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近期,《『一房兩證』引發宣武太平街拆遷之爭》、《『200萬元搞定土地證』調查》等對宣武區太平街8號院拆遷糾紛的報道引發了社會對國家拆遷法及土地開發相關法規的認知、理解等問題的討論。經記者對宣武區建委、區國土局、開發商和原土地方工廠負責人進行深入了解,得到了對該次糾紛所涉及的政策法規和事實真相的進一步解釋。
太平街8號院拆遷始末
據了解,宣武區太平街8號院的居民樓原來是工廠的宿捨樓,上個世紀九十年代依據當時的國家政策實施房改後,形成工廠擁有全民產房產證(編號00434)、參加房改職工擁有房改房房產證的產權證狀況(即居民所稱的『一房兩證』)。
此後,由於該廠連續多年虧損,難以靠自身產業支橕,根據中央關於國企改制的要求,決定通過土地使用權轉讓盤活存量資產、獲得土地補償費以支持改制。在這一背景下,工廠將其土地使用權進行轉讓。
開發商在與該廠簽訂土地轉讓補償協議以後,依法與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》,交納了土地出讓金,取得了該土地的使用權。同時開發商根據北京市相關部門批准的規劃實施開發建設,並進而依照拆遷法規的程序要求、經過房屋拆遷主管部門批准,於2005年3月取得了《房屋拆遷許可證》。
但是,拆遷工作卻遇到了少部分居民的抵制,導致拆遷工作進展不順利。在現場可以看到,大多數多人已經搬走,但還有少數居民沒有搬走,一些陽臺上還掛著衣服等生活用品。
據了解,這些居民抵制拆遷的理由主要認為北京市建委發給工廠的00434號房產證與他們辦理的房改房產權證存在『一房兩證』現象,因此認為00434號房產證無效,進而推斷該國有土地使用權出讓無效,就不應該進行拆遷。
此外,部分居民指出對開發商定的補償標准合每平米6600多元不滿意。還有居民稱工廠為搞土地證花費了200多萬,最後開發商出面纔搞定土地證。
宣武區建委:『一房兩證』是國企普遍存在的事實
記者從宣武區建委了解到,報道所指『一房兩證』,一證是指國有單位擁有的全民產房產證,另一證是指職工通過參加房改取得的房改房產權證,房改房產權證尚未履行土地使用權轉讓手續。不僅該工廠是這樣,幾乎所有的國有單位實施房改後,產權證狀況都是如此。
開發商負責人繼而解釋說,根據國家法規,開發商在辦理拆遷許可證時並非需要逐戶征得每位被拆遷人的同意。因為開發商取得的拆遷人資格是依據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定取得的。該辦法明確規定建設單位在取得建設項目批准文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用權證等手續之後,政府就可以為其核發房屋拆遷許可證。換言之,開發商在取得上述證件進而取得拆遷許可證之後,即取得合法的拆遷人資格,就可以依法實施拆遷。職工所擁有的房改房產權證作為確定其被拆遷人身份、並以被拆遷人資格依法獲得拆遷補償費的依據。目前北京,乃至全國房地產開發需要拆遷時,都是按照上述規定辦理拆遷許可證的。
宣武區國土局:『「一房兩證」與國有土地出讓沒有必然聯系』
就『一房兩證』與國有土地出讓的關系,宣武區國土局表示,『一房兩證』中的職工房改房產權證,無論是不是在全民產產權證上做過『注記』,房改房尚未履行土地使用權的轉讓手續,不影響國有劃拔土地使用權人將其依法進行轉讓。按照法律規定,工廠可以與開發商簽定土地使用權轉讓協議,同時開發商依法與政府簽署國有土地使用權出讓合同從而取得土地使用權。
開發商負責人進一步表示,開發商在取得工廠土地使用權後,對原居民依法進行拆遷、補償。這些都是符合國家相關法規的。目前,北京市所有的國有土地使用權轉讓也都是這樣操作的。
工廠:土地轉讓帶給企業生機
關於工廠進行土地轉讓,該廠負責人向記者表示:『我廠在改制前連續八年虧損累計達1.2億,瀕臨破產。根據國家關於國企改制的要求,通過土地合法轉讓盤活存量資產,獲得的轉讓補償費用於支付銀行負債等債務幾千萬,支付改制職工分流安置費用幾千萬,用於改制後預留離退職工的養老費用高達1億多。對於象我廠這樣的老國企能夠平穩地順利地完成改制,其成果來之不易,如果因某些嚴重不實的謠傳誤導離退職工,引發思想波動和不穩定,將會直接影響社會穩定,其後果非常嚴重。』
『200萬元搞定土地證』純屬張冠李戴
關於『200萬元搞定土地證』一事,工廠的負責人說,略有開發常識的人都會知道,《國有土地使用權出讓合同》是政府部門與開發商雙方簽署的,辦理土地證是開發商自己的事情,與工廠無關。而且在土地出讓合同簽署後,開發商只要按規定交齊土地出讓金,政府就會為其核發土地使用權證。
該負責人進一步指出,部分職工稱是工廠『在辦土地證,而且還花了200多萬纔達到目的』,純屬誤解,更為荒謬的是,這樣的事情居然還有人謠傳『在職工代表大會上當著60多名職工代表公布的』。試想,如果該筆錢是用於非法目的,工廠領導又豈敢在職工代表大會上公之於眾?這些都是最為簡單的道理。
該位負責人還說,工廠改制工作中工廠在向職工代表匯報資金安排時,有一筆用於其他業務的正常支出計劃,與開發商的土地證辦理毫無關系,這種說法純屬張冠李戴。
開發商:實際補償金額遠高於每平米6600元
關於拆遷補償,開發商負責人解釋道,根據國家拆遷法規,拆遷補償的具體標准是由政府依照法定程序確定和公示的,該地塊裁定的標准是每平米6600元左右,而非所稱是『開發商定的標准』,具體到每一個拆遷戶的補償金額也是由政府核定的。但是,我們在實施拆遷時考慮到被拆遷人的實際情況,均在政府核定的補償標准之外又額外增加了幾項補助及獎勵,致使每戶實際得到的拆遷補償費遠遠高於國家規定的拆遷金額,這是有帳可以核實的。
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