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2006年10月13日,國家稅務總局正式下發《國家稅務總局關於加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]144號),(以下簡稱『通知』),通知明確了不動產贈與的類別以及贈與辦理流程,對於個人將受贈不動產對外銷售時,將按贈與後新產權證時間作為計算起點,而個稅將嚴格按照應納稅所得額的20%進行征收。
●對二手房市場將產生三大變化
首先,《通知》出臺將利於規范二手房市場交易秩序。今年的房地產宏觀調控相繼出臺了營業稅、個稅等嚴厲政策,使得涉稅二手房出售收益明顯減少,假贈與、做低合同價等逃稅避稅手段應運而生,而《通知》將無償贈與行為區分為一般贈與行為(包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與)和其他無償贈與行為兩類,並對如何確定以這兩類無償贈與方式取得住房的購房時間問題加以區分,而且其他無償贈與方式的風險進一步加大,因此,『鏈家地產』市場研發中心認為,這對於杜絕『假贈與』行為將起到積極的作用,從而有利於規范二手房交易秩序。
其次,《通知》對二手房市場不會形成明顯波動。目前在二手房交易中,雖然贈與的方式會存在,但從其佔交易的總量來看不會很大,應該在5%以下。因此,此次國稅發[2006]144號文件的出臺實施,在規范二手房市場的同時,對二手房市場的衝擊不會很大。
第三,未來『贈與』交易將會逐漸縮小。在此次政策中規定,受贈人將無償受贈的5年內二手房對外銷售時,『以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅』,這將大大降低其出售收益,為此,部分消費者在考慮未來收益的情況下,將會慎重選擇贈與方式,從而會縮減『贈與』的交易量。
●贈與後再次出售個稅稅率按20%執行
在當前的二手房交易過程中,對於涉及到5年內出售繳納個人所得稅的,可以有兩種繳納方式,一種是對於納稅人未能提供完整、准確的有關憑證,不能正確計算應納稅額的,可以采取核定征稅。核定征收率暫按1%執行。另一種方式是不采取核定征收的,按照差額的20%繳納。而據『鏈家地產』統計資料分析,在目前個稅繳納當中九成以上均采取成交價的1%方式繳納。但是,在此次政策規定中,對於贈與後出售的,將按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅,而不能按照1%的核定方式繳納。
●贈與後出售購房時間認定兩種方式
在此次出臺的政策中,對於贈與後再次出售的,其購房時間的認定將區分為兩種。第一種是個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房,其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定;對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈行為後新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
例如,今年蔣先生准備出售一套位於望京的房產,總價為100萬元,該套房產是蔣先生於2000年時通過受贈的方式取得,但是產權證下發日期是2002年,當時蔣先生的契稅及印花稅等各種稅費及合理費用共計3萬元。
在《通知》出臺後,如果蔣先生是按照一般贈與行為的方式取得房產,那麼在出售此套房產時,蔣先生不需交納個稅;因為其購房時間認定按2000年為標准,這樣蔣先生的房產就已經滿5年,個稅免交。如果蔣先生是按照其他無償贈與行為取得房產,購房時間認定按照產權證或者契稅完稅證明為准,那麼蔣先生出售該套房產時,須繳納個稅,且個稅只能按照轉讓所得扣除贈與時發生的稅費及合理費用後的餘額的20%計算,即19.4萬元{(100-3)×20%}。
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