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『新開盤的商品房太貴了,相比較而言二手房比較便宜,而且小區居住環境也成熟,住著方便,挺劃算的。』北京的張先生剛辦完過戶手續,他打算在年底時搬進剛剛購買的二手房。
與張先生相似,意欲在年底購買二手房的人並不在少數,這其中既包括與張先生一樣有剛性居住需求的消費者,也包括一些投資者。接受記者采訪的業內人士認為,受『金九銀十』傳統銷售旺季的滯後、年底低價房入市以及海外資金的積極介入等利好因素的影響,二手房投資迎來了好時機,年底前二手房投資還會火一把。
二手房投資昇溫
記者了解到,進入第四季度,京城二手房房源量和成交量都再攀高峰。在近日結束的北京秋季二手房交易會上,組委會的相關數據顯示,二手房的意向成交額為1.34億元,與去年同期相比,成交量上漲了30%。另據北京信一天房地產經紀有限公司的統計顯示,進入11月份以來,北京二手房的交易量增幅為23.4%,房源供給量則上漲了27.6%。
與此同時,受北京地稅局近日出臺的《關於個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》影響,買賣雙方為減少交易成本,在12月1日前,二手房交易量和過戶量將繼續增長。而在12月份之後二手房房價也將隨之水漲船高,因為土地增值稅依然是交易環節的一種稅費,部分二手房的交易成本必然增加,而賣方很可能會將稅費轉移到房價當中,這帶來的直接後果是在一定程度上進一步拉高房價。
北京信一天房地產經紀有限公司市場部經理羅煜說,在經歷了今年房地產宏觀調控政策的『高壓』後,二手房市場已經開始全面回暖。而伴隨著銀行加大對二手房市場的貸款扶持力度,貸款額度的明顯增加以及租賃市場的巨大容量和租金的穩定回報,二手房市場迎來了投資的好時期。
在京城已有多處房產的張女士告訴記者,她在年底前還想挑選一兩處學校周邊的二手房進行投資。張女士說,投資學校周邊的房產風險小、租金回報率高,同時,房產昇值也快,比把錢存在銀行裡劃算多了。
據介紹,京城CBD、中關村、望京等地區二手房源一向緊俏,良好的商業環境吸引了大批的投資者。而近來,北京各名校周圍的二手房也逐漸形成了新的購買熱點。根據北京千萬家房產經紀有限公司的統計,北京目前的二手房供需比維持在1:5左右,而像高校雲集的中關村大街沿線、五道口區域的供需比則達到了1:7左右,特別是以高校為中心,一公裡半徑范圍內的房子成了搶手貨。其中,海淀區學校集中區域的房產投資比例佔到了25%至30%,相比全市二手房15%的投資比例高出了將近一倍。
北京千萬家房產經紀有限公司市場總監常淑娟說,除開較大的人文環境附加值,較高的租金回報率也是導致名校周圍房產受投資者青睞的原因。她告訴記者,高校固定而龐大的學生群體保證了租賃客戶來源的穩定性,使得周邊的租賃市場總是顯得很活躍。同時,租金較高,空置期較短,使租金收益非常穩定,租金回報率能高達9%,而目前北京市小戶型公寓平均租金回報率只有7%左右。
年底是投資好時機
業內人士認為,受價格以及房源供給等多重因素影響,年底對於二手房而言無疑是一個投資的好時機。
記者了解到,今年國家針對房地產市場出臺了一系列的政策,這使二手房買賣雙方在很長一段時間內持謹慎觀望的態度,『金九銀十』的置業需求有所推遲,而這也導致了二手房市場的『發熱』滯後。
常淑娟認為,『金九銀十』傳統銷售旺季的滯後帶來了投資的好時機。她說,國家重點調控房地產市場的對象是炒房者和投機者,主要目的是防止地產市場過熱及房價過快上漲影響到國民經濟的整體發展,目的卻並非打壓房價,隨著市場的明朗化,被壓制許久的正常投資需求將會迅速爆發出來。而從目前二手房放量的情況以及部分投資項目的熱銷情況看,年底的投資高峰已經來臨。
對於這一觀點,北京房產中介『鏈家地產』市場總監金育松表示贊同,他也認為年底是投資二手房的好時機。金育松解釋說,首先,年底會出現一些低價二手房。由於年底出售者急於出售房產變現資金,其心理預期不會很高,並且容易松動,因此價格往往略低於市場價。同時,為了年底衝刺,部分經紀公司也會積極促成交易,在買賣雙方的博弈中,購房者也容易得到一個相對於其他月份的低價驚喜。
其次,投資者可挑選房源增多。隨著市場的明朗化,許多不再觀望的購房者選擇在這個時候置業昇級,將舊房掛牌出售,因此房源供給量有所增加,投資者的選擇餘地隨之增加,通過對不同房源加以比較,可買到性價比更高的房子。
除了政策和時間上的因素外,大量的資金流入京城也帶動了置業投資。記者了解到,目前,已有大量的國際巨頭看好北京市場,一些國外、外地資金也紛紛流入房地產市場。據北京千萬家房產經紀有限公司市場調查數據顯示,海外資金主要青睞的二手房高端市場,尤其是郊區地域的公寓、別墅等高檔住宅已佔到二手房投資市場的七成左右。
『受90平方米佔70%的政策影響,海外資金搶奪有限的別墅類高端市場產品必將掀起二手房市場新一輪的投資熱潮。同時,在價格、房源以及海外資金積極介入等多重因素的影響下,投資市場將成為年底二手房市場的重頭戲,也將成為年底二手房市場交易的重要支柱之一。』常淑娟說。
二手房投資有技巧
與新房相比,投資二手房具有獨特的優勢,而『金九銀十』傳統銷售旺季的滯後也給不少投資者帶來了好的契機。盡管如此,業內人士還是提醒投資者要保持清醒的頭腦,仔細評估自己的經濟能力,切記盲目投資。
據『鏈家地產』統計顯示,地段是人們購房考慮的首要因素,佔比達到25%。由此表明,地段對於投資者而言至關重要,因為好的地段在能夠帶給投資置業者理想的價值提昇空間之外,更能夠讓居住者享受地段優勢所帶來的生活舒適度。
羅煜建議投資者選擇繁華地段的一居室進行投資。他說,租房者都希望房子所在區域配套完善、生活方便,所以,購買二手房用於出租投資的首要原則就是選擇繁華地段,即使房子的售價較高,也值得投資,因為地段是影響房子租金高低的重要因素。而一居室由於保有量少,價格一直堅挺,投資投入少,也比較好出租,因此更適合進行投資。
與地段因素相同,房齡也是不容投資者忽視的一個問題。金育松說,二手房的房齡是銀行發放貸款的主要評定依據,對於房齡較老的房產,部分銀行實施了限貸的政策,這在一定程度上加快了置業者對房齡問題的認識;另外,從房產的附加值來看,房齡較老所顯示的折舊風險更加明顯,這在很大程度上會抑制其未來的附加昇值空間,因此,投資者要謹慎選擇房齡適當的房子進行投資。
除了地理、房齡因素,二手房的戶型和小區物業管理也是人們投資過程中需要考慮的重要因素。好的房屋格局可以讓居住更舒適,業內人士提醒,冬天陰冷的天氣較多,在看房時最好能選擇在天氣晴朗的時候,以便更好地觀察房屋的采光通風。此外,隨著當前物業糾紛日益增多,小區物業管理的優劣也應納入投資者的選擇范圍,可以親自去考察或是向老住戶諮詢。
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