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2003年以來,我國出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策。而2005年以穩定住宅價格為中心的『新八條』,甚至被稱為房地產新政的標志。很明顯,2005年以前的宏觀調控政策在新經濟背景環境下已經無法起到打擊炒賣、調整供應結構和遏制房價上漲的作用,市場需要更加明確的和具有針對性、可操作性的細則類政策,而這一切的核心關鍵就是『房價』。也就是在這樣一個政策和市場背景下,圍繞快速上漲的房價,一場關於『泡沫』的爭論也轟轟烈烈展開起來,從開發商到學者到官員無一例外全都參與其中,由此展開了政府新一輪宏觀調控。
2005年:宏觀政策大方向——為樓市降溫。
2005年的房地產市場繼續保持著快速發展的慣性,但增速明顯減慢。房價已經成為各類宏觀政策以及各方力量博弈下的另類,同時也成為各方關注的焦點。
在2005年3月召開的『兩會』上,溫總理第一次公開表達了政府對不斷攀昇的房地產價格的深切懮慮,可以說,從這時候開始,關於『泡沫』的爭論可謂塵埃落定,國家將開始控制房地產的發展,其中,高房價是調控重點。央行於2005年3月17日加息也意味著我國進入加息周期,銀行將實行更為謹慎的貨幣政策,房地產市場也將進入下降周期。
隨後,在2005年3月26日,國務院頒布了《關於切實穩定住房價格的通知》,俗稱『國八條』。這個通知從總體上對我國目前的房地產市場做了一個把握,其內容大多只是具有宏觀上的指導意義,也是為後面將繼續出臺的相關細則政策做鋪墊。
緊隨『國八條』之後是『新八條』的出臺。『新八條』的內容實際上是『國八條』的進一步細化和延伸,它更加明確地對未來的調控方向作出了指示。如果說『國八條』更多的是對行政調控手段的強調,那麼『新八條』則是主要強調了市場調控手段的重要,其中特別提到了改善供應結構和稅收稅率制度。但與『國八條』同樣,相關具體細則還是沒有出來,因此市場對『新八條』反應同樣冷淡,在市場各類紛亂聲音之下,各方更多選擇的是觀望態度。
很快,在4月30日,建設部、發展改革委等七部委提出《做好穩定住房價格工作的意見》,可以看到,此次的宏觀調控具有高度的統一性,而且內容上更加明確、可操作性更強,不僅規定了營業稅征收的方向和要求,而且還規定了地方政府必須在5月31日前出臺相關的政策細則,再加上限制『期房』的轉讓,此次調控准確而有效地打擊了炒家;同時還對過去的『普通商品房』和『非普通商品房』做出了標准化的界定,有利於規范市場的有效執行政策。
與之前政策明顯不同,市場對此次『七部委意見』反響巨大,不過由於房地產本身是生產周期比較長的行業,所以使得與其相關的政策也具有一定的滯後性,再加上當時各地具體的政策細則還沒出臺,市場觀望氣氛仍然很濃,房價基本保持穩定。但隨著時間的推進,購房者率先打破了觀望的平衡,促使成交量回昇,價格再次上揚,據國家統計局統計數據,2005年全國房地產投資同比增長19.8%,比2004年的28.1%回落了8.3個百分點;2005年全國70個大中城市房價同比漲幅為7.6%,而上年全國商品房價格平均上漲14.4%。從這些數據分析,無論是對房地產投資的調控,還是對房價的調控,效果都是較為明顯的。應該說,房價的漲幅得到了有效控制,但價格卻在高位運行,宏觀調控只是初見成效。
如果說2004年國家對房地產的宏觀調控主要以調控投資為主,2005年主要以調控房價為主,那麼,2006年則是一種雙向調控:同時調控房地產投資和房價。
用風雲突變來形容今年的房地產市場一點也不過分。
國六條、國十五條發布和實施之前,開發商的日子過得可謂順風順水。在開發商看似高枕無懮,房子越漲越好賣的時候,其實隱懮早已存在。物極必反,樓價漲幅過快、過高,就必然會導致新的宏觀調控政策實施。
新政出臺後,購房者在觀望,開發商在觀望,政府也在觀望。購房者寄希望於房價能夠有所平穩,甚至指望著下降,讓自己少花點錢,多辦點事;開發商也希望『宏觀調控將會軟著陸』,讓手中的房子能實現期望中的利潤;政府對市場的觀察一點都不會少,調控所指向的問題能否得到解決,也是今後是否再出臺新政策的關鍵所在。
房價是多方面因素綜合作用的產物,因此解決房價問題也要綜合治理,注重政策的系統性。九部委《意見》中指出,當前房地產市場面臨的主要問題體現為房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出及房地產市場比較混亂。針對這些問題,這次宏觀調控措施從調整住房結構、發揮稅收、信貸和土地政策、控制城市拆遷規模進度、加大針對中低收入家庭的經濟適用房和廉租房建設,以及從完善房地產統計和信息披露制度等方面入手,綜合治理,應該有助於解決房價問題。然而政策的可操作性,具體實施辦法,實際執行力度,手段是否合理等因素,會影響到調控政策最終的效果。
而本次『國六條』新政從宗旨和內容上看有如下幾點值得關注:
其一,強調與前期政策的承接。2005年,國家連續出臺了很多政策。在這些政策作用下,市場上曾經出現了很長時間的觀望,但觀望之後房價依然面臨上漲的壓力,主要城市房價上竄跡象明顯。建設部以及中央政府都認為前期的某些政策不到位,所以效果不理想,未來仍然需要繼續執行,甚至強化。例如,『國六條』繼續強調調整住房供應結構,加強稅收、信貸、土地政策的調節作用,強調增加經濟適用房和廉租房供應的意義,整頓和規范房地產市場秩序,加強市場監測,完善市場信息披露制度等,這些都是與前期政策承接的體現。
其二,承接中體現出調控思路和措施的適度轉變,這是值得重點關注的地方。可以從兩個方面看出這種轉變:
1.思路已經發生適度變化。過去的調控主要思路是控制土地,壓縮投資。在需求所受影響不大情況下,這會導致供求關系進一步失衡,房價進一步上昇。而破解這種市場困境的思路應該是在『增加供給』、『抑制需求』和『增加供給與抑制需求同時進行』之間進行選擇,其中最優途徑應該是第三者。應該說現在中央政府雖然沒有給出明確的文字闡述,但卻正在向第三條思路靠攏,即『增加供給與抑制需求同時進行』。其中有三點陳述隱含著增加供給的政策含義:一是強調『重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房』。雖然這直接表現為結構調整問題,但大家都知道,不適度擴大投資規模是很難調整結構的。二是2003年以來中央政府第一次說『科學確定房地產開發土地供應規模』,過去強調的可都是『嚴格土地監管』。『科學確定』意味著尊重供求關系的現狀,土地供應計劃會有適度放松。當然,根據中國國情和我們一貫的態度,不能太松,只能『適度』。用『科學確定』既強調適當尊重現實,又有預防『一哄而松』傾向之意。三是強調『合理控制城市房屋拆遷規模和進度』。與過去相對較大的拆遷規模和較快的拆遷速度相比,毫無疑問這意味著供給的相對增加。過去調控思路中體現在控制投資規模的常規表述上,諸如『加強房地產信貸管理,防范金融風險』、『嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃』、『抑制房地產投資快速增長勢頭』等,但類似表述在『國六條』措施中未再提及。『抑制需求』的思路與過去相比體現得比較明確,盡管考慮到與前期政策和『十一五』規劃中相關表述的適應,沒有使用『抑制』一詞,而是說『引導和調節住房需求』,但現在已經絕對沒有了『鼓勵擴大住房消費』的含義,這一點是很清楚的。『發展住房二級市場和租賃市場』、『減緩被動性住房需求過快增長』等表述也隱含著這種政策傾向。
2.在調控措施上也有一些可以體會到的變化。例如,『國六條』第一條措施中提到『重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃,對新建住房結構提出具體比例要求』,這與『七部委八條』中說的『各地要根據本地房地產市場需求情況,盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方,住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主』相比,顯然強調『中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房』所佔比例要進一步上昇,也即意味著對結構供應調控的加強。又如,『國六條』強調『有區別地適度調整信貸政策』,這意味著信貸政策將進行調整,試圖保護中低收入家庭和首次購房者、小戶型購買者的需求,抑制高貸款者、多次置業者和大戶型購買者的需求。再如,現在『國六條』中的說法是『加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房』,而過去的說法是『加強經濟適用住房建設,完善廉租住房制度』,這表明現在更強調盡快解決最低收入者甚至無收入者的住房問題。
自新政實施以來,各地成交量持續萎縮,價格小幅調整,應該說這些都不難看出2006年的宏觀調控對房地產市場的影響遠比2005年更加有力和有效。當然,考慮到政策的滯後性和市場反饋等等,10月份的房市能否走出低谷,恢復2005年年末的『風光』;還是調控成效顯著,使廣大百姓『居者有其屋』,我們拭目以待。但是,我忽然想到萬科王石曾經說過,房價上漲過快,消費者很擔心,政府也很擔心,開發商也不例外——房價的過快上漲無人可以從中受益,過於亢奮的市場,絕非對房地產的真正利好,平穩發展纔是行業之福。
其實,國家的宏觀調控不但是順應民心,更是應市場規律發展而生的,但歸根到底是為百姓服務的。最後還是用溫總理的話來結束本文:『知難不難,迎難而上,知難而進,永不退縮,不言失敗』。(聯合地產)
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