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截至記者發稿時,北京一家房地產網關於經濟適用房是否該被政府回購的一項調查已經有40多萬人投票參加。網站的編輯稱,這創下了該網站參與投票調查人數最多的紀錄。
這項網上調查數據顯示,超過70%的投票者反對政府回購經濟適用房。而在投票初始階段,贊成和反對的比例曾經各佔一半。有人評價說,這是一場買到經濟適用房的人和沒買到的人之間的論戰。
經濟適用房再次成為討論的焦點,源於國慶前一天北京規劃委網站上悄悄貼出的《北京住房建設規劃(2006年~2010年)》公示稿,在這份有1.5萬字的規劃中,關於經濟適用房未來發展有這樣一句話:『探索建立經濟適用住房實行「內循環」的流轉模式』,規劃對這句話的注解是:經濟適用住房不得直接上市,由政府回購。
《規劃》意在利用這項制度制止違規購買、謀取不正當利益的行為,真正發揮經濟適用住房的保障作用,解決低收入家庭的基本住房需求。
北京市規劃委說,這份《規劃》目前只是征求意見稿,公眾可以在10月下旬以前向該部門提交意見。意見稿一經發出便引發了激烈爭論,就連許久沒開口的地產大腕任志強也湊起了熱鬧。
支持者:畢業了就不該享用學生票
反對政府回購經濟適用房者認為,支持政府回購經濟適用房的都是開發商,這種說法雖然沒有多少數據和事實的支橕,但華遠集團總裁任志強確實是這項政策的堅決擁護者,他的博客也因此而人氣飆昇。任志強的結論是:回購經濟適用房,政府做了自己該做的事。
任志強的觀點被公眾重視,不僅因為他是地產界舉足輕重的人物,更因其在相當長一段時間裡一直對政府的各項地產政策保持沈默。
任志強說,法律已經說得很清楚,『具有保障性質的政策性商品房』不具有商品房所具有的法律上的自由選擇權,不管是購買或銷售都必須經政府審批,要遵守政府的有關規定,並且政府有權變更審批條件與准入准出的規定。
北京仁和律師事務所孟憲生律師和任志強持相同觀點。
為了進一步證實回購經濟適用房確實屬於政府職能,任志強甚至搬出了今年國家對房地產市場調控的政策。他說中央政府要求地方政府加強住房保障制度的建設,特別是關注經濟適用住房與廉租房的建設、規范、租賃問題,而回購經濟適用房恰恰表明政府把自己的責任定位在管好社會保障性住房上,通過回購經濟適用住房,使政府手中擁有更多有效房源,有助於解決眼下經濟適用住房供應量過小,不能滿足大多數符合資格人士實際需求的難題。
任志強還用了一個形象的比喻:公交車、鐵路等公共交通都有針對學生推出的低價票,可一旦學生畢業就不能再享受學生票。同理,當經濟適用房的購買者在經濟實力發生變化後,就不應再具備享用經濟適用房的權利。
易憲容和任志強這對在房價問題上的對頭,這回終於在政府回購經濟適用房問題上有了共識。易憲容的說法是,實行經濟適用房政府回購,可以抑制房地產業的投機現象。在他看來,政策透露出的信息比政策本身更重要,即政府開始設計政策打擊房地產界的投機行為,包括經濟適用房的投機。
回購兩三百平米大的房子給誰住
大多數反對者認為政府回購經濟適用房具有諸多不可操作性。比如,一些兩三百平方米的經濟適用房,回購回來讓誰來住?如果改成廉租房,這麼大的面積豈不是要用做集體宿捨了?
在某網舉辦的一場討論會上,北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科給出了他反對政府回購經濟適用房的說法。
馮科說,不可否認,相關的法律和規定確實給予了政府劃定經濟適用房准入和准出條件的權利,但是在制定相關規定的時候,有關部門不應該忽視經濟適用房發展過程中存在的問題。盡管有關經濟適用房最早的法律出現在1994年,但不能忽略的一個背景是,我國住房制度改革是在1997年、1998年間啟動的。當時國內經濟處於低迷狀態,需要通過推動住房制度改革刺激消費。當時的思路是,首先要形成住宅產業化和市場化,其次纔是住宅保障制度。
在這樣的思路下,北京近郊的天通苑、回龍觀等大型經濟適用房社區確實出現了兩三百平方米的大戶型,而經濟適用房的政策也從最初的不得上市交易,改為5年後交納了土地出讓金便可以交易給具備購買經濟適用房資格的買主。
馮科認為,既然政策曾經松動過,那麼政府出臺回購政策的時候就不應該追溯到以前的經濟適用房。
記者調查發現,在經濟適用房政府回購政策的反對者中,相當一部分人並不反對這項制度,而是和馮科一樣,認為這項制度不應該有溯前的效力,即只對新的經濟適用房實行回購。畢竟,已經購買經濟適用房者當初並沒有被告知政府要回購,也就是說,消費者與政府的合同中沒有包括這項內容。
北京的一家房屋中介機構『我愛我家』曾對政府回購經濟適用房的利弊作出分析說,政府回購經濟適用房還有諸多細節有待商榷,比如從法律意義上來說,回購後的經濟適用房所簽署的早期合同該給購房者怎樣的交待?在產權上如何體現?而回購後的合同中要注明的細節也足夠復雜,比如以什麼形式回購,價格如何計算等等,是否有利於再次出售。
政府回購能否破解經濟適用房難題
北京市規劃委在《規劃》中明確,要出臺一些制度制止經濟適用房的違規購買、謀取不正當利益行為,真正發揮經濟適用住房的保障作用,解決低收入家庭的基本住房需求。而業界關於政府是否應該回購經濟適用房的討論,也延展至回購政策能否解決經濟適用房目前被指的種種尷尬,以及經濟適用房還有沒有存在的必要。
近年來,一直有專家呼吁政府取消經濟適用房,專注於為困難群體提供廉租房。任志強曾在一篇文章中給出了這樣一組數據:對北京經濟適用住房小區購房者的調查中,屬於較高收入以下家庭的購房者佔58.4%,屬於較低收入和低收入家庭的業主佔22.3%,而高收入的家庭佔到了25.8%。同時,北京經濟適用房用於自住的比例僅為51.34%,其餘的用於出租。任志強說,這組數據背後,是更多的不該享受政府保障性補貼的家庭侵佔了低收入家庭的購房權利。
按照任志強的觀點,政府應該收回那些不再符合條件者的經濟適用房。可也有人提出疑問,如果政府回購制度出臺,一些打算出售經濟適用房的持有者就會將房屋變為持久性出租房。這將使政府的回購建議在沒有房源的情況下,變成一紙空文。
有業界人士認為,經濟適用房確實出現了問題,但問題不在經濟適用房本身,而在於操作的諸多細節如何把握。比如政府相關部門把關不嚴,讓投機者有機可乘,造成了目前經濟適用房的炒房現象。許多人擔心制度漏洞帶來的尷尬和損失,卻要讓購買經濟適用房的人來埋單,而這是不公平的。
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