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中國樓價的漲幅一直沒有得到有力削減。國家發改委和國家統計局日前聯合披露,10月中國70城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%,有許多城市甚至超過了10%。一些市場人士則說,這種情況會持續下去。
該怎樣理解本輪調控呢?兩年以來,政府出臺了很多措施,比如高比例中小戶型的限制性政策。有分析指出,如果90平米以下的戶型以70%的比例在全國市場展開建設,中國樓市供需矛盾會出現緩和。但這只是一種假定。政策推行之不易,非一朝一夕能夠鋪開。
政府現在需要權衡——一系列決定乾系重大,政府也難免涉足市場,直接或間接地控制住房規劃與建設。這時必然有一個問題擺在面前:是讓大多數人都能住得上房子而犧牲商品化進程,還是讓商品化順利推進而忽略大多數人的住房需要?
毫無疑問,政府選擇了前者,意圖已經很明白———住宅本來就不應該被無限度地商品化,否則會使『嫌貧愛富』的兩極分化狀況愈演愈烈,只會激化矛盾。與其如此,還不如提前解決多數人的住房問題,至於商品化,那是少數富有階層的事情。
有輿論質疑政策本身的效力,也有分析師認為樓價有其周期規律,不可阻止。但筆者以為,市場並非不能被約束。如果政府要想迫使樓價回落、令供需矛盾短期內即獲得緩和,一個最簡單也是最有效的辦法就是控制資金流動性,這可能比限制戶型更有收效。
眾所周知,樓市的矛盾一在供需結構失調,一在價格過高。主要原因又系進入資金過多,在這些資金中,流動性資金佔主導,因此纔會出現投機、炒作和過度投資現象。
數據顯示,中國樓市存在超過1000億的投資資金,這從根本上推動了許多城市市場的供需失衡和價格攀昇。
約束流動性資金將會有立竿見影的效果,如果政府下令限制跨區域的異地購房行為,巨大的流動性將會被有效地凍結,價格和供需矛盾很快就會應聲而落。也許有人會驚呼,這怎麼可能?流動性資金被大幅度打壓,中國樓市賴以繁榮的生命力將被終結!可是需要提醒,樓市或城市的繁榮不能完全依靠流動性資金的暫時湧入支橕,否則將不可持續。
而且,政府已經抱有解決大多數人住房問題的打算。至於執行方面的技術問題,幾乎也不存在。現在中國正在落實實名制購房政策,並且對二次購房設置了多重障礙和門檻,比如延長營業稅繳納期限、提高個人所得稅課征稅率、提昇首付款比例並先後兩次調息,這無異於限制了流動性資金的異地落戶空間。
事實上,今年夏天,中央六部委已經聯署規范外資進入中國樓市的意見,同樣的道理,在目前矛盾叢生的情況下,我們有什麼理由懷疑,政府不會轉而對境內資金的流動性進行控制和約束呢?(章劍鋒:廈門大學不動產金融研究中心研究員)
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