|
||||
『經營城市』是目前一個比較時髦的主題詞。許多城市的決策者借著這個名詞實施著『賣地生財』的發展思路。於是,地方財政收入對房地產及其相關產業的依賴度非常大,很多正在大乾快上的城市建設項目,其資金都來自賣地生財的『土地財政』。有關人士認為,目前的『分稅制』是滋生『賣地生財』城市經營理念的主要原因。
無地可用的『城市經營』
7月25日召開的國務院常務會議宣布了加強土地調控的三項措施,包括調整利益機制、完善責任制度、健全法律機制等。此前,經國務院批准,我國已正式建立國家土地督察制度,向地方派駐9個國家土地督察局。嚴厲的調控政策正在預警『賣地生財』經營城市思路走向了末路。
據有關部門預計,5?10年後,浙江一些城市將面臨無地可用的窘況。杭州市地稅部門日前對今年該市房地產行業地稅收入作出『前景堪懮』的預測。地稅部門稱,隨著國家調控力度的加大,杭州2006年的房地產行業地稅預計將減收14.31億元,下降25.14%。
杭州房地產開發較為集中的西湖區,在『調控』的聲聲警鍾中,地方財政收入已是『新舊兩重天』。去年西湖區的地方財政收入總體增幅和營業稅等主體稅種增幅和往年相比產生了較大回落。該區負責人承認,最主要的原因就是受宏觀調控的影響。
從2004年到2005年,西湖區房地產業地方財政收入增幅由55%降至9%,所佔份額從54%降至46%。營業稅增幅從30%降至2%以下,佔地方財政收入份額從55%降至46%。
『分稅制』滋生『賣地生財』?
經濟觀察家華山認為,『賣地生財』的經營城市理念與『分稅制』有一定關系。我們國家從1994年以後實行的是分稅制,增值稅的75%上繳中央,25%留給地方,這使得比如像浙江這樣的經濟發達地區,盡管財政收入大幅增長,但留給地方財政收入的錢並不是太多。
相比之下,由於城市擴張和土地佔用帶來的稅收,包括建築業和房地產業的營業稅、所得稅以及耕地佔用稅等等,全部都是由地方享有的。這樣一來,賣地生財當然就成了地方政府擴充稅源的最有效途徑。所以,我們看到國內不少城市在規劃、建設、擴張當中都有個『攤大餅的』現象,像北京市的環路不知修了多少,二環、三環、四環、五環,不斷地『攤大餅』,不斷地擴張城市的佔地,這其中就有追求政府稅收收入的利益驅動在裡面。
這位專家分析說,要『城市化』,要搞建設,就需要錢,錢從哪裡來?土地征用、房產建築,這是地方政府可以掌控的巨大資源。這種制度上的原因正是賣地生財、『經營城市』的動力所在。
海南『土地銀行』的新思路
《海南省土地儲備整理管理辦法》已於今年正式實施,業內人士稱之為海南省今年最重要的土地政策之一,明確建立省級『土地銀行』則是這份文件最大的亮點。
海南省土地學會理事長王業僑介紹,海南省重點基礎設施投資一直由省政府『埋單』,全社會無償受益,省政府因此負債累累。據了解,海南僅用於交通設施建設的債務就高達90多億。為此,省主要領導曾不止一次提出,要建立省市兩級政府土地儲備庫,改革省基礎設施投融資體制。
王業僑說:『土地儲備是一個很好的融資平臺。』他認為,用土地的預期受益作為政府融資信用擔保,用土地受益權質押貸款籌集建設資金是政府最佳融資模式,這樣既能獲取資金保證建設,又可避免違反國家調控政策,過度供應土地。
王業僑還提出了這樣一個設想,根據海南『省直管市縣』的體制和『把海南當作一個城市來建設和運營』的思路,由省土地儲備機構統一測算確定全省土地期權融資模式,建立全省統一的、市縣可按份額享有權益的政府土地儲備庫,並統一與金融機構簽訂儲備貸款協議,按照市(縣)土地儲備規模和區域基礎設施建設需要,統一核定貸款投入項目和規模。他說,這種體制可以有效控制變現規模、統籌融資使用、保證區域性重點基礎設施的建設。
海南模式也許會成為解決『賣地生財』城市經營理念的新思路。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||