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5年來,房價上漲將美國人從互聯網泡沫破裂中解救出來,房地產行業的持續繁榮景象,讓消費者荷包多了幾十億美元。但現在,這種超級紅火的局面可能結束。近幾個月來,美國房地產頹勢已日漸顯露。
不單是美國,英國一家房地產研究機構日前發表的調查報告顯示,在截至今年6月的一年時間裡,全球房地產價格上漲了8.5%,低於上一年度同期12.3%的昇幅。其中美國和法國的房地產價格均上漲了9.4%,漲幅分別低於上一年度同期的14.1%和15.3%;意大利和英國的房地產價格昇幅分別為5.2%和4.8%,也低於上一年度同期的11.2%和6.1%。另外,盡管日本政府已多次表示有望很快擺脫通貨緊縮並采取了昇息政策,但日本房地產價格同期下降了2.7%,全球樓市昇幅已明顯放緩。
把中國的房地產現狀放在全球化背景下考量。自2000年網絡泡沫破滅後,全球資本需要建立一個新的冒險樂園,於是它們將目光投向了房地產。加之過去很長一段時間裡,全球始終處於一個低息的大環境,鼓勵投資成為許多國家的政策導向。於是,2004年國外熱錢湧向上海,2005年海外基金淘寶北京,而今年熱錢又有投向國內二線城市的跡象。
面對國內部分城市房地產市場高燒不退,自2003年4月121號文件拉響宏觀調控警報至今,我國政府已出臺了一系列調控政策,在重量級招數『8·31大限』『國八條』『國六條』以及今年的兩次加息下,房地產行業成為熱點中的熱點。但從目前跡象來看,房價調整態勢並不顯見,政府、房地產商和購房者之間的博弈仍在進行中。
全球樓市日漸呈現出的降溫趨勢,是否會影響到中國的房地產市場?國內房價也會隨之下行嗎?從心理因素來看,全球樓市趨冷可能會影響投資者對所有房地產市場的信心,削減國內房價的上漲空間;至於資金方面,美國樓市回落後,大量國際資金很可能回流到美國;還有美聯儲的示范效應。美聯儲歷經連續17次加息後,終於換來樓市放緩,面對國內高昂的房價,我國還有不少可調控的空間。
也有觀點認為,正是因為全球樓市降溫,國內樓市纔會吸引更多投資者;同時人民幣昇值預期,也在一定程度上推動國外熱錢湧入中國市場。但從歷史經驗看,每次樓市大跌後,隨之而來的都是經濟下滑,此次全球性的樓市降溫,中國真能獨善其身嗎?
當然,我們還不得不考慮一下中國這個市場的特殊性。雖然經濟背景總體相似,但中國房地產業的成熟度還遠不及歐美。歐美國家自二戰後住宅市場大發展已有半個多世紀,而中國房地產市場自1998年改制後開始全面啟動,也纔十幾年的歷史,遠遠談不上成熟。這就需要政府運用『看得見的手』進行宏觀調控。
就目前而言,中國70%的商品房是由30%的最高收入人群購買。這也解釋了為什麼當前『住宅市場價格如此堅挺』與『房價收入比如此之高』兩者能夠並存。隨著國內住宅市場的成熟,目標客戶群的重心應逐漸由高向低轉移,這也是我國城市化進程中必將經歷的一個階段。中國房地產市場的發展前景,並非由政府與開發商的博弈來決定,而是通過政府這只『看得見的手』宏觀調控和市場那只『看不見的手』相互協調,共同配合來推動的。
價格圍繞價值上下波動並最終趨向於價值,這是市場經濟的普遍規律,房地產行業作為市場經濟的重要組成部分,自然也不例外。如今,這一規律已在美國起作用了,在中國,它將何時充分發揮作用呢?
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