『房地產新政』的局限

　　去年的情況表明，以『國八條』和『七部委意見』為主要內容的『房地產新政』具有比較明顯的效果，房地產的總體投資增速大幅回落，前期價格上漲過快的地區(如上海)有所降溫。

　　但是，今年一季度，珠三角、環渤海和部分西部地區中心城市房地產市場價格出現了較快上漲的趨勢，北京、深圳等城市的房地產價格出現了『補漲』和『報復性反彈』的現象。這表明，前一階段的房地產調控還具有一定的局限。

　　國家發改委經濟體制與管理研究所宏觀經濟與產業分析課題組，在去年的研究報告中已經指出，前一階段『房地產新政』是以調控當期需求為重點的，從而具有短期的需求管理的性質。

　　首先，短期政策對於推動房價上漲和出現泡沫化趨勢的體制因素沒有實質作用。今年一季度較熱的宏觀運行表明，傳統經濟增長方式的動態無效率特征依然沒有改變。

　　其次，由於房地產需求主要受未來價格預期的影響，因此短期政策缺乏可信性。在新的投資投機性需求衝擊下，處於『觀望期』的潛在需求可能迅速轉變為提前實現的恐慌性需求，從而進一步推動房價上漲。這反過來又增強了短期政策缺乏可信性的信號。因此，房價在調控下出現反彈具有必然性。

　　第三，『新政』缺乏可信性的根本原因在於，短期需求管理對改善市場長期供求關系的作用有限，甚至具有負面影響。政府在抑制需求的同時，沒有相應地增加市場的有效供給。例如，供地政策偏緊、存量住房的交易成本增加等因素事實上提高了消費者和投資者對房價上漲的預期。

　　最後，『新政』與宏觀調控的其他方面缺乏統一協調。例如，雖然房地產調控考慮到了人民幣昇值的因素，但是由於匯率改革和房地產調控政策缺乏統一協調，在人民幣緩慢昇值的條件下，房地產市場成為了套利資金的最佳選擇(可以獲得人民幣昇值和房價上漲的雙重利潤)。

　　調控重點須進一步明確

　　從2000年開始，本輪房地產的繁榮期已經持續了6年。與上一輪景氣周期(1991-1994)相比，本輪房地產業的增長是在總體經濟持續增長、房地產業市場化改革的推動下，以市場需求迅速釋放、住房消費進入大眾化時代為背景的，經濟基礎更加穩定，景氣周期的持續時間相對較長。

　　但是，由於現階段我國經濟運行的結構性問題依然突出，房地產市場仍然是投資投機性需求衝擊的重點。近日，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展的六條措施。這一舉措對於克服前一階段房地產調控政策的局限性，增強其可信性，具有十分重要的作用。

　　為使房地產業健康發展，保持宏觀經濟穩定，政府在短期內的產業調控重點應該明確由房地產投資規模等總量目標轉為房地產市場價格，運用經濟手段保持房價及其漲幅基本穩定，繼續加強房地產信貸管理，防范房地產價格泡沫化趨勢以及由此帶來的金融風險。

　　在產業調控的長效機制方面，應該以提高房地產商品的有效供給水平為目標，建立和完善分層次、多元化的住房供給體系，制定針對不同消費群體的消費政策，調整有關住房消費和交易的稅收政策，降低交易成本，把調控重點放在住房商品的持有環節上，引導居民理性消費，使我國的房地產市場盡快從『需求釋放期』向階梯型消費模式過渡。