政府該不該插手商品房市場

　　兩個70%和90平方米這三個數字是『九部門十五條』中最惹人注目的硬指標，其能否得到貫徹落實，既關系到『九部門十五條』的成敗，也關系到房地產市場日後的健康發展。

　　對於這三個指標，各方激烈爭論的首先是手段問題。此番『九部門十五條』是九部門聯合發布的，相對於『國八條』，監察部門等加入其中，而且加上了地方政府負責的字眼，還劃定了兩個70%的比例標准，行政命令的色彩躍然紙上。

　　對此，顧雲昌認為，『國六條』及『九部門十五條』更多的是使用了行政手段，這對緩解當前房地產市場面臨的突出問題是必要的，效果可能也會更迅速，但從根本上看，調控房地產市場更多地還是應該用市場手段，如稅收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面積標准制定不同的消費稅率，由市場去判斷調節。

　　他認為，對房地產市場實行行政調控有很大的難度，而且效率也不高。例如，『新建商品住房中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上』一條，即便現在的傾向是總量佔70%即可，但這一標准在執行過程中的原則是什麼，哪些項目該是在70%比重裡的，有什麼判斷標准，由誰來審核，如果處理不當，不但解決不了房地產市場的問題，還會造成尋租。

　　在他看來，行政手段往往容易形成『一刀切』，而房地產市場是區域性市場，差異性很大，全國660個城市，每一個的情況都不一樣，應該讓地方政府根據各地的情況制定標准，這樣更符合市場實際。而前幾年對房地產市場從金融、稅收等方面進行的調控，並不是手段錯誤，只是有些政策措施沒有得到認真執行。例如，4年前，北京市曾出臺以120平方米為界執行不同契稅征收標准政策，事實上就起到了一定的調節產品結構的作用，只可惜這一政策沒有得到完善並有力地實施。

　　包宗華則認為政府通過行政手段介入住房問題是在行使『份內之事』，如果政府不介入住房問題，而按對待一般商品的辦法，任憑市場自發調節，就解決不好住房問題，特別是廣大中低收入者的住房問題。

　　在他看來，1998年推行住房分類供應制度以來，在取得巨大改革成就的同時，也產生了一種傾向，就是任憑市場自發調節過多，政府介入過少。因此，『九部門十五條』是履行政府介入住房職能的『份內之事』，是應盡之責，決不是有些人說的是超過政府職能的乾預過多和『越位』。

　　但是，包宗華也認為，盡管政府應該介入到住房問題，但在具體的手段上可以采取市場的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴格的准入門檻以及補貼標准，低收入家庭是到市場上去租住符合他們條件的住房。

　　兩個70%和90平方米的硬指標出臺後，一些專家學者對它們能否得到執行表示懮慮。

　　從管理機構來看，城市對房地產市場的管理機構可謂是五花八門，發改委、建委、規劃委、國土局、銀行等各管一塊，誰都不能夠全管，政策的執行難度很大。

　　從目前的商品房供應結構來看，要實行這一標准，難度也不小。以經濟適用住房為例，盡管國家宏觀調控多次提到調整住房結構，不少地方政府也多次做出增加經濟適用房建設的承諾，但形勢不容樂觀。

　　據國家發展和改革委員會提供的數據顯示，今年前5個月經濟適用房投資佔房地產開發投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點。

　　從目前的住房供應結構看，以北京為例，北京市房地產交易管理網數據顯示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套數有99707套，面積為13964385平方米，平均每套為140平方米，可售現房住宅套數為18058套，面積為3040344平方米，平均每套為168平方米，要實現90平方米以下住宅佔總量的70%以上這一比例，北京的住宅供應結構恐怕得動『大手術』。

　　住房供應結構如何完善

　　在北京華遠集團總裁任志強眼裡，『國六條』更重要的意義在於彌補1998年住房制度改革的政策缺失。

　　他在新浪網自己的博客裡稱，多數人都認為『國六條』的出臺是對房地產企業的一種調控，但他從中更多看到的是政府住房制度改革的一種轉變，一種思路上的根本轉變。

　　從這些年的實踐結果看，任志強認為，政府被土地出讓制度的逐利動機所驅使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會保障體系。這樣的後果只能是試圖讓所有的家庭不分收入差別的都用市場化的方式解決住房問題，出現了當前房地產市場的諸多矛盾。

　　『國六條』及『九部門十五條』已有致力於完善住房供應體系的表達，但包宗華指出，這還很不夠，相關政策也不夠明晰。比如，關於廉租房的規定比以往有了很大進步，但還遠遠不夠。中國的廉租房政策一直未得到很好的貫徹，以廉租房政策執行得較好的北京為例，迄今僅有1.4萬套，相比北京市已逾千萬的人口，可謂杯水車薪。

　　包宗華認為，帶有社會保障性質的經濟適用房政策也有諸多欠缺，推行經濟適用住房困難甚多，弄不清居民收入是一大關鍵，這事已經講了七八年，總因為難度大而卻步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准確地制定發展、住房、稅收等許多重大政策的基本依據，就應該及時抓起來。開始抓的頭兩年可能准確度差一些，只要鍥而不捨地抓下去，就會越抓越准。

　　他表示，經濟適用房作為一種政策保障性住房，退出機制的建立很重要，無論業主買房多久，都不能當做商品房進行出售，享受房產的昇值。經濟適用房若要出售，只能以原價賣回給政府，政府再將這些住房賣給新一批需要住房的中低收入階層。

　　在包宗華看來，要解決中低收入群體住房問題，政府首先要調研確定這一群體的需求佔總體購房需求的比例。經濟適用房、廉租房和中低價位商品房的建設並不應僅僅追求絕對數字的增長，關鍵是增長的比例和幅度要合適，是否符合實際的需求。這些在『九部門十五條』中並未明確提及，希望在各地的實施細則中能有所體現。