宏觀調控政策對房地產市場的影響及發展趨勢預測

　　(一)2006年上半年房地產調控政策的特點

　　5月末，建設部、發展改革委等九部委聯合出臺了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的調控措施，各部委和各地方政府也陸續出臺配套措施，今年房地產調控政策框架已經基本形成。其特點是：

　　1.對前幾次房地產調控政策的完善和落實

　　今年出臺的十五條調控政策，比以前的政策更系統，更明確，調控力度更大，操作性更強，應該說是對前幾次房地產調控政策的進一步完善和落實。國家統計局和監察部參與，說明更加重視房地產市場統計信息質量和對貫徹落實政策的監督力度。

　　2.滿足中低收入居民自住性需求的調控目的進一步明確

　　針對當前房地產市場的主要矛盾，大量的政策措施是為了增加當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房供給，其他控制拆遷規模、抑制投機需求、有效利用土地、進一步規范市場秩序等措施，都是為了促進中低檔住房市場供求平衡、穩定住房價格創造較好的市場環境，政策的落腳點都是為了滿足中低收入人群的住房需求。

　　3.行政手段與經濟手段相結合，分類調控，措施明確

　　這次調控運用行政手段和經濟手段，分類調控，突出重點，並且更加明確、具體。首先要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。其次明確提出了90平方米以下普通住房的供地面積和開發面積不得低於當年計劃面積的70%的量化指標，強化了地方政府的責任，保證了住房供給結構的改善。第三，出臺了規范房地產市場外資准入和管理的意見，首次從房地產市場准入、外資企業管理和境外機構和個人購房等方面進行規范和管理，彌補了這方面的管理漏洞。第四，加大二手房轉讓征收個所稅等稅收政策的調控力度，抑制投機炒作；有區別地適度調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費等經濟手段，調控和規范整個房地產市場。

　　(二)對房地產市場的影響

　　此次房地產調控政策，體現了中央政府調控房地產市場的決心，政策的逐步實施，將從幾方面對房地產市場產生影響。

　　一是普通住房供不應求的矛盾將得到緩解

　　調控政策中對增加中低價位、普通住房提出了明確的數量要求和時間要求，由於我們仍然實行預售房制度，可以預計，下半年按規定將陸續有大量的中低價位、普通住房進入市場銷售，住宅供給結構將得到改善。

　　二是投機性及投資性購房需求將得到進一步抑制

　　房地產稅收政策的落實、信貸政策的調整、外資進入房地產市場的規定等政策，利用經濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。

　　三是中低檔住宅供給增加將起到穩定房價的作用

　　增加中低價位、中小套型普通商品住房的量化措施，將提高普通商品住房在房屋供給總量的比重；普通商品住房土地的供應要求在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，一定程度降低了普通商品住房土地成本，為實現中低價位創造了條件；要求各級城市及時公布住房建設規劃和房地產的供求信息，使消費者有一個合理預期。這些措施，都將有利於穩定普通商品住房的價格。

　　(三)下半年房地產市場發展趨勢預測

　　2006年下半年，房地產市場在繼續加強和改善宏觀調控，堅決抑制固定資產投資過快增長，繼續收緊土地、信貸閘門的宏觀經濟環境下，房地產投資增速將回落到20%左右。同時，隨著房地產宏觀調控政策的逐步落實，各種類型的住房價格將出現不同的發展趨勢。普通商品住房的價格將隨著供給量的增加漲幅將穩步回落；高檔房屬調控范圍之內，供給量將受到影響，價格將隨著市場供求變化；二手房市場由於稅收調控力度的加強，交易量近期將受到影響；一定量的投機性和投資性住宅將由售轉租，房產租賃市場將進一步活躍；由於供給總量中中低價房增加，房價總水平也將隨之穩定。