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這是自11月15日拿地成功後,溫州個人合作建房發起人趙智強第一次現身北京。這次,他是和深圳、北京兩地合作建房的主要發起人共同宣布籌備成立全國聯盟之事。因為率先在拿地環節有突破,溫州模式和趙智強吸引了更多的輿論關注。
問題一:能否被復制?
在溫州模式中,個人合作建房委托了當地一家叫『瑞安正元』的開發商,通過後者在當地政府掛牌出讓的地塊成功拿地,該公司還將負責『代建』,按地價和建築成本總造價2%收取管理費;包括趙智強在內的12個發起人作為合作建房的管理團隊,包括地價在內總造價3%收取管理費。
『(溫州模式能不能被復制)這也是我們一直關注的問題。我們的成功有各方面的原因,不能一概而論。』此前,於凌罡在接受本報采訪時曾表示,溫州拿地的成功有很多地緣優勢,比如當地的民間資本活躍、個人籌措資金的渠道較寬,而且當地適合合作建房的地塊比北京多,北京公開土地市場上『一年可能只有一兩塊中意的地』。
針對北京合作建房拿地屢屢未果,趙智強建議要『聲東擊西』。『你相中這個地塊的時候不要說,我們當初拿地塊的時候放了很多煙霧彈出去,這就是營銷技巧的運用,包括關系非常好的媒體都不能說。就連拿地當天,我都沒有去現場,都是通過電話聯系。』
問題二:銷售環節面臨政策衝突
深圳合作建房發起人林立人介紹,全國各地的合作建房目前多數卡在拿地環節。雖然林表示不排除此後考慮拿地開發的建房模式,而且個人和企業、單位在深圳公開土地市場具有同等的地位,但是目前深圳的合作建房仍然以『收購爛尾樓』為主。『一般爛尾樓是完成90%的工程,只剩下10%的工程,而且當地政府支持競拍爛尾樓,這些項目的使用年限都從拍得時刻算起。』
溫州模式在拿地成功後,最大的難題是在銷售環節。比如產權問題,雖然是合作建房參與者出錢,但是以開發商的名義拿地、建設開發的,所以今後辦理產權證將面臨操作難題;再比如,現在溫州房管局都要求網上銷售房屋,『如果這樣操作的話,怎麼能保證我們260個參與者全部拿到?』;還有預售政策風險,如果現在溫州的集資行為被認定為預售,預售需要四證齊全,而且建築體得出地面,但是溫州模式是在『一無所有』的情況下先集資買地。
就此廈門大學不動產金融研究中心章劍鋒撰文說,『無論如何,缺少政府及其政策的指引,合作建房不可能修成正果』。
問題三:合作建房會否成炒房溫床?
溫州活躍的民間資本,以及輿論中負有盛名的『溫州炒房團』,合作建房溫州模式在拿地成功後,面臨的另一大質疑是會否涉及炒房。
據趙智強介紹,旗下的參與者雖然不是開奔馳寶馬,但是都具有一定資金實力。趙智強的另一身份是溫州市市場營銷協會秘書長,他發起的合作建房中,最初300多名報名者中有1/3是協會會員單位的職工。他透露,協會的會員單位不少是當地的實力企業。最終確定的260個購買者中有多少『會員單位職工』,趙未透露。
趙智強介紹,為避免炒房,要求每人只能訂一套住房。『比如說我再用林立人的名字訂一套,因為最終我不可能換成林立人,還是得是我的名字。一旦出現這樣的情況,我們就把他拒絕了。』他還認為,目前這次參與者中多數已經加入有一年多時間,『炒房子他可能會跟你幾個月,如果跟你一年多的時間,他可能是不會的。』他也坦言,鑒定是否是炒房者,沒有其他的金融手段支持。
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