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在國家宏觀調控政策引導下,天津市小戶型商品房逐漸加大了市場供應量。開發商對小戶型房的『造勢』又開始昇溫。而一些房地產專業人士提醒廣大購房人:購買小戶型房不能只從節省總房款考慮,特別是購買那些被標榜有『投資』概念的小戶型更要慎重。
小戶型價格高於平均售價
記者近日在本市多家售樓處了解到,隨著年底回款壓力的加大,一些樓盤近日又開始了新一輪的促銷,有的樓盤打出了誘人的折扣。但記者調查采訪發現,許多小戶型房由於供不應求,其銷售價格繼續堅挺,遠遠高於所在樓盤的平均售價。
據有關調查顯示,73%的本市買房人願意選擇50平方米至90平方米小戶型。在戶型的選取中,兩室戶型的需求最為強勁,佔到被調查者總數的67%。在二手房市場,部分二手房每平方米售價甚至高過商品房。一些開發商也以『小戶型產品以後更容易轉讓』為賣點,誘導消費者認可小戶型的高單價。在市內交通地段較好的地區,單價在上萬元的小戶型商品房已經陸續上市。許多『豪華小戶型』已經被開發商宣傳為投資型產品。甚至一些項目將小戶型定位為企業高管人員的異地住所,不斷強調裝修豪華、服務到位,來吸引本市居民投資購買來做房東。
小戶型後期管理有難度
據了解,目前小戶型的購房人成分多樣,有些項目本來定位為白領一族的住所,但是有不少老年人也積極購買。甚至一些投資型住房也被一些市民將其作為市內自己的居所。小戶型房的購買者人群中,自用者和投資者都佔了相當高的比例,這可能對小區的後期管理帶來問題。
一些投資性業主陸續將房子投入出租市場。如果一樓層,進進出出人流過大,租客頻繁變動,會對長期住戶造成困擾。當房客這種異質人群較多的時候,小區就會失去有效的鄰裡監督。特別是在某些高密度樓盤中,開發商為了提高出房率,住戶多而公共走廊比較狹窄,加之每家每戶的門口沒有緩衝空間,居民對公共走廊難以形成明確的領域感。因此,隱蔽的高層公寓入口、封閉的長廊等,都成為缺乏鄰裡監視的公共空間,這樣的住宅形式安全系數較低。同時電梯使用強度大等社區承載力不足的現象也隨之體現。
買小戶型房要有長遠眼光
天津大學建築學院鄒穎副教授指出:短期內租客變換頻繁,鄰居變化大的小戶型樓盤,一般來說不適合人們長期定居。特別是有些小戶型房設計本身就有缺陷,例如一條公共走廊服務的住戶過多,就非常缺乏『可防衛空間』,會給住戶帶來安全隱患。設計比較好的方法是,高密度樓房加大公共部分面積,設有較多的公共空間和半公共空間,空中走廊變成了功能豐富的空中街道,每家每戶門口有臺階和門廊,可以形成鄰裡間的自然監督。根據研究,建立和諧鄰裡型社區的戶數最多不應多於200戶,而單一走廊所服務的住戶最好不超過8戶。
鄒穎強調:開發商在設計上必須有長遠規劃,特別是在降低戶型面積的同時,不能將居住品質降低。人們則要買那些設計有長遠眼光,將來不易被淘汰的項目。同時,一些專業人士提醒:人們購買小戶型房投資還要考慮到國家宏觀調控稅費政策的影響,轉讓的成本越來越高,加上外來流動人口在本市數量有限,因此千萬不要做把房子套在自己手中的『房東』。 (劉英潮)
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