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專家建議小區共有部分先界定再約定
『對於《物權法》,大家爭議最多、反映最強烈的就是共有部分的會所、車庫、車位等的歸屬。』北京現代城業主劉守熙11月11日在北京市和諧社區中心舉辦的《物權法》建築物區分所有權研討會上說,對於小區的附屬設施、附屬建築物是否屬於業主共有,法律上並沒有明確規定。
很多業主反映,建築物區分所有權問題一直困擾著他們,業主和開發商究竟怎麼來分,成為引發小區糾紛的主要原因。《物權法》草案第76條規定:『建築區劃內的綠地、道路以及物業管理用房,屬於業主共有,但屬於市政建設的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬於業主共有。』
對此,廣西大學法學院教授孟勤國認為,建築物區分所有權的問題主要發生在共有部分上,但關於共有,只能由立法作出明確規定,在操作層面上,約定並不現實。
『《物權法》草案關於車位、車庫的歸屬可以由業主與開發商約定的規定,至少在目前條件下,在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的,無異於與虎謀皮,甚至可能成為開發商蒙騙業主的手段。』前全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮如是表示。
『購房人和開發商之間的信息不對稱、地位不平等,導致二者不可能有平等約定的基礎。』孟勤國舉例說,開發商可以利用強勢地位,迫使業主接受不平等的條款。另外,業主和業主之間素質不同,利益訴求也不同,所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。
對此,有專家提出不同看法,如果將共有部分硬性規定為全體業主所有,開發商為節約成本,很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業主承擔,也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。
對此,孟勤國解釋說,為防止開發商失去建造小區各種設施的動力,他並不贊成小區內所有的東西都是業主共有,『可以根據小區的不同檔次、需求,對一些大的方面明確規定由開發商投資經營,產權歸開發商,其他則規定給業主。』孟勤國舉例說,高檔小區建會所,開發商按規定可以獲得產權,而停車場、公共道路等應歸業主共有。
有人主張,共有部分應該考慮成本,例如車庫,如果業主已經分攤了其成本,在支付的房價裡已包含,那麼車庫就應該歸業主共有,而如果該成本沒有攤入房價裡,就應該歸開發商所有。
『如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬,這將對業主非常不利。』中國人民大學法學院民法中心高聖平博士說,現在商品房的價格已不是完全取決於成本,房地產是暴利的行業,成本在這中間究竟佔多少無法肯定,而且《物權法》很多規范都是強制性規范,在考慮物權共有部分應約定或是法定時,也應依照這個思路,法定由業主共有。
『很多人對小區配套設施的性質不清楚,對於公共配套設施,業主可以而且也應該主張權利,而對於商業配套設施,業主就不能主張權利。』太月園小區業委會主任王嘉吾女士從土地出讓金的角度,解釋了共有部分該如何界定,她說,開發商沒有交土地出讓金,建設費也由業主繳納的設施就是公共配套設施,這是業主的共有財產,而那些開發商確實交了土地出讓金、拿到土地權屬證的部分,就是商業配套設施,這一部分就不歸業主所有了。
北京市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生提出,如果法律對共有邊界的界定不清,一旦業主與開發商在共有部分的所有權歸屬上產生矛盾,業主到法院立案時,法院要求業主證明自己的所有權,但業主或業委會無法證明誰擁有這一權利,爭議就無法解決。
『《物權法》立法首要的目標應對建築物哪些是共有部分進行明確界定,進行最大限度的區分。』孟憲生說,一些專家討論時設定的前提不同。如果是在權屬不清的情況下去約定,任何一個國家都不會這樣立法。
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