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策劃人語:《天龍八部》一書中,有一局著名的珍瓏棋局讓讀者流連忘返。珍瓏者,圍棋中苦心經營編排的一類求活難題。樓市調控這一盤珍瓏棋局棋到中盤,又該如何破解?房價、房企、土地、融資、結構、中介、外資———七大走勢,今朝或可下個斷言。
1、土地
左手收網,右手揚鞭
縱觀此輪房地產宏觀調控,土地調控似乎最有條不紊,卻又緊鑼密鼓。這一方面是因爲土地涉及房地產鏈條的首要環節且在此前問題頗多,另一方面也源於日益嚴重的資源危機。
爲確保“十一五”期間耕地面積的減少量控制在最小的幅度內,國土資源部在6月初表態,將閒置土地的收回和再利用作爲未來一段時期內房地產用地的主要來源。由此可以預見,閒置土地的收回與違法違規用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效”的土地閒置2年以上未開發即可收回的政策,將重新啓動。
據國土資源部要求,各省級主管部門須在年底前公開、查處8起以上嚴重土地違法案件,重點打擊以租代徵等違法利用土地的行爲。銀監會配合表示,將房地產開發貸款和土地儲備貸款的風險權重提升,嚴控房地產信貸增長。
另一邊,將土地用途多用於保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一,別墅類用地已經全部叫停,而經濟適用房和廉租房的建設將成爲未來各城市房地產開發的重頭戲。
凡此種種,都傳遞出越來越清晰的信號:土地調控大網已經拉開。目標逐漸明確,“收網”的第一步是建立土地督察制度。
“以往國土資源部門的垂直監管不夠是造成地方政府土地政策混亂的直接原因,這次的督察制度正是從管理上保證政策落實的關鍵一着。”浙江省一位土地評估專家表示。
2、外資
觀望調整,謀求後動
以往幾年,一直可以逃過房地產調控的外資今天再也無法再暗中慶幸。之前高調談論其在華投資戰略的幾大基金在匆忙趕過最後一輛末班車後,可能在未來很長一段時間陷入觀望。
“新政後外資的觀望情緒很濃,對整個外商投資房地產市場都將產生重大影響,無論是住宅還是商用物業,無論是個人還是機構投資者。”在六部委限制外資炒樓的171號文出臺後,仲量聯行中國區董事陳立民介紹,目前有大量外商投資項目在結匯處受阻,也有若干投資意向在新政前後取消。
“上海、深圳、北京等一線城市的高檔樓盤有近六成銷售給外資,如果嚴格按一套房定義自住房,這些樓盤的業務量縮水最高能達到50%。”上海一位外資銀行信貸部經理表示。
但是,和內地的購房觀望一樣,專家判斷,外資的觀望情緒也許是暫時的,政策穩定後,大型的、以長期投資回報爲目的的外資將重新入市。
“更多專業投資房地產領域的海外基金,其實判斷入市的標準不是短期的市場狀況,而是中國整體經濟運行形勢和前景。”易居中國研究中心經理陳嘯天表示。
外資會在學習消化了政策後,逐漸尋找到適應政策的投資路徑,調整戰略後重新入市。
目前來看,外資再入市可能要考慮兩個主要問題,一是交易時間的拉長。“這些要求有的是以前就有,有的是新增條款。如果政府方面不希望太多外資進入,在環節上拖延是常規做法。”一位海外基金工作人員介紹。
另一個則是違規行爲的收斂。“內地不是不需要外資,很多地區都歡迎外資的進入與支持。規範不是限制,良性的海外資本在內地的投資空間依然廣闊。”臺灣信義房產高層表示。
3、融資
關鍵在於金融變革
上半年的房地產業融資市場可以用“雪上加霜”來形容。限制“銀根”作爲中央最爲核心的調控手段已經產生很大的效應。融資受阻、資金鍊斷裂、項目滯銷等各方面不利因素如夢魘般困擾着房地產企業。
開發貸款的審批越來越嚴格。銀監會的最新表態是,商業銀行對房地產開發貸款和土地儲備抵押貸款的風險權重由原來100%提高到150%至200%;房地產開發貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發放。但即便符合上述全部條件,能在商業銀行貸到款的項目還是少之又少,甚至沒有。
如果說中小開發企業在嚴格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中,那麼,以往大型項目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。
“國六條”下發後不久,銀監會提出嚴控信貸風險的六點意見,其中之一便是商業銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協議,同時整頓各類打捆貸款。開發商最後一條融通之路也被堵死。
國務院發展研究中心金融學教授巴曙鬆表示,中國的融資結構如不做大的調整,房地產市場的大起大落還是很難避免的。如整個社會的融資過份的依賴於銀行。銀行承擔了融資的任務,同時也承擔了風險。
專家認爲,小的房產企業必然在日後的金融風險中倒閉或者被吞併。而具備發展實力的開發商則會爭取海外上市融資,就像世茂集團和上海綠城等。
房地產開發自籌資金的比重上升很快,但是對銀行的依賴程度還未減輕。業內專家普遍認爲,房地產企業必須要開拓多元化的融資渠道,債券、短期融資券等等,不然還會對中國的經濟產生擠壓。
4、結構
政策博弈現實怪圈
“我一直沒有看到90平方米和70%這兩個指標的相關性論證,卻有一些例子讓我有點懷疑這個標準設定是不是市場需求。”昨天,全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生這樣表示。
她介紹,曾遇到專門到北京來反映情況的江蘇開發商,說江蘇城市90平方米以下戶型的比例正好相反,是30%而不是70%;另外還收到了一個上海開發商的信,說控制套內建築面積並非新話題,如“六五”到“八五”期間,普通住宅規定是55平方米,高層住宅限制在65平方米,這家開發商共建設了1000萬平方米此類住宅,卻用了10年才把這些戶型消化掉。
這與半個月前,建設部165號文件尚未落地時,本報獨家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當一致。在上海,100平方米以下商品住宅的成交面積佔成交總量的30%還不到;在北京,商品住宅現房成交套均達152平方米;在廣州、深圳、天津等地,90平方米以上戶型也在成交統計中佔到大半邊天……。
“90平方米和70%這兩個數字最後能不能實現,還是市場說了算。如果真的以後70%以上都是小戶型,但所產生的結果卻是多年以後形成空置,那比房價下降還可怕。當然,目前中小戶型肯定要做,因爲是比較缺位的。”聶梅生最後持這樣的觀點。
市場人士更在意現實性的操作。世邦魏理仕上海住宅項目營銷部高級董事陳煒認爲,首先,調控樓市結構必將落點於處於源頭的土地供應,“政府的態度肯定是有收有放,收的就是低密度住宅和高檔住宅用地,放的就是中小戶型、中低價位的部分。”其次,市場產品地位的變化也顯而易見。“緊湊型的房型將會從非主流位置升至主流位置,曾經的主流產品在調控形勢下不得不讓位。”
雖然“小戶型之夢”任重而道遠,但各方都在等待着這場樓市結構“驚天大逆轉”的到來。
5、中介
散打散鬧只好關門
在今年宏觀調控新政出臺之前,由於受到春節影響“量價齊跌”的上海二手房市場,已在3月份開始呈現出“回暖”態勢,無論是賣家的掛牌價格還是買家的心理價位都有明顯提升。
然而,4月底的央行宣佈加息;5月份的“國六條”出臺,隨後國六條細則、限制外資炒樓,乃至剛剛出臺的強徵個稅的108號文,一系列宏觀調控政策及配套細則的出現,二手房市場開始迴歸到觀望時期。
上海一家中介負責人向記者表示,由於市場對於政策不確定性的擔憂仍然繼續,觀望情緒強烈,預計後市會經歷一段時間的低迷期。對於中介行業而言,市場業務量的下降無疑成爲企業生存的考驗。從去年下半年開始,已陸續有中介企業關門。而從今年初開始,一些滬上的知名中介企業開始用種種方式來渡過生存危機。
已在上海有10多年經營歷史的智恆房產,進行了多次調整。去年,智恆房產關閉了旗下部分門店以縮減經營開支,同時還將50%的股權入股形式公開掛牌尋找合作方融資。另一家知名中介搏邦地產則以轉讓業務的形式易主。一家香港上市企業以總代價3000萬港元收購搏邦地產。其他如愛建立好信等部分品牌中介都出現了數量不一的門店關閉形勢。但也有一些港資中介反而逆市擴張,如中原、美聯、漢宇等中介的市場佔有率皆有不同程度上升。
自上一輪宏觀調控開始,一些不具實力的小中介已被淘汰出局。而營業稅時限延長、六部委的外資規範意見、被稱之爲“棘手”的強制徵收個稅等各種措施,都直指二手房市場。種種背景之下,中介行業會否進入冰凍期?如何加強內部活力,進行科學、理性的持續化發展已成爲各家中介的課題之一———“適者生存”纔是不變真理。
6、房企
市場“大清洗”再所難免
對於衆多房地產而言,今年上半年並不是一個容易渡過的時期。
“本來企業計劃想往外地擴張業務,但根據目前的市場情況來看,倒還是以上海市場爲主要發展地更好一些。”上海本地一家著名的合資企業負責人告訴記者。
據他透露,由於今年宏觀調控新政的出臺,迫使許多企業開始將手裏“捂”着的地塊吐了出來。對於資金寬裕的該企業而言,無疑得到了許多挑選好地塊的機會。但一方面,他表示,即使是大企業,在多個項目開發的情況下,仍然會出現資金斷裂的危險。
在調控政策出臺之前,北京一家小型開發商正在與一外地知名企業冾談土地轉讓的事宜,對方原本表現出頗濃的接手意圖,但“國六條”一經發布,這家外地企業馬上躊躇不定。接下來一系列的細則的發佈,更是讓其退避三舍。“本來談得好好的,偏偏這時政策出臺了。”這家小型開發商哀嘆。對他而言,兩年的閒置期限眼看就要到期,如果不能及時轉讓掉,就是“竹籃打水一場空”。
開發商開始紛紛調整發展策略。綠地集團董事長張玉良表示,集團將增加自住型中低價商品房、重大工程配套房及現代服務業集聚區的建設力度。恆基(中國)投資有限公司執行董事張方明則宣佈,將在上海專注商辦樓項目,而在二、三線城市進行普通商品房建設。
復旦大學房地產研究中心副主任華偉認爲,政府對於房地產企業“扶優汰劣”的趨勢非常明顯,優質企業將對市場資源進行集中。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生估計,將有50%開發商出局。又有上海房地產專家放言,融資困境可以致30%中小開發商於絕路。
7、房價
終極判斷:整體平穩局部下跌
面對層出不窮的政策,市場各方紛紛預測着不同領域的影響;越來越多的購房者開始詢問何時可以入市購房。所有的預測和詢問最終指向一個方向———今年房價會降嗎?
本週三(26日),易居房地產研究院研究中心經理陳嘯天、荒島房產工作室市場總監馮偉應邀坐客上證第一演播室,開啓房價終極判斷的大討論。
房價下降預期:小幅下降,局部下降
主持人:兩位嘉賓好!上半年全國的樓市數據已經有了結果,5.8%的房價漲幅可以看出,樓市仍處於“有價無市”的階段。因此在討論近期的政策和影響之前,我們還是想請專家首先預測一下未來的房價走勢,因爲這實在是大家最關心的問題。
馮偉:整體來說,6月份上海市場成交量有明顯的下降。7月份的數據還沒有出來,但是下降肯定也是比較大的。雖然6、7月本來就屬於樓市淡季,但是目前的成交現狀顯然與此輪宏觀調控相關。因此8、9月以後能否如常回暖,纔是驗證政策影響的關鍵時期。這一次調控對中國整體市場都會產生影響,相比而言,上海在大城市中很可能是影響最小的一個。
陳嘯天:我個人覺得下半年房地產市場還將是一個不斷調整的過程,起碼在7、8月份時這種調整會比較明顯,成交量供應量還會進一步萎縮,直接影響當然是價格上的調整。但是這種調整會是逐步的、漸進的過程,幅度也會是有限的。到9月、10月的傳統銷售旺季,我相信消費者對政策的適應性會有提高,自住需要的觀望情緒可能減少,成交量有望出現一個回暖的過程。開發商可能會採取一些優惠促銷活動,但是指望整體市場價格有一個比較大的下跌仍然是可能性不大。
調控週期預測:未來調控將是常態
主持人:對於開發商、中介商、購房和投資者而言,應該如何看待以後的政策頻率?
陳嘯天:對於開發商來說,他們可能會漸漸習慣把調控當作一個常態,主動積極去迎合地方政府和中央政府的主要精神,調整自己的開發策略和營運模式,爲政府解決一些當前房產問題。這是我們很多企業需要面臨的較大問題。比如說以後的90平方米物業形態爲主,是不是要主動地適應?另外開發商的開發理念及思路也都需要改進,包括戶型做法的創新等。對於投資者來說,從中央到地方對投機行爲日益嚴格的控制可以預測,未來樓市的投機行爲會大量減少,長期投資無論對商業或辦公,風險都還是存在的。
馮偉:對於開發商來說調整心態確實變得非常重要,追求暴利的時代已經過去。包括代理商在內,銷售樓盤時價格不再是主要目標,而是求量。如果說未來投資,我覺得商用地產和別墅的投資前景是可以看好的。
政策分析:樓市結構、外資迎來深層調整
主持人:新一輪宏觀調控與去年新老“國八條”爲代表的政策調控,有哪些明顯變化?
陳嘯天:最核心一點是,中央的調控思路已經開始轉變,即調控走向多元化和微觀化。市場爲什麼會調控,無非是房價漲得太快、市場管理過鬆和信貸過鬆。此前中央政府也針對這些問題出臺了相應政策,包括土地、經營、輿論引導和監管等各方面,但基本的政策方式是中央提思路,各級層面自己去落實。而這一輪調控不同,很明顯中央更注重細化和規範化。
馮偉:另外,我覺得這一輪調控抑制投資大於抑制需求。從金融市場的信貸角度,包括外資投資的限制等,我覺得它的殺傷力是在投資方面。但在消費領域的殺傷力同樣存在,這個主要表現在心理預期的殺傷。影響成交量的主要原因一個是價格,第二個是心理。
主持人:能不能預測一下未來樓市結構方面的發展情況。
馮偉:九部委意見剛出來的時候還沒有落實到各個城市自己控制,仍以單個項目爲標準,要求70%以上面積建小戶型。有的開發商束手無策。現在細則出來了,大家可以鬆一口氣,但到底怎麼樣做還是不知道。目前看來戶型問題確實是考驗政府決策智慧的時候了,因爲70%小戶型這個量是很難控制的,按照板塊同樣很難控制,按照價格其實也很難控制。
陳嘯天:這需要地方結合實際情況微觀細化的研究,到底這個區域什麼樣結構適合市場。因此在未來戶型的創新上,地方政府和開發商需要花很大精力去探討研究。我們相信上海的細則應該不會與中央政策有太多區別,不會超過大連、西安的標準。預計是以總量70%爲主。
主持人:外資投資房地產的走勢會怎樣呢?
陳嘯天:影響顯示在幾個方面,對供應層來說,外資投資的總量將會有一個比較大的萎縮。需求方面,短期的外資投機由於成本的大幅度上揚,也會有大量的遏制;對於長線投資者則影響比較少。最值得關注的是大城市,北京、上海、廣州的高檔物業市場衝擊會比較明顯。
氣球理論:過分助脹、助壓都會爆
主持人:感謝兩位嘉賓全面的分析和預測。能否最後對調控決策層提些建議?
馮偉:行政手段本質上說對市場經濟是必要的,像有些國家和地區確實由於缺少監管和調控發生過樓市崩盤。但是行政手段不是萬能的,運用不好會帶來負面效果。因此中央的宏觀調控和地方政府的微觀政策應該有效配合、達到適度。市場就好比一個氣球,我們把它一壓再壓,承受力不足就會爆掉,這和沒有控制的膨脹的爆掉結果,其實是一樣的。