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成交價格或將上漲
『由於新增經濟適用房將實現封閉性運作,存量經濟適用房將以無法復制的優勢成為「香餑餑」,這將引發買賣雙方心理的變化。』金育松認為,由於賣方心理預期走高,可能將造成滿五年二手經濟適用房掛牌價走高;而賣方的惜售現象及買方購買心理預期增強,都將影響滿五年二手經濟適用房成交價格走高。
近期由於受政策影響,經濟適用房市場一波三折,再加上『不回購』政策影響賣方對房價心理預期的增強,買賣雙方將經過一番拉鋸戰,暫緩交易將導致短時間內二手經濟適用房成交量下降。
回購操作問題多
『我是贊成對過去和新建的經濟適用房上市進行差別「管理」的。』中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者采訪時指出,對於已購經濟適用房業主來說,在城市化進程中,住房有了巨大的增值空間,能否允許讓業主獲得轉讓增值的利益?
李開發坦承,這個問題比較復雜。從當初購房時的合同來說,政府與購房戶沒有約定轉讓條款,政府單方對業主轉讓住房做出規定,有違經濟合同法精神;從政府當初經濟適用房的優惠政策來看,似乎增值部分讓業主擁有也不合理。
他說,業主轉讓住房是自己的權利。住戶隨著經濟條件的改善,換一個較為寬敞的住宅未嘗不可,因此轉讓在情理之中。雖然在事實上,是兩種人購買了經濟適用房,一種是符合條件的,一種是超過規定,屬於條件較好有可能屬於非中低收入階層的人,但是,如果對規定加以苛求,增加多少審查的關口,其實並沒有多少實質性用途。
因為制度確實是很單一,根本管不了那麼多。即使超標一些,其實無非是多征稅,但是多征稅,購房者就不公開出售了,換一種方式,根本不過戶,以合同方式確認。合同是一種保證,款付了,原來的業主成了名義業主,後來的業主成為事實業主,只不過是房產證未過戶而已。
所以,建議不要苛求已經售出的經濟適用房。追溯過去只會有價無市,不如劃段管理,過去的趕緊出臺政策清理完畢,從現在開始的新的保障房認購戶按新辦法管理,纔有可能便利操作,否則政策就會成為一紙空文。
李開發也指出,就經濟適用房回購制度而言,其可操作性存有諸多漏洞。『首先是回購房的價格問題怎麼掌控?』李開發認為,如果定高了,回購成本太高,政府要出財政補貼;定低了,業主不願意,這兩種情況都會讓政策難以操作。金育松也表示此次經濟適用房的『新政策』中,『新建』的概念需要明確,新建和銷售的時間節點十分重要。
『如何進行封閉性運作?關於新購買經濟適用房的用戶,制訂相關政策時要完備。』李開發指出,比如說享受對象,目前來看,對象的界定方法不嚴密,多次突出拆遷戶,忽視其他類型。從經濟適用房的發展歷程看,我們在制訂政策時要特別謹慎,特別注重可操作性。比如,購房後的監管。過了一定時間,原來的經濟適用房的住戶,可能條件好了,人口多了,要調換住房,怎麼辦?能否調整到大一點戶型的經濟適用房居住,這是一種情況。
另外一種,有了一些積累,自己購買了商品房,但是如果政府回購價比當時商品房的價格低了許多,業主就可能不會主動地交還政府,因為可以用來出租,收入比交給政府回購效益好得多。
李開發認為,如果政府的監控沒有確切的辦法,政策也會流於形式。而且,如果有這個監控的辦法,還需要有獎罰措施,並且要寫入購房時簽訂的合同裡面。因為作為合同,不能由一方單方面修改,然後要求對方承認。所以,政府相關部門要研究經濟規律,精通經濟法規,按規則辦事,在現有的法律框架裡辦事,合規、合法、合情合理。未來的經濟適用房封閉性運作,要在運作細則方面下功夫,規范操作,規范監管,纔能收到好的效果。
李開發還指出,北京目前的經濟適用房管理辦法對北京作為國家首都的城市定位考慮得不夠,對作為中外經濟貿易窗口的位置考慮得不夠,對發展高科技事業、引進國內外專業型人纔、技術人纔、管理類人纔方面的住房政策考慮得不夠,比如在引進人纔政策與住房政策的許多方面,特別是與經濟適用房政策就相當不銜接,應當及時加以補充。
關於經濟適用房的數量,李開發認為這是個非常核心的問題。他說,1998年國務院精神,是保障類住房(即經濟適用房)應佔70%,這麼多年來,這個比例未到1/10,近兩年只有4%左右,而且分配得也不怎麼公正,許多富有者搶走了窮人的『救濟糧』。所以,數量與分配是最重要的問題。他認為應擴大保障房的供應數量,保障房應佔到整個住房建設總套數的40%以上,而且要限定供應年數,不要讓老百姓長期等待,最後變成『只聽樓板響、不見人下樓』的空喜歡。
『經濟適用房是關系到眾多老百姓的切身利益的問題。』李開發最後對記者表示,希望北京市建設主管部門通過聽證會的形式來集思廣益,更多地傾聽廣大專家與百姓代表的建議,把經濟適用房政策實實在在地制定好、落實好。
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