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利率小幅微調對房地產市場直接影響有限
購房百姓無需過多擔心
人民銀行網站稱,央行希望借加息『進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。』並稱此舉『有利於引導投資和貨幣信貸的合理增長;有利於引導企業和金融機構恰當地衡量風險;有利於維護價格總水平基本穩定;有利於優化經濟結構,促進經濟增長方式的轉變,保持國民經濟平穩較快協調發展。』
那麼,此次加息對老百姓生活尤其是貸款買房的影響有多大?他們的反應又如何?
買房人——
月供額又多了點兒
『我最關心我的月供額又多了多少!』剛在北京東四環地鐵沿線的壹線國際購了一套75平方米房子的王繼舜這樣回答記者。他說這是自己聽到『銀行加息』消息後作出的第一反應。
但是王繼舜這樣的購房者也無需過多擔心。
央行在加息時表示,為進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化,商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基准利率的0.9倍擴大為0.85倍,其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。這就意味著房貸利率上調幅度『打折』,擴大了個人房貸優惠利率。央行在18日對此還算了『一筆賬』:若執行商業性個人住房貸款利率下限(基准利率的0.85倍),實際利率上調幅度僅為0.06個百分點。
摩根大通首席中國經濟學家龔方雄表示,『央行此次加息,不是為了限制個人買房,目標主要是遏制投資過快。』實行上調幅度『打折』,本身就是充分考慮到了老百姓的承受能力。『無論是對整個房地產市場,還是對老百姓的購買力,我認為本次加息影響都不是特別大。』南方基金公司基金經理蘇彥祝說。
但也有業內人士表示,在央行小幅加息的情況下,對市場需求方來說,加息會增加其購房成本,目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率,因此,加息會增加已購房者的每月房貸還款額。同時,也會使持幣待購者的支付能力下降,增加其觀望心態。而對投資者、投機者來說,加息會增加融資成本,使其預期收益下降。因此對投資性需求影響較大。總體上,在前期政府出臺諸多宏觀調控政策的背景下,加息會進一步打壓消費者心理預期,使得市場需求減少。
專家——
調幅不大但影響心理
央行負責人對『進一步推進商業性個人住房貸款利率的市場化』的說法特別加以說明,認為商業性個人住房貸款周期較長,對利率調整敏感度高,商業銀行自主定價能力的增強,為進一步推進利率市場化創造了條件。
專家分析,如果能享受優惠利率下浮15%,房貸利率實際調整幅度不大,卻仍然會刺激提前還貸。今年第一季度,央行共發放信貸1.24萬億元,比去年同期增長5000多億元,相當於今年全年信貸發放總計劃的50%,增長速度依然過快。社科院金融研究所研究員尹中立認為,這是央行為收縮信貸采取的緊急措施,此次加息對房地產影響不大,更重要的是一種心裡暗示。
有人認為,雖然房地產業肯定會受到影響,但本輪利率調整並不是專門針對房地產行業而出臺。但尹中立研究員告訴記者,央行再次上調金融機構人民幣存貸款基准利率,主要是為了防止經濟不均衡增長和增長過快,房地產行業是火車頭,是調控的主要矛頭之一,所以央行此次加息與房地產有很大的關系。如今房地產市場過熱,房價增長過快,是各種矛盾共同作用的結果,有政治、經濟、文化各方面的原因,調控利率是不可缺少的措施,但是能否達到預期的效果還有待於進一步觀察。
再次上調人民幣存貸款基准利率,無疑會使自住型消費者購房成本增加,尹中立說:『這就需要住房制度的配套措施的調整。』同時,這還是一種心理暗示,影響房產投資者心理預期,房地產市場上漲的空間縮小,泡沫被逐步擠出。
大華集團營銷管理中心副總經理楊子江認為,加息會促使更多的購房者提前還貸,但對於樓市交易暫不會有大的影響。因為經過幾輪調控,市場基本上已經是自住需求。而這類剛性需求對加息帶來成本的略微上昇還是能承受的。
賣房人——
不期待『金九銀十』旺季來
在北京西五環的沸城小區售樓處,銷售人員對記者說,央行上調利率對我們暫時還沒有影響,看樓的人、有意向的客人沒見減少,現在二期樓盤馬上就要開盤了,樓盤均價是4990元每平方米。『遇上周末,看房的人好像更多了。』這位銷售員告訴記者,按北京房價的趨勢,『五環內這樣的房價是肯定要漲的。』他分析,比起房子的昇漲幅度,調高利率的額度算不了什麼。
陸女士是經營二手房的中大恆基公司的銷售代表,她這樣推算:在北京三環內的二手房一般都要1萬元/平方米,如果買一套50平方米的房子,按15年還貸來計算的話,大約每月要還2000多元,就算利率上調了,差不多每月須多還100-200元。『房子既然要買,大頭的錢也已經出了,我想這點影響對買房的消費者也算不上什麼』。的確,對於有需求的人來說,在近期內房價預期難以扭轉的情況下,房子似乎還仍然是西瓜,上調的利率只是芝麻而已。
專家指出,此次加息只是『小幅微調』,對房地產市場的直接影響有限,但可能對市場預期的影響較大。從宏觀層面來看,加息會通過改變市場的供求關系,一定程度上起到放緩房地產市場投資速度、穩定房地產價格的作用,有利於房地產市場的長期健康發展,有利於房地產市場進一步向宏觀調控目標靠攏。
來自盤錦的徐少男告訴記者,近年多次加息,確實讓像他這樣缺乏實力的買房人遲疑了『北京的房價真是夠高的!買房的成本明顯是要增加了,這樣下去,我恐怕以後連租房都租不起了。』他似有期待地說出自己的看法:『買房子是我的一樁心病。』
北京某房地產開發商表示,加息會加大房地產開發企業融資成本。自從央行提高貸款門檻,房地產企業從銀行貸款已十分不易,未來開發企業通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大。但加息對房價的影響應該不大。
『在一系列調控政策密集出臺的背景下,加息無疑會進一步加劇市場的觀望氣氛。』多位房地產業內人士表示。
漢宇地產董事總經理施宏叡表示,目前漢宇地產的日常交易量中,自住需求購房已佔85%,投資性購房比例約為15%。這樣的結構基本上屬於合理水平。
接下來樓市將進入傳統的『金九銀十』旺季,但包括國六條、個人所得稅政策以及加息,將使未來兩三個月間的中高端市場仍以觀望為主。
新聞背景
中國人民銀行日前宣布,自19日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的2.25%提高到2.52%;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.85%提高到6.12%;自同日起,個人住房公積金存款利率也出現相應變動:上年結轉的個人住房公積金存款利率上調至1.80%。同時明確,個人住房公積金貸款利率保持不變。央行還宣布,商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基准利率的0.9倍擴大為0.85倍,其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。