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一如房地產項目成本和房地產公司利潤讓人一頭霧水一樣,當前關系到房地產市場長遠發展的許多關鍵性問題,社會上也是議論紛紛、莫衷一是。
然而,也正如房地產項目的成本可以調查清楚、房地產公司的利潤可以審計出來一樣,從經濟規律、歷史經驗和國家政策導向來看,房地產市場的一些關鍵問題其實並非是一團迷霧。
一問:漲價是否是硬道理
『漲價纔是硬道理』『房價上漲是顛撲不破的真理』……這些『狠話』大多出自房地產商之口。甚至有人預言,中國未來20年房地產價格只會漲不會跌。
的確,這些年來,大部分城市的房價一路上漲。今年10月份的漲幅為6.6%,北京、深圳等特大城市的漲幅超過了10%。但是,有一個負增長值得人們關注。從2005年12月開始,上海新建商品住房銷售價格就開始出現了同比負增長,一直持續至今:去年12月份,下降2.1%,今年2月份下降4.1%,4月份下降6.2%,6月份下降5.4%,8月份下降2.2%,10月份下降0.6%。
也許統計數據並不直觀,那麼我們看一個案例。在上海一家外資企業工作的小石,買的樓盤位於普陀區內環線以內,2005年中期房價達到最高峰時價格為1.6萬元/平方米,現在價格已經回落到1.4萬元/平方米。『而且,現在是有價無市,大家多在觀望。』小石對記者說。
經濟的發展、高收入人群的增加、每年大量大學畢業生留城、投資者踴躍……這些房地產商口中的所謂剛性需求,其實在很大程度上是其牟取暴利的一種遮掩。
首先,房價關系民生,國家不會允許房價過快上漲。其次,超過社會實際購買能力、過快的上漲,其市場含有泡沫,難以持續。其三,房價漲跌有其自身經濟規律,不可能只見漲不見跌,這一點國內外有很多例證。
其實,在經濟景氣狀況良好的階段,房價穩步上漲,可算是一種合理的經濟現象。但以土地資源不可復制、剛性需求增大與有限供給不足等為由,為房價上漲辯護,並且斷言房價將永遠上漲並且會狂漲,這種結論就需要人們冷靜思考一下了。如果有一天,沒有幾個人買得起房,那麼房價還能漲嗎?
二問:從嚴土地管理是否會抬高房價
『從嚴土地管理會抬高房價』,這是近來房地產市場出現漲價預期的又一重要因素。
隨著《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》的發布,新一輪土地調控措施正式出臺,土地『閘門』將進一步收緊。但根據國土資源部評估,不同用途地價受到的影響不盡相同:工業用地的出讓價格將提高40%到60%,而房地產用地出讓價格將基本持平。
『國家近期采取的一系列從嚴土地管理的措施,旨在抑制一些行業和地區固定資產投資過快增長,遏制一些地方違法違規佔用土地,不是收縮用地計劃,不會抬高房價。』國土資源部土地利用司副司長束克欣明確表示。
即使用地成本有所提高,也不會對房價產生太大影響。據束克欣介紹,從全國來看,土地出讓金僅佔房價的10%。而在北京等地,這一比例僅為6%到8%。因此,決定房價的不是地價。
三問:是否應該只給有錢人蓋房
『房子是給有錢人蓋的』『出現「富人區」和「窮人區」很正常』……房價居高不下、百姓望房興嘆之際,這種論調又出現了。
不可否認的是,市場經濟是以市場為主要手段配置資源的經濟,市場自然有高端、中端和低端。但如果把市場需求的一部分放大成普遍現象,把某個特定階層的需求放大成普遍需求,那就站不住腳了。
房地產業的確不是慈善事業,但房地產業的市場供給必須滿足市場需求。何況,土地來源由國家把握。國家政策導向非常明確,那就是確保普通居民的住房需求,抑制別墅、超大戶型的住房發展。
過去一段時間,一些地方想方設法縮減經濟適用房建設計劃和用地供應,使國家的政策未能得到真正落實。為保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量,國家在今年5月出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,措施十分具體,而且出臺了量化指標。國土資源部土地利用司副司長束克欣指出,這些措施會起到改善住房供應結構、穩定住房價格的作用。
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