高端市場發展峰會上,與會專家及業內人士紛紛表示,兩大城市的融合為高端地產市場的發展創造了巨大的空間,但同時也應警惕品質雷同,檔期集中、盲目跟風的現象。
天津市場具有後發優勢
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌
中國的經濟熱點在轉移,房地產也在轉移。當然房價的上漲也在轉移,從上海到北京,希望天津房價漲幅不會接下他們的接力棒。
從整個中國房地產市場的發展過程看,珠三角先走一步,長三角隨後超越,現在輪到環渤海了,特別是天津。天津可以吸取珠三角、長三角在經濟發展、社會發展和房地產市場發展中的經驗教訓,做好工作,這就是後發優勢。
現在,越來越多的外地高端品牌企業來到天津,說明天津的高端市場很大。他們的理念、他們的經驗、他們的教訓都可以帶到市場中來,給天津市場帶來很大的生機。希望來到天津的各方力量,把後發優勢好好發揮,把天津市場做得更好。
京津地區高端地產頗有潛力
國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究所研究員劉鋒
從全國經濟發展形勢來看,中國區域經濟的重心在逐步北移。從整個環渤海經濟圈的發展來看,我們認為未來這一個板塊將成為中國區域經濟發展的第三極,濱海新區也會成為區域經濟的一個新的引擎。同時,根據國務院批復的《天津市城市總體規劃》,天津和北京將形成錯位發展,就是要在北京打造政治、文化中心,在天津打造北方經濟中心。隨著交通的暢通,北京和天津的同城效應也必將得到快速的釋放。
中國高端地產的分布,一和經濟發展水平有關,高端地產需求首先取決於地區經濟發展水平和人均收入水平;二和政治、經濟、文化中心有緊密的關聯,北京、上海、廣東三地的高端地產佔到全國的40%。從目前中國高端地產的區域分布來看,京、津兩地分別佔9.61%和4.24%,而且呈持續增長之勢。
高端地產應注重文化營造
清華大學建築學院院長助理副教授周榕
我個人認為,高端物業大致可分為三個階段:第一階段以佔有城市的稀缺資源為特征,第二階段強調品牌建設和服務內容,第三階段追求的對迅速缺失的城市文化的彌補。
其實,房地產思維和文化建設之間存在著很大的矛盾,前者是短期交易的思維方式,重在交易過程,比較貼近現實;後者需要長期積淀、成熟和純化的過程,是抽象的。如何解決這一矛盾?或者說如何為本來沒有任何文化的高端物業植入一些文化胚胎?我認為需要三個要素:第一要有文化空間,要專門為文化行為提供空間,比如建設社區圖書館;第二要有文化人群,沒有高素質的文化人群就很難形成具有高端文化的高檔小區;第三要講文化活動,通過在社區裡面的活動,有意識的引導和組織實現社區的文化建設。
別墅應向節能省地發展
北京居其美業西式房屋建築裝飾有限公司執行總裁戴昆
目前中國的高端住宅、特別是別墅市場,兩個矛盾十分突出:一方面,是蓬勃發展的經濟形勢帶來了消費者對高端產品的強烈需求;另一方面,是中國人多地少的國情。其實,高端地產並不和高耗能、高浪費土地完全劃等號,而高密度社區也不能和低檔完全劃等號。社區檔次和規劃設計、產品類型以及物業配套、科技配套等等相關,不完全和密度有關。
日本的人口密度遠遠高於我國,還有很多人居住在兩層的房子當中,怎麼實現的?就是產品的細分。別墅產品在一些成熟市場被劃分成一些大類,有粘連式、集院式、獨棟式等等,不同的組合方式和產品會帶來不同的容積率。未來中國的別墅市場應該向節能省地和低層高密度的方向發展,開發商應該以更精細的建築和規劃設計來提高別墅產品的土地利用率。
價格非高檔房唯一標准
偉業天津公司總經理吳瓊
高檔項目決不僅僅是價格高、成本高,而應該為客戶提供更高性價比的產品。而現在,市場中很多高檔住宅開發商追求的不是房子的額外價值,而僅僅是拔高價格。
真正的高檔住宅,應該強調三個『子』:面子、裡子和底子。氣派的大堂、高檔的外立面、豪華的園林這些大家都能一眼看得見的就是面子,是高端物業比較基本的一個層面;裡子是品質,更強調個性、細節和舒適;底子是物業,這往往又是容易被購房者忽略的。
現在,天津的高檔房市場纔剛剛起步,還遠沒有到飽和階段,但仍需警惕品質雷同,檔期集中、盲目跟風的現象。有些開發商甚至單純的模仿、照搬其他城市的優秀產品,對市場的發展十分有害。
高端項目不要過度自戀
天津永泰紅墈集團總裁助理段立新
以往,高端市場的一個主要特點就是高單價、高總值以及高端氛圍的過分營造,這些都屬於市場金字塔尖一部分。所謂高處不勝寒,開發商一旦將某個項目定位於高端,就會進入一個過度自戀的誤區:無論如何都要把自己的項目往『高』拔,卻沒有想好這個『高』怎麼做,讓更多的人認可你的項目。這種自戀情結是很不成熟的,在市場中卻很常見,比如一些高檔項目鑲金貼銀,過分追求那種奢華的感覺。
我個人認為,做高端住宅項目更像做人。人的相貌好壞、穿著打扮只是外在的東西,你可能穿很多名牌,花很多錢打造人的外在形象,但更珍貴的其實是人的氣質。從營銷和定位角度,高端地產一旦把氣質作為首要標准,可能就跳出了簡單的貧富貴賤的概念了。(記者姜昊)
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