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這是2006年所有的金融調控中最嚴厲的一次金融風暴。『北京今年新開的100多個樓盤中,約有七成是未封頂的樓盤。』『對每個房地產企業來說,95%的樓盤銷售渠道都是按揭貸款。』
北京市銀監局叫停未封頂樓盤按揭的威力顯露無遺。
10月30日,北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人,正式傳達指令,包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。這是繼銀監局9月27日召集部分銀行召開『房地產貸款風險情況通報會』,傳達指示精神後的再次重申禁令。
『如發現違規問題將嚴肅處理,主要責任人要就地免職。』銀監會動了真格。部分開發商可能被『最後一根稻草』壓倒,而另一些開發商正虎視眈眈,靜候商機。諸多樓盤在苦尋重生之機,各大銀行巧思對策,買房人心態各異……一場突如其來的金融風暴徹底打亂了樓市的格局!
銀監局的一番苦心
盡管銀監局此舉被懷疑與北京目前並不明顯的調控結果不無關系,但更多的應是出於控制金融系統風險的考慮。
實際上,這一限制規定並非第一次出臺。早在2003年6月5日,央行『121號文』就明確規定:為減輕借款人不必要的利息負擔,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。
只不過,從那時至今3年多的時間裡,包括北京在內的國內各主要城市,主體結構未封頂的樓盤一如既往地提前銷售,銀行的個人住房商業貸款業務也在飛速發展。以北京為例:對於發放住宅按揭貸款的條件,主要衡量標准是有無預售許可證和工程資金到位率,凡工程全部所需資金30%到賬,並已核發預售許可證的樓盤,無論主體建築工程是否封頂,銀行都將可以發放住房按揭貸款。
而央行對風險的擔懮也隨之不斷增加。去年8月15日央行發布的《2004中國房地產金融報告》明確表示『很多市場風險和交易問題都源於商品房的預售制度』。其根據是,房地產開發資金來源中,自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;『定金和預收款』中也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算,房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上,並建議取消商品房預售制度。
上述建議在當時不僅引起開發商的恐慌,更在業內外引發了一場大討論。盡管該建議並沒有即刻變成政策,但卻足以看出金融監管部門對房貸中隱存風險的擔懮程度。
而今年以來,個人住房按揭貸款的風險已經浮出水面。『個人住房貸款質量下滑趨勢較明顯,連續三個月以上違約的房貸客戶已超萬人。』10月24日,上海銀監局披露的信息顯示,按『五級』分類口徑統計,9月末中資商業銀行個人住房不良貸款餘額21.3億元,比年初增加5.8億元,不良貸款率0.86%。
事實上,個人房貸質量的下降已經不是第三季度獨有的現象,6月末不良貸款率已經比年初有所增加。根據上海銀監局的統計,截至6月末上海中資商業銀行個人住房不良貸款餘額16.6億元,比年初增加1.1億元。截至今年6月上海個貸不良貸款率0.67%,比年初增加0.09個百分點,而2005年上半年這個數字為0.3%。
權威人士分析說,北京作為高房價地區,金融監管部門必然時刻關注上海的形勢,判斷北京的房價走勢。適時提醒北京的金融機構注意防范風險。北京市嚴格執行未封頂樓盤開展個人按揭貸款,顯示出對個貸實施從嚴的金融政策,估計與上海的個人貸款不良率上昇有關。
中國建設銀行副行長范一飛就曾明確表示,商業銀行不能從頭到尾包攬房地產企業的大部分資金需求,房地產業過度依賴銀行貸款,使金融體系的系統性風險增大,對大家都不是好事。
開發商的兩種表情
這是自『54號文』之後,北京開發商再次遭遇到的監管困境和資金難題。
這一次出手的是北京市銀監局。在其近期下發給各家股份制商業銀行的《現場檢查意見書》中規定『凡是一手住房項目均必須主體結構封頂後方可發放按揭貸款』,並表示如發現違規問題將嚴肅處理,主要責任人要就地免職。
北京市銀監局此舉無疑再次挑戰了北京地產商們已經緊張而脆弱的神經。更有人士斷言,銀監局此舉極有可能成為壓倒部分開發商的『最後一根稻草』。不過,在部分開發商頭疼的同時,另一些開發商則看到了由此引發的擴張機會。
中小開發商:心急如焚
11月份以來,蘇齊(化名)一直在為項目的開發資金奔波。蘇齊是北京一家房地產公司的老總,正在開發一個數十萬平方米的項目。北京市銀監局下發『未封頂樓盤停止個人貸款』,對其原計劃產生了很大的影響。『按原來的設想,我想在我的項目二期開盤,同期開發6棟樓,這回全泡湯了。』
『有些開發商的日子更難過。』在新加坡凱德置地中國(控股)集團北京地區副總經理毛大慶看來,在持續不斷的宏觀調控後,北京市銀監局此舉不僅將打亂一些開發商的原有開發計劃,甚至很有可能成為壓倒他們的『最後一根稻草』。
這種觀點得到了一家股份制銀行副行長的認同。『此規定一出,尚未來得及進行開盤預售的開發商,其預收款驟降幾乎已經不可避免。』上述股份制銀行的個人信貸部負責人透露,在該行所發放的個人按揭貸款業務中,有80%?90%為未封頂樓盤。
『北京市銀監局此次顯然是動了真格的。』該副行長向記者透露,銀監局已經放出話來:發現在未封頂的樓盤有哪家銀行的宣傳單,哪家銀行的支行長將就地免職。
據悉,北京銀監局除了對一手住房必須封頂的規定外,還作出了對貸款購買第二套住房者,各商業銀行必須嚴格執行基准利率等一系列規定。同時,執行層面上,銀監局要求各經營單位對現有的個人住房商業貸款業務進行排查,對不符合規定的貸款立即停止發放。
據了解,早在9月27日『股份制商業銀行房地產貸款風險情況通報會』上,北京市銀監局就已經把該文件下發給了各家股份制商業銀行,但『沒有幾家銀行嚴格執行』。隨後,北京銀監局開始連續出招:10月24日,銀監局召集在京各股份制商業銀行,強調與重申了《現場檢查意見書》,並勒令華夏銀行、興業銀行、民生銀行、招商銀行等9家全國性的股份制商業銀行嚴格執行相關規定。而正當開發商通知住戶將按揭轉到四大行時,30日上午,北京銀監局又將北京包括四大行在內的16家商業銀行個人金融業務負責人召集起來,再次傳達指令。
相關數據顯示,截至9月底,北京市期房住宅簽約共14835套,住宅簽約面積共1750098平方米,現房住宅簽約1869套,簽約面積295625平方米,期房簽約套數與面積分別佔簽約總量的89%和86%。
而國家信息中心經濟預測部最新發布的《中國房地產業月度運行報告》顯示,2006年1?7月,全國房地產開發企業累計到位資金14416.75億元,同比增長29.4%。其中,作為房地產開發的一項重要資金來源,定金及預收款,佔到了全部到位資金的27.8%。而去年同期,這一比重是38.2%,2004年則為43.1%。而購房者支付的定金及預收款,一半以上是個人住房商業貸款。
銀行證券研究中心行業分析師丁文認為,『定金及預收款』佔房地產開發全部資金來源的比重,很明顯是逐步下降的。而北京叫停未封頂樓盤的個人住房商業貸款,會使開發商的預收賬款減少,從而進一步降低這一資金來源比重,這就對開發商的自有資金提出了更高的要求。
事實上,據北京京寶瑞通典當行的工作人員透露,最近甚至有房地產公司要求將項目土地等權屬作為抵押換取數千萬元短期借款,開發商籌資心情之急迫顯而易見。
實力強大者:虎視眈眈
『如果從開工到封頂階段的開發成本必須靠自有資金支橕,一些自有資金不足的開發商將因此無法動工,甚至有可能出現爛尾樓。』在北京萬年花城房地產開發有限責任公司副總經理黃璽慶看來,這是近年來促進市場『洗牌』最有力的一個政策,一些自有資金不足的中小開發商必然要被淘汰出局。他同時認為,這個政策對市場的影響很快就可以顯現出來。而在由此引發的新一輪行業『洗牌』中,很多有實力的開發商則虎視眈眈。
『我們正在尋找並購機會。』毛大慶毫不諱言地表示,不少項目會因此出現生存困難的局面,凱德置地不會『袖手旁觀』。
事實上,凱德置地最近頻頻出手。11月1日,凱德置地剛剛以5.65億元的價格成功競得佛山市一佔地約11.6萬平方米的住宅地塊。這是繼10月10日以3.03億元成功競得同區一佔地4萬平方米的綜合地塊後,凱德置地在佛山的再度成功出擊。而5月份,凱德置地剛以5.62億元拿下了杭州市今年推出的首宗住宅用地。
而復地集團(2337.HK)華北區總經理張春華同樣充滿了雄心壯志。『我們當然會關注由此可能產生的並購機會,事實上,我們已經有了一些意向的目標。』張春華認為,此次規定的出臺將迫使開發商更規范地運作項目,也將促使開發商加快運作節奏,肯定會有不少項目適應不了,復地希望借此加快在北京的運作。
明確流露出『有類似想法』的還有金地集團(600383.SH)北京公司副總經理蔡照明和億城股份(000616.SZ)總經理鄂俊宇。事實上,不少實力開發商都在暗暗准備,靜候甚至是主動尋求『出手機會』。
業內人士透露,現在的房地產項目,從開工到『正負零』(即建築出地面),再到封頂,最後到竣工驗收,大約各佔總建設工期的三分之一。而住宅商品房的預售一般是以『正負零』為標准的,『如果個人按揭貸款只能在封頂後發放,延緩了開發商的回籠資金速度,從時間上看,大約推遲三分之一的工期。而這三分之一恰恰是最要命的時間。』
未封頂項目的三條應變之道
『北京今年新開出的100多個樓盤中,約有七成是未封頂的樓盤。』香港太平洋投資集團總裁賈臥龍平淡的話語背後,銀監局禁令對京城在售樓盤的影響程度之大顯露無疑。
七成項目受影響
『從住宅來看,一般住宅都會在未封頂前賣到70%到90%,即使有少量已封頂的在售樓盤,其銷售也大都接近尾聲。』賈臥龍說。
記者查閱北京市建委網站,在預售商品房項目公示中,粗略統計了一下位置在城八區、今年9月1日到10月29日期間開盤的預售商品住宅樓盤,發現共計40餘個,銷售總套數約為11000餘套,建築面積約為100多萬平方米。
『對每個房地產企業來說,95%的樓盤銷售渠道都是按揭貸款。』北京鵬潤營銷總監陳雲峰說。
『新政』不僅影響了未封項樓盤的項目,還影響了整個房地產市場。
『目前很多商業地產投資客已經不再看好北京的商業地產投資,我也在近日出手了在金融街兩個寫字樓裡的兩套房子。』一位商業地產投資者告訴《樓市》記者。
據中原地產市場部人士介紹,經過半個月的市場波動,現階段,北京租賃市場出現兩極分化現象。普通住宅與高檔公寓的租賃情況呈現反向變化趨勢,普通租賃市場上需求量增大的趨勢仍在繼續,同上半個月相比,增幅達15%;且成交量有所增長,成交價格也隨著房源量的下降而出現水漲船高的現象,漲幅約為5%。而高檔公寓租賃市場的房源登記量雖有所上漲,漲幅達10%;但租賃需求卻變化不大,租賃價格也有了8%左右的降幅。
面對不期而至的禁令,擔心項目回款受到重大衝擊的地產商們則對手中的『未封頂項目』展開了各種『自救』努力。
照常簽約
『對於已經簽完合同和認購書的客戶,價格不會變,合同和認購書也都有效。』北京天通苑一個還未封頂卻已經開盤的樓盤開發商告訴記者,銀行目前沒有停止收件(個人貸款所需材料),只是說,放款要等到封頂。所以,現在照常簽約、收首付和辦理貸款手續。
南城某新開大盤的開發商也持同樣觀點。該開發商表示:『因為項目已經開盤了,我們會盡量保證銷售,必要時會采取讓利買房人的方式,即貸款未批下來產生的違約金問題,我們可以跟客戶協商部分收取或是全免。』
前不久剛剛經歷了排號買房火爆場面的望京一新盤負責人也表示,公司正在尋求解決的方式,最終的解決辦法很有可能就是先收了買房人的首付款,等樓盤封頂後再向銀行申請個人貸款。
加速開發
『我們准備加快項目開發速度。』地處西四環外的某項目開發商表示,公司將調整操作策略,加快單棟建築的進度,與此相對應的銷售策略也將隨之改變。
『這肯定打亂了我們的計劃。』該開發商承認,新規定的實施將使公司原先的資金安排無法順利完成,因此決定逐棟推出樓盤,改集中入市為分散入市。但其強調,不會影響到整個項目的順利完成。
延期入市
另一些開發商則不得不推遲新開發項目的入市時間。
『針對自身正在銷售的項目,目前公司正在研究相關的處理措施,其中就包括推遲申請預售許可證,等到樓棟完成主體結構後再以准現房的方式出售。』亞運村一樓盤的銷售小姐告訴記者。
另有一些項目則采取了『變相推遲入市』的方法。『我們的策略是先交3萬元認購金,等兩個月後封頂時,再交首付和辦理貸款。』朝陽區一新樓盤的售樓人員如是說。而這也是目前不少項目的共同想法。
業界資深人士朱凌波認為,取消預售是早晚的事,但這個政策出臺會不會產生新的爛尾樓,這個可能性不能排除。『通常一個正常的房地產開發企業,它的資金安排是有計劃的。一般來講很多的房地產開發企業通常會使用按揭貸款回籠資金,償還前期的開發貸款或者是工程款的支出。假如銀行突然間中斷了按揭貸款的發放,可能打亂他的計劃,引起後期工程不能按期竣工,出現爛尾樓。』
購房者的四種心態
相比於部分開發商的『咬牙切齒』,大部分購房者都對北京市銀監局此舉表示贊同。與此同時,由於不同立場和需求,購房者還表現出了不同的後續反應:擔懮出現劣質樓盤,決定推遲買房計劃,選擇購買二手房屋,等等。
贊同規定實施
某網站一項關於『未封頂項目不得辦個貸』的調查數據顯示,贊成此做法的調查者比例達到88.68%。不少業內人士紛紛表示,銀監會貫徹未封頂樓盤不得辦個貸的條令,將會在一定程度上降低購房者買到爛尾樓盤、不合格樓盤的風險,有利於保障購房者利益。
『開發商用以我們的名義貸到的款去建房子,我們也不理解。』一位之前已在某個樓盤交了首付款並辦理了按揭手續的張女士表示贊同此項政策的落實。對張女士而言,由於她已經在銀行辦理了按揭手續,此次新政對她的影響只限於延長其還款的時間,反而能規避期房所帶來的風險。
另外,一部分購買者包括很多以投資為目的的投資客,在政策實施之後,已經在選擇更為穩妥的現房購買。一位購房者對記者表示,從投資的角度來說,『國八條』等系列政策出臺以及對房屋轉讓的種種限制,讓現房投資更加值得考慮。買現房自住三五年後就可轉手收取豐厚的租金收益,如果把購買期房的風險因素計算在內,買現房不僅昇值而且昇得比期房更快。
推遲買房計劃
此次北京市銀監局緊急叫停對未封頂樓盤發放個人房貸的規定,讓不少購房者擔懮未來的購房成本會有所增加。在記者的采訪中,一位看中東四環附近某處尚未封頂樓盤的劉先生坦言,如果項目封頂前不能按揭,自己選房的餘地將會大大縮小。而且因為新政策帶來的購房成本的增加很可能使自己推遲現有的購房計劃,最終無法在預定的時間內實現自己的置業目標。
很多人有著和劉先生同樣的擔懮:無法一次性付清房款,原定購房計劃不得不推遲甚至落空。這樣的擔懮得到了業內人士的理解,一位地產專家表示,此次北京市銀監局緊急叫停對未封頂樓盤發放個人房貸的舉措,從某種意義上來說將會增加購房者的購房成本,老百姓將花更多的錢買同樣的房子。
因為房屋剛開建時所賣的價格和封頂之後作為現房銷售的價格是有很大差別的。以目前北京市的房價來說,依靠銀行貸款買房仍舊是購房者的主要途徑。普通購房者能夠不依靠銀行貸款一次性付清所有購房款項,恐怕是少之又少。
考慮二手房屋
考慮到樓盤封頂後售價將上漲,不少購房者已把買房的選擇移向二手房市場。記者從北京一些經紀公司了解到,部分新盤購房需求開始轉向二手房已逐漸顯現。
在安貞橋附近的一家房產中介店,購房者謝先生正在諮詢二手房貸款的相關事宜。謝先生對記者說道,他看中的一處樓盤因未封頂而暫停按揭。等到樓盤封頂後開發商會把它當做准現房出售,價格到時肯定會上漲。
因此,轉向購買二手房是他目前正在考慮的事情。根據市場經驗判斷,一般期房要比封頂後的現房價格便宜10%,而要是在剛剛動工時就買,價格甚至要比建成後的現房便宜30%。類似謝先生這樣的購房者,之所以會選擇二手房來代替一手房,主要也是因為較新的二手房在價格上基本和期房持平,一定程度上還要低於現房。
近期,二手房上漲勢頭主要是由新房轉向二手房的購房需求增加所致。據信一天房地產經紀公司反饋數據,消息公布後的一周後,二手房單周登記需求量較上周平均漲幅達9%,並且單日登記需求量呈加速上漲態勢。同樣像鏈家、我愛我家等二手房經紀公司的業務需求量也有不同程度的上漲。
擔懮樓盤質量
政策執行的力度能否達到立竿見影的效果?日前,一位購房者興奮地對記者表示,他看中的一處未封頂樓盤仍可按揭貸款。隨後幾日,記者以購房者的身份諮詢了京城數家未封頂樓盤的房貸情況,發現確實有部分未封頂樓盤出現可先付首款,等樓封頂後再辦按揭的情況。
記者在西城區一處未封頂的樓盤了解到,按照規定,買這裡的房子是做不了按揭貸款了。但售樓小姐告訴記者,『現在你可以先交30%首付,然後等我們樓封頂之後再開始辦按揭貸款,開始還月供、負擔利息。』
對照央行和北京市銀監局的規定,類似這樣的做法是沒有問題的。一位不願意透露姓名的商業銀行信貸部經理向記者表示,由於個人貸款業務已成為目前商業銀行的利潤最高點,對於追求利潤的商業銀行來說,個人房貸業務的高利潤風險決定了它成為最為優良的資產業務。
因此,即便政策收緊房貸,各個銀行仍舊會另闢蹊徑來爭奪房貸市場。例如在操作層面上掌握靈活,沒有封頂前也可以接單,等到幾個月樓盤封頂後再來出帳是目前很多商業銀行采取的措施。
面對市場上這樣的情況,很多購房者矛盾不已:一方面希望自己中意的樓盤在未封頂之前可以先繳納首付款,從而得到實惠;另一方面,擔心開發商迫於資金回籠的壓力,用劣質材料加速正常施工速度,造成房屋質量下降。
銀行的N種『對策』
作為銀行爭相擴張的優質業務之一,房貸始終有著巨大的吸引力。北京市銀監局此舉客觀上在短期內壓縮了按揭業務,無論是對新項目按揭業務還是對已辦理按揭客戶的爭奪會更加激烈。
而從目前顯露出的跡象看,難免會有銀行不顧金融風險而替開發商另闢其他渠道違規發放貸款,進行惡性競爭。北京市銀監局此項規定的執行力仍有待觀察。
『消極怠工』
『個人購房按揭貸款是其中最重要的一部分,爭取更多的市場份額是必須的。』浦東發展銀行北京分部的相關人士說。
對銀行而言,房貸業務是一個相當有『錢景』的業務。從1997年中國個人住房按揭貸款金額不到200億元,到今年上半年超過了兩萬億元,8年增加了近100倍,這對任何一家商業銀行來說都是巨大的誘惑。銀行做成一筆30萬元的房地產貸款,按貸款期限10年為例,以目前的商業貸款利率6.39%計算,總共可獲95051.25元的利潤。
面對如此巨大的蛋糕,『新政』能否得到各家銀行的徹底執行目前尚難定論。
一位國有銀行人士表示,『銀監局要求是立即執行,不過我認為還應有個實施過程,我們會陸續暫停未封頂樓盤個人按揭貸款業務。』
『實際上央行早就規定銀行不能對未封頂的樓盤發放個人按揭貸款,但在執行過程中各銀行都打了折扣。這次銀監局應該是重申要遵守這一規定。』一位銀行負責人告訴記者。
華夏銀行營管部相關負責人表示,早在2003年,央行下發的121文件就已提出這一要求,但後來部分銀行對此貫徹不力,監管機構因此再次重申。未封頂樓盤按揭貸款業務的叫停,雖然會給銀行的房貸業務收入帶來一定影響,但對已叫停相關業務的銀行而言,最希望的是有一個公平競爭的環境。
另一家股份制銀行房貸部負責人則透露,據其所知,有部分銀行至今仍在發放相關貸款。
『變通』放貸
『面對現在的個貸政策,銀行不違規,自有變通手段,比如:按揭的手續照辦,只是不放款,而是放到專用賬戶,由銀行凍結起來,直到樓盤封頂時纔動用。一般一個人從申請房貸到正式放貸需要一兩個星期的時間,而一個項目幾百戶下來,時間就更長了,銀行和購房人可以在這段時間裡先把按揭手續辦完,等樓盤一封頂正式放貸。』中國社會科學院金融研究所殷劍峰博士說。
廈門大學不動產金融研究中心郭曉武博士更認為,只要我國房地產市場繁榮延續,供不應求的市場結構不發生根本變化,禁令就很難被有力貫徹執行。郭曉武表示,通常一個項目的開發貸款是與個人按揭貸款業務捆綁在一起的,商業銀行不願意看到項目開發商遭遇資金困境,因此銀行會想辦法為開發商解決從預售許可到封頂這段時間的資金周轉困難,例如可以通過信托公司或者開發商設立的貿易公司等形式為項目提供資金支持。
『雖然「新政」對個貸市場暫時有些影響,但現在銀行總體流動性過剩,投放貸款是最主要的,個人按揭貸款成了投放的主要渠道。』殷劍峰說。
『當前銀行的不良貸款率為8.02%,而個人住房按揭的不良貸款率為1.5%左右,銀行不會放棄個人住房按揭貸款業務。』仲量聯行相關負責人張瑜說。
事實上,為了爭奪個貸市場,各家銀行都使出了渾身解數。
招商銀行推出了『隨借隨還』業務,深發展『存抵貸』可享受5.76%理財收益,浦發銀行也推出了個貸萬能還款的創新業務,在傳統的等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息還款方式外,還增加了本金等額遞增、本金等額遞減等方式,民生銀行也在近期推出了直客式二手房按揭。
興業銀行也適時出臺了最新的房貸政策,突破了『購房者年齡+貸款年限』不超過65歲的業內慣例,將其延長到了70歲。中國農業銀行也在成都、北京等房貸市場發展較為成熟的4個區域,推行了『置換式住房貸款』業務。
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