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按照1998年23號文給出的住房供應體系,城市80%以上的家庭應由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商搞的商品房。
在不久前公布的北京市『居民熱點關注指數調查』中,住房問題連續兩月位居『北京市民熱點領域關注榜』的榜首。中國社會科學院『中國社會藍皮書』的有關負責人也把『買房貴、上學貴、看病貴』稱作新的民生三大問題。這一事實使人們反思:八年房改之後,安居這一基本民生問題為何反成為催生社會不公的和諧隱患?
1998年7月3日,隨著『國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知』(國發[1998]23號,簡稱23號文)的公布實施,以取消福利分房為特征的中國住房制度改革從此拉開大幕。
按照房改政策制定者當初的設計,在停止住房實物分配後,新的國家住房保障體系在『逐步實行住房分配貨幣化』的同時,一個最基本也是最重要的核心,就是『建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系』。整個23號文,用了三分之一以上的篇幅對此加以突出說明。
按照當時的一般推算,文中所述的『最低收入家庭』和高收入家庭,分別佔了城市總人口的5%和10%左右,有的城市這兩種家庭加在一起的比例連10%都不到(如南京)。這也就是說,按照23號文新給出的住房供應體系,城市80%以上的家庭應該是由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商搞的商品房。經濟適用房在房改中的『核心作用』如此之大,以至於當時擔任副總理的溫家寶再三對它高調力挺。
但就在『十五』計劃纔執行到一半、中國市民的住房水平離『初步小康』(人均30平方米)還差一大截之時,2003年8月12日,由建設部起草的『關於促進房地產市場持續健康發展的通知』(國發[2003]18號,簡稱18號文)出臺了。在這份文件裡,經濟適用房由『住房供應主體』被改為『具有保障性質的政策性商品住房』。房地產商們對18號文都『按捺不住』興高采烈之情。
根據中國社科院藍皮書報告,1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施『促進房地產市場持續健康發展』的18號文的第一年──2004年,每平方米的房價就比上年暴漲了352元。
在1998年公布施行的房改23號綱領性文件中要求『經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應』,還特別注明中低收入家庭為房價收入比(即本市一套建築面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上的職工家庭。
一項本意是要為民造福的『改革』,在歷經了『八年抗戰』後,竟然成了制造社會不公的『非和諧因素』。
一些地方尊崇『增長就是硬道理』的非科學發展觀,不少書記市長急著想通過抬高房價來提高GDP和為城市的形象工程增加『資本』。甚至早在18號文件之前,像上海等城市的經濟適用房就已經『失蹤』。2003年發布的『房改新政』(18號文)在把房地產業作為『促進消費,擴大內需,拉動投資增長,保持國民經濟持續快速健康發展』的『國民經濟的支柱產業』的同時,卻在如何做到讓平民百姓買得起房這個大是大非的問題上不見說法。
如果說開發商的游說和影響力是使中國的住房政策決策發生轉向的外因的話,那麼相關政府官員錯誤的『政績觀』,則是中國住房政策『走樣』的內因。
實際上,在取消福利分房、實行住房制度改革之時,以供應商品房為主的開發商模式,不僅不是其中的唯一選項,而且也不是主要的選項,當時它只是新的房改政策中,專門為佔人口10%左右的高收入家庭所制定的一種住房供應模式。當時這也是一種對富人收入進行『調節』的辦法。
但誰也沒想到的是,這種原本只為富人設計的『開發商模式』,僅僅過了幾年就取代經濟適用房模式,成為中國房地產市場的真正主宰。
據統計,按照住房小康的目標和城市化所帶來的每年2000萬新增人口,全國城鎮每年新增的住房至少應該年均保持在15億平方米以上。但現實的市場是,現在全國每年房地產市場有效供應的商品住房還不到4億平方米(去年新增住宅商品房推算為3.42億平方米,2004年建設部統計實際銷售為3.38億平方米),供求之比相差竟高達3倍以上。
住房和糧食一樣,是生存基本而必須的需求,它們一旦在市場上出現較大的供不應求,價格就會暴漲到難以控制的地步。
在最近公布的『首富排行榜』上,中國的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而上榜的以外,其餘6人全是靠房地產而一舉暴富。開發商成了當今中國最強勢的特殊利益集團之一,房市成了一些人拿全民資源、肥自己腰包的『暴富制造器』。
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