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過去兩年,中國房地產業經歷了發展史上的重要分水嶺階段。在這兩年中,『房價』以前所未有的關注度成為上至政府官員,下至普通百姓眼中的焦點詞匯。
但這顯然不足以說明『分水嶺』的全部含義。
2006年,另一個詞匯給房地產行業帶來了全新的理念,並成為中國房地產行業最為炙手可熱的話題,這就是『地產金融』。
眾所周知,土地和資金是房地產業的兩大支柱性投入要素。金融資本的介入可以使房地產商的資產成倍擴張。在愈演愈烈的投融資活動推動下,國內房地產業的話語權已經開始由土地向金融傾斜。
這是大趨勢,也是大戰略。
在如何運用金融杠杆這點上,中國的房地產商走到了十字路口。『也許,房地產業的最高境界不是房地產開發而是房地產融資。』中國人民大學房地產研究中心主任袁開紅在今年9月7日舉辦的『中美地產金融』論壇上說。
在此背景下,中國房地產業已經不是要不要發展的問題,而是如何發展的問題。
但當前經濟形勢到底如何?宏觀經濟政策對市場影響究竟怎樣?傳統融資渠道發生了哪些變化?變化背後的邏輯如何理解?市場上的投融資創新渠道有哪些?如何借鑒國外地產金融的經驗並規范國內市場?
我們渴望破解中國地產投融資迷局,並希望我們的思考給正在從『資源時代』全面進入『金融時代』的房地產行業,帶來一份不錯的禮物。
政策:觸發者or終結者
持續了兩年多的宏觀調控『風暴』,現在中國的房地產業已經發生了深刻的變化。而新的市場融資政策環境又如何呢?
『當前的宏觀經濟形勢發展有幾大特點:首先是高投資率和高儲蓄率並存;通脹壓力猶存;長期利率走低是否進入流動性陷阱尚待考證;人民幣匯率預期效應初現;商業銀行規范化運作進入實質性階段等等,而這些都將對我國房地產業的發展產生或遠或近的影響。』中金公司首席經濟學家哈繼銘在10月23日召開的『地產金融年會』上分析道。
著名經濟學家茅於軾認為:『高儲蓄加高增長,收入分配差距加大,資本市場沒有效率是造成房地產泡沫的三個根本因素。』
但也有人認為,當前的土地政策是嚴字把關;金融政策是緊字當頭。近兩年來,我國一直執行嚴格的土地管理政策。而金融政策對房地產的影響主要通過信貸、利率和匯率等政策表現出來。
今年4月份,央行提高了存款准備金率0.5個百分點。並兩次提醒各家銀行嚴格控制對過度投資行業的貸款。僅一周後,國務院下發通知,將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。在7、8月份兩次調高存款准備金率0.5個百分點。8月19日,中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基准利率。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的『121號文件』和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來,國家對房地產行業進行宏觀調控的又一輪『重拳』調控。
因此,不少人擔心政府的『調控之手』在房地產行業『翻手為雲覆手為雨』,但也有人並不買政府調控政策的帳。茅於軾認為,政府出臺增加某些購房環節的稅收,減少期房的銷售,提高購房貸款的利息率等等;都不可能從根本上扭轉房地產業的形式,可能會有短期效應,但是以上三個根本因素不變,就仍會有大量資金進入房地產業,泡沫就不會破裂。
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