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融資:戰略and戰術
融資是個問題,而且是個生死攸關的問題。在國家對房地產宏觀調控的一輪輪『緊箍』政策效應之下,資金融通的速度和效率已經成為決定房地產項目生死的最重要因素。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策,國內房地產開發商可能會發生戰略戰術上的變化。
統計顯示,房地產70%以上的資金來自銀行貸款。由於近年來投資過熱,開發商因銀行籌款比例過高,自酬資金到位情況較差,房地產行業被列入信貸高風險行業。作為房地產融資的重要渠道,銀行放貸的謹慎態度,在一定程度上造成了房地產融資的瓶頸。
在銀根緊縮的情況下,為了減少對銀行貸款的嚴重依賴,尋求多元化融資成為房地產業融資的重要趨勢。
近兩年,房地產信托日漸紅火,信托項目受到了市場的熱烈追捧。『盡管商業銀行「大哥大」的地位不會在短期內改變,但信托必定會成為開發商尋求銀行外融資渠道時的第一落點。』金融信托專家孫飛認為,『比如說優先購買權信托模式,地產商的房子也賣了,融資也做了,可謂一箭雙雕。信托公司發行地產項目優先購買權計劃,既解決了融資需求,也幫助地產商解決了賣房困難。』
他同時表示,信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產融離功能與權益重構功能,使它當仁不讓地成為最佳融資方式之一。再與銀行貸款充分結合起來,可以形成一種新的組合融資模式,即『自由資金+信托+銀行』,特別適合國內的一些中小開發商。
但中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜提出,簡單地靠發信托憑證解決短期融資是可行的,但對長期的、大規模的項目還是非常有限的。
今年3月,央行宣布建行和國開行分別進行住房抵押貸款證券化(MBS)和資產證券化(ABS)的試點工作。這一方案的事實,表明決策當局已經認可使用證券化方式解決銀行『短借長貸』的期限結構問題。通過與資本市場的有效嫁接,可以解決銀行資金流動性的後顧之懮,降低金融風險,從而增加商業銀行的放貸意願和實際放貸能力,為房地產行業的發展提供更為充足的資金支持。
與住宅一樣,REITs(不動產投資信托基金)的出現,使國內商業地產的投融資雙方都看到了希望。由於房地產投資基金對房地產企業的投資屬於股權投資,不會給企業增加債務負擔;同時,它又以分散投資、降低風險為基本原則。很多業內外人士都十分看好REITs未來的發展前景。
『真正意義上的房地產基金是可以發展的,基金並不針對哪個開發商的融資,而是解決整個房地產大盤的資金需求。』全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說,『REITs在歐美是成熟產品,中國目前還處於探索階段。』
雖然REITs帶來的『新希望』在不斷地召喚房地產的投資者。但在中國還沒有產業基金法的情況下,房產基金不會在短期內對發展商起到支持作用。房地產投資基金缺位於市場,還需要一定的力度催生海外及國內房地產投資基金早日『破殼』。
另外,從表面上看,房地產開發商尋求信貸之外的直接融資出路還有另一種選擇———上市。但由於政策市場等因素,使上市融資之路對大多數房地產開發商來說仍然遙不可及。
總體上,大型開發商的思路甚為明顯。一方面,加固融資基礎,擴大土地資源儲備;另一方面,積極開拓融資渠道,逐步完成向專業投資商的戰略轉型。而對於眾多中小型房地產商而言,重新拓寬融資渠道成為現實的選擇,典當和產權交易都不失為可運用的融資手段。
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