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張先生是一名律師。不久前,張先生通過代理一起普通的土地買賣糾紛案件,無意之間發現南方某市一些農村“一下成爲億元村”的祕密。
案件其實並不十分複雜。1999年,A村村委會瞞着村民將手中握有的面積爲15畝的一塊土地,以40萬元/畝的價格合計600萬元賣給了一家房地產公司,從事房地產開發。這家公司當時只付給村委會100萬元,其餘500萬元則遲遲沒有到位。這樁祕密交易後來還是被村民發現,於是村民將村委會和房地產公司一起告上法院。由於其間當地房價地價出現大幅度上漲,所以最後在法院的調解下,房地產公司不得不再拿出3000萬元才了結了這起公案。
官司贏了,村民也得到了應有的補償,但張律師的心情卻很沉重,不僅僅因爲這個案子,他看到了這起官司背後普遍存在的賣地生財的違法現象。
張先生對記者說,本來,按土地法等有關法律法規,凡涉及建設用地方面的土地徵用,事先均須通過項目立項審批,也就是說,必須先有項目,然後纔是根據項目需要徵用土地。可是在南方這座城市,是不管有沒有項目,先大量徵地。
“在當地跟開發有關的用地,百分之七八十都是開發商自己跟農民籤的協議,然後再到規劃、國土局有關部門去辦理立項和用地手續。”張律師對記者表示,這是一種明顯的法定程序倒置。
張先生戲稱當地這種土地出讓方式有點像“自由戀愛”。“不是根據項目需要用多少地,而是先談‘戀愛’,你先去跟農民談,談下來後我就給你辦手續。”張先生說。另外張律師還發現,當地當初還有一條“土政策”——就是將佔徵用總量17%的土地徵爲國有土地後再返回給農民,農民對這些土地享有處置權。
據張先生了解,上述這些做法使這座城市囤積土地成風,一些政府官員還直接或間接地介入土地出讓,有的成立土地事務所,從農民手中買過土地,不是直接開發,而是進行倒賣。
“將農村集體土地國有化後再返回給農民,這就很值錢,價值從幾萬一下就可能變成幾百萬。”張先生說,所謂返還給農民的這些土地大多掌握在村鎮一級組織手裏,他們可以自己開發,也可以委託別人開發,這使很多村一下變成了億元村。
孟先生是一名房地產專業律師,近年來代理了很多的房地產糾紛,他也認爲“土地違法這種事情確實不少。”
“現在,有的人買了房子辦不了產權,很多都是因爲開發商土地手續不全,先幹着,邊幹邊徵,邊幹邊批。”孟先生對記者表示,產生這種現象的根源是有地就能賺錢,別的可以先不管。這種現象在土地招拍掛實施之前十分普遍,一些地方政府越權情況比較嚴重。”
孟先生認爲,除了利益驅動,政府官員不正確的政績觀也是導致土地違法比較普遍的因素之一。“很多地方政府都非常片面地注重形象,一些地方官員爲官一任,千方百計總想做出一點所謂‘看得見的業績’;更重要的是地方財政上的考慮,每年都有計劃、指標。而房地產開發的特點恰恰迎合了某些官員的這種觀念。”
近日,針對土地違法案件的反彈,國土資源部發出緊急通知,要求各地嚴明法紀,限期整改,堅決制止土地違法行爲。國土資源部執法監察局局長張新寶指出,土地違法多涉及地方政府,地方政府違法帶有一定的普遍性。
“這就要求土地管理一定要有力度。”北京陽光100常務副總經理範小衝認爲,房地產開發市場化了,但房地產開發的上游和前端——土地沒有市場化,土地也沒有真正管好。”
“現在許多地方政府都是‘土地財政’,通過開發土地獲得資金,對土地開發有很大的動力。”範小衝對記者表示,在土地方面違法嚴重跟現行土地制度有關,“政府收取土地出讓金,一收就是70年,一下透支未來。在國外,採取的是收取物業稅的方式,不是一下子收幹,物業稅每年都收,不管是本屆政府還是下屆政府每年都有持續的收益。而且隨着物業不斷升值(準確地說是土地增值),政府獲得的收益也隨之不斷提升。”
範小衝認爲,在國內現行制度下,政府是得不到土地增值的收益的,這些政府應得而未得的土地增值收益被開發商和購房者拿去了。“改革土地制度,變一次性收取土地出讓金爲物業稅,不僅對開發商和購房者來說可以降低成本減輕壓力,政府也不會大規模賣地,透支未來,開發商也就不會大量囤地。”
張律師告訴記者,在前面提到的南方某市,郊區土地基本上已經被賣光了。對於當地曾經實行的17%返地政策,他認爲是沒有法律依據且十分荒唐的。
“土地違法案件頻發,法律禁止不住,一方面是土地行政部門執法不嚴;另一方面司法也不行。”張律師說,最近他接到一個有關土地的案子,法院硬是不予受理。“打官司沒法打,最大的一個癥結在法院。”