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由於房地產具有不動產的不可移動性的特性,所以盡管房地產市場屬於區域性市場,但由於人類自從進入上個世紀九十年代以來,全球經濟一體化的局面正在形成。尤其是中國加入WTO後,以積極的姿態融入了這個全球經濟,中國和亞洲的政治和經濟所發生的變化有可能影響歐美等的市場,同樣,美國經濟的動態也會波及到其他國家。所以有人說,在亞馬孫河叢林裡的一只蝴蝶撲閃一下翅膀,那麼美國的密西西比河流就可能掀起颶風。當美國房地產出現波動,肯定會對亞洲和中國產生影響。
房地產市場的周期一般分為四個階段,即蕭條-復蘇-膨脹和過度供給。從理論上說,這四個階段以其自身的規律是在不斷循環和發展,周而復始,波浪式前進螺旋式上昇。這四個階段的特點分別是:蕭條階段:銷售放緩,房價和租金持續走低。房地產物業出現不同程度的貶值。復蘇階段:隨著蕭條的結束,市場趨於穩定,價格開始回昇,過度供給部分開始被市場吸收,空置率減少並達到供需平衡,導致復蘇的原因有多種,但主要是兩點,外部因素是政府的鼓勵房地產新政策及稅收的調整,另一個內部因素是經濟活動對物業房產的需求增加,金融環境的寬松等。第三階段為膨脹:這期間物業變得緊俏,房價和租金持續上揚,雖然新上了很多開發項目,但空置率仍較低,房產成為人們追捧的對象。第四階段為過度供給,這時市場正變得飽和,但投資商們仍被膨脹階段的市場需求所迷惑。由於高額利潤的驅使,新開工項目層出不窮,房價一路走高而租金開始掉頭向下,投機氣氛彌漫著整個房地產市場,銀行的風險加大,這時政府開始動用利率和稅收等出面乾預,以避免大的風險和損失,市場進入到蕭條。上世紀的三次大的房地產蕭條造成了慘痛的教訓使各國記憶猶新,如美國20年代的房地產泡沫,引發了30年代的世界性的經濟危機。日本九十年代的泡沫,導致日本長達15年的經濟蕭條,而1997年東南亞、香港的泡沫,使東南亞經濟受到重創,香港出現了幾十萬名百萬『負翁』。
美國房地產市場從1997年至今已持續昇溫了八九年,房價在幾年時間裡連續以百分之二十幾的速度上漲,從發展階段來看已越過膨脹期向過度供給階段發展。為了抑制房價的過快增長,避免引起可能帶來的經濟動蕩,美聯署在近兩年時間裡連續17次加息,旨在打壓房價,給熱氣騰騰的房地產市場潑下一盆涼水,終於使房地產發展進入了一個過度供給的重整期。
美國房地產市場的變化對中國的影響是在所難免的,但由於中美兩國相距遙遠,美國房地產的昇降不會直接導致中國房市的變化,但卻給剛剛開放十幾年和接觸房地產時間不長的中國人一個明確信號:一、房價不是只昇不降而是會隨著市場的變化也會掉頭往下的,投資房產和投資任何物品一樣同樣會有風險。這或許會給一些執意的炒家敲響警鍾。二、對中國政府和中國的銀行一個啟示,為了避免由於過度泡沫造成過度供給而可能引發的蕭條的損失,中國政府和銀行必須未雨綢繆,對於已開始顯現的泡沫應給予堅決的擠壓,從去年開始,中央政府采取一系列宏觀調控政策對穩定市場、抑制房價過快增長起了積極作用,但由於區域差異和各地對中央政策貫徹的執行力度不同,去年以來仍有十一個城市的房價逆風飛揚。對此,今年中央出臺了力度更大的調控措施,從土地、金融、稅收、交易流程等各方面出臺了更為細致的政策。三、要防范因中國房價比美國相對較低而引起國際炒家大批進入中國從而引起房價高漲及匯率上的風險。
由於各國政府對經濟預測的重視、對風險防范意識的增強以及各項政策和措施的得當,使房地產市場發展的四個階段特征越來越不明顯,蕭條有可能被控制,蕭條的破壞作用有可能被進一步減輕。
中國目前的房地產發展就全國的情況來分析,應該是處於復蘇後的膨脹,但有些大城市的市場已開始進入膨脹的中後期,並顯露出過度供給的影子,所以中央和各地政府務必要引起警惕,必須嚴格執行中央的一系列調控政策,嚴防由於房地產過度供給所帶來的損失。
中國目前房地產市場的主要風險是:一、一些地方政府對房地產的風險認識不夠,只看到高房價帶來的高稅收和帶來的其他效應,卻對可能出現的破壞性認識不足,表現在對中央的宏觀政策落實不夠,執行不力。二、投機資金的炒作,其實今年房地產投資已回落到20%左右,但房價的激增,其財富效應造成了熱錢的蜂擁進入,這幾年土地拍賣一再爆出天價,投資者和購房者以及一些金融機構對房地產風險缺乏必要的防范意識。防火重於救火的觀念還沒被多數人掌握。三、要防止房價的快速飛漲同時也要防止房價的急劇下挫,這兩種情況不管出現哪種,都會導致社會正常的經濟秩序的失衡,引發社會的不安定。尤其是一旦房價嚴重縮水,將會使銀行和購房者面臨極大的損失。
目前在國內的各類房地產項目中,商業地產尤其是獨立型商業類項目(包括酒店,商場,賓館及停車樓等)可能會更被看好,因為這類項目,總量的供應量少,而需求量卻日益增加,由於商業地產市場化程度較高,政府對它調控較少,加上第三產業的快速發展使得商業地產的受益較其他物業更穩定,所以一直備受青睞。
對項目的價值判斷,除去考慮房地產由於人多地缺而引起的自然昇值及人為的操作昇值因素外,理論上說其它要判斷的方法是采用貼現率和收益法。收益性房地產的投資價值主要是看營業期間現金流收入或營業淨收入以及出售時的可能的價格。有人認為房產也和股票一樣可以炒,低價進高價出就一定賺錢,其實,世界首富第二的巴菲特並不特別看好所持股票的短期市場表現,而是重點考察該股票發行者的長期業績和發展前景。更何況房地產的短期操作會受到政策的限制,所以,還是要考察項目的現金流收入,再結合幾年後售出的價格的預計,這樣纔是較為合理的判斷方法。
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