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近段時間,關於經濟適用房的政策可以說是『一波三折』。先是9月底,北京市規委在發布《北京住房建設規劃 2006年-2010年》征求意見稿中表示,北京市將調整經濟適用房的銷售模式,擬采取政府回購的方式,隨即引發了來自社會各界的反對。其後,正式出臺的《北京住房建設規劃 2006年-2010年》中刪除了該條款。
日前,北京市建委又表示,今後新建的經濟適用房不得上市交易,將實行封閉運作,確需上市的由政府按原價收購。而且嚴控經濟適用房的單套戶型面積,叫停了一些經濟適用房項目大戶型的銷售,對於天通苑未售出的單套建築面積超過140平方米的經適房,由開發商按當地地價水平,補交每平方米590元的綜合地價款後按商品房出售。
關於經濟適用房上市的交易政策並未就此『塵埃落定』。據了解,北京市建委目前正在擬定《經濟適用房管理辦法》,可能會采取對已購經濟適用房提高上市時補交綜合地價款的比例等方式,來解決經濟適用房投資回報過大的問題。
交易經歷『震蕩-回落』
『9月底的規劃公示後,經濟適用房市場旋即產生了明顯的震動。』北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松接受中國經濟時報記者采訪時表示,這主要表現在整體上市房源量的顯著增長和局部區域市場成交量的顯著增長。
據『鏈家地產』統計數據分析,在規劃公示後的10天裡(即10月1-10日),經濟適用房的上市房源量環比(與9月20-30日相比)增長近一成;與去年同期相比增長逾兩成。天通苑、回龍觀兩大社區在『政府擬回購』公示前,二手房交易量一直保持月均8%以上的增長,但在政策公示後一個月,房源環比上漲了近三成。
金育松認為,這主要是因為許多經濟適用房業主擔心『政府回購』政策的實施,將會嚴重影響其出售收益,從而使部分持有者危機感,因此加速上市。
『自取消存量經濟適用房回購的消息,北京市建委宣布新建經濟適用房將采取封閉運作等新政策公布之後,與先前業主緊張出售相比,經濟適用房的市場表現則趨於平緩。』北京信一天房地產經紀有限公司市場部負責人羅煜接受本報記者采訪時表示,目前房源出售登記量基本上跟當初回購之前差不多,每個門店的登記出售房源在1套/每天左右。
據『信一天』天通苑、回龍觀門店經理介紹,很多當初擔心『政府回購』而加速上市交易的業主也開始陸續從經紀公司把房子撤消,表示暫時不賣。而由於政策利好,客戶對於經濟適用房的需求也大幅度增加。據『信一天』統計資料顯示:二手經濟適用房客戶需求總量不斷攀昇,比政策回購前上漲了23.6%。
『信一天』市場部經理羅煜認為,這主要是由於取消存量經濟適用房回購,客戶對於購買存量經濟適用房剛性需求重新開始釋放,直接帶動了客戶需求量的增長,但由於政府擬提高已購經濟適用房再上市的繳稅額度,具體實施細節尚未公布,也在一定程度上延緩了交易雙方觀望態勢的解除。
『鏈家地產』市場研發中心認為,『政府擬回購』政策公示後,部分經濟適用房業主為避免出售利益受損,采取拋售,在北京市建委明確不回購老經濟適用房後,部分業主拋售心理趨於平緩,因此房源出現了小幅的下降。
新建經濟適用住房不得上市的政策纔出臺沒多久,消費者對於政策的吸收及理解需要一定的時間,而從店面的反饋信息可以看出,客戶雖然關注政策,但是對於政策的具體內容及操作並不完全了解。因此,在短期內,市場並沒有發生明顯的變化。
『至於天通苑140平米以上房源的掛牌量及交易量,並未因市建委宣布對其實施「新政」而出現明顯的變化。』金育松分析認為,主要是由於天通苑在建設之初,面積普遍較大,二居面積多為80-110平米,天通苑的二居也最受客戶青睞;而140平米以上的三居、四居的總價相對過高,從而減弱了消費者的購房支付能力。
如果按照去年北京市對於普通住宅和非普通住宅的界定標准來看,140平米以上就成為非普通住宅,那麼契稅就要按照成交價的3%來繳納,而且在未來的轉手交易過程中是否又會面臨高額的營業稅和個稅的制約,並且在今年日益趨緊的房貸政策限制下,金融貸款的支持力度是否能夠跟進也是一個問題,因此大面積經濟適用房的需求量相對較少。
金育松表示,未來地鐵5號線將在天通苑設站,而天通苑周邊的商品房面積相對較小,比如明天第一城、北京北等項目,這就使得部分140平米以上大戶型將成為稀缺房產,而業主對於房產的未來昇值空間保持了較高的預期,因此,北京市建委的措施並沒有給這部分業主帶來太大的心理波動。
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