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城市經濟的發展導致城市規模不斷擴大,天津中心城區的概念已不僅僅限於內環、中環線,目前已經擴張到外環線以內,城市建設不可避免的走向了外圍。天津環線邊緣房地產市場也蓬勃發展,出現具有板塊效應的大型居住社區,如南部高檔樓盤雲集的梅江生態區,北部的瑞景居住區,西部的華苑居住區、中北鎮的西部新城,東部的麗苑居住區等。這些區域以其獨有的土地資源優勢與自然環境優勢,在很大程度上緩解了市區居住與生活的壓力。但另一方面,生活配套設施的完善,交通線的延續等成熟生活區所必備的條件,是需要大量時間培養及物力支持的。對於城市發展來講,在原有成熟社區的基礎上重建新型居住區,是一種更為便捷有效的方式。今年老城廂板塊、北部中心區板塊等城市中心區域眾多項目的上市,將形成大區域的概念,『泛市中心板塊』的崛起發展,將與環線邊緣區域板塊同步發展, 2006年天津房地產市場將繼續延續繁榮發展的局面。
『泛市中心板塊』是指涵蓋和平區、老城廂地區、三岔河口地帶、天津東站地區的城市區域,泛指處於天津中心城區起步區周邊,相關商業、生活配套非常成熟的區域。根據區位、項目特點,發展特色,將『泛市中心板塊』劃分為三個分板塊,分別是——老城廂分板塊、中心區分板塊、北部中心區分板塊。
老城廂分板塊
該板塊區域主要是指以鼓樓及鼓樓商業街業街為中心,北至北馬路,東至海河,南至福安大街,西至西馬路的圍合范圍。主要代表項目有目前在建的城南新世家、賽頓中心、富力城等和即將上市的後現代城,新世界項目等。老城廂板塊是天津城市的發源地,具有深厚的歷史、文化底蘊。該板塊依托天津傳統的商業金街,具有濃厚的商業氛圍,且交通便利生活配套完善。老城廂分板塊項目多定位於中高檔公寓,容積率較高,產品形式主要以高層住宅為主。作為拆遷改造的城市核心區域,老城廂板塊目前集中了較多的外地開發商,進行高端產品的開發,在產品的戶型設計、配套設施等方面都將有新的亮點,有望成為天津新的高檔項目的聚集區。
中心區分板塊
該板塊區域主要指南京路沿線,西康路沿線等區域。該板塊的重點代表項目為犀地、賽頓中心、誠基中心等。中心區分板塊是天津政治、經濟、文化中心,區域內 商業配套、交通設施、教育醫療資源極為發達。因地域優勢,板塊內項目檔次,價格均較高該板塊的價位在9000元/平米至11000元/平米之間。產品設定呈現兩極分化態勢。誠基中心以小戶型為主,犀地、賽頓中心的戶型較大。
北部中心區板塊
該板塊區域主要指北馬路以北、海河、南運河以西及海河北岸東站附近區域。該板塊的重點代表項目為泰達城、小伙巷項目、海河大道、遠洋新天地等。北部中心區板塊與老城廂改造、海河開發結合緊密,目前進入快速啟動期。該區域潛在供應量巨大,開發商品牌知名度高。該板塊依托深厚的歷史文化底蘊,國內幾大開發商聯手打造,未來發展前進看好。
組成『泛市中心板塊』的分板塊各具特色,老城廂板塊嫁接在天津歷史文化淵源之上,是中心城區經過統一規劃的大型的城市綜合體,是泛市中心板塊的中堅力量;中心區板塊地理位置優越,土地稀缺性極強,地段的優勢造成土地價格也相對較高,是泛市中心板塊高價位產品供應所在;而北部中心區板塊,目前正處於啟動過程中,是泛市中心板塊中潛力所在,尤其是實力開發商天津泰達、北京萬通、上海廣洋的聯手更是06年樓市的重大看點。
在環線邊緣大型住宅社區發展的同時,人們也在呼喚回歸老城廂,『泛中心板塊』的發展崛起,是城市的外擴趨勢與回歸趨勢共同作用。市民在居住地的選擇上有一種兩極分化的趨勢,一部分人向往悠閑的自然生活,一部分人喜歡繁華的社會生活。城市的外圍在擴大,城市與鄉村的界限在模糊。在發展到一定程度後,就會有一種自外而內的城市的回歸。這種城市的外擴與回歸共同作用,使得外圍與核心相互呼應,從而促進整個城市的發展與繁榮。
市中心是城市形象重要的代表,城市發源地是最具文化價值的城市區域,具有豐厚的歷史、文化底蘊.如何讓代表著天津600年的歷史的建築行為在現代城市發展中得以延續,並演化成為新型的具有文化底蘊的現代都市核心,對於天津城市形象的提高,城市競爭力的提高至關重要。『泛中心板塊』的發展是深化城市肌理,提昇城市形象的必然要求。
城市規劃建設以及房地產開發不同時期需要不同重點,在現階段城市外圍發展迅猛與都市人渴望回歸的背景下,以老城廂為代表的『泛市中心板塊』成為天津的城市開發與可持續發展的重點區域,對帶動天津房地產乃至整個天津經濟可持續發展具有戰略意義,而且也是滿足市場需求的重要舉措,主要原因有如下幾點:
1、 作為獨一無二的都市核心,土地資源的『不可再生』直接導致產品的稀缺與市場關注點的提高。
2、 處於天津舊城改造中心,對於有城市回歸情結的買家吸引力極大。
3、 市中心區位商業配套齊全,教育、醫療資源豐富,生活、工作極為便利,相對正在發展的新興區域優勢明顯。
4、 市中心區域三級市場活躍,有大量的購買、租賃需求,對於投資型買家是重大利好消息。
『泛中心板塊』的發展需要面對的問題首先是區域人口密度大,從而導致交通等配套設施壓力增大。 其次是除中心區分板塊外,目前其它分板塊內項目均處於在建過程中,人氣尚顯不足,形成完善、成熟的居住氛圍尚需時日。再次是市中心的土地稀有性使得項目整體自然環境相對較差,對純高端客層吸引力略有不足。最後是06年各地產項目紛紛上馬,區域內短期推出量過於集中,從而給銷售帶來更大壓力。
2006年的天津房地產,以老城廂為代表的泛城市中心板塊是一個點,而且是一個具有拉動性的點。一個城市的發展總要經歷擴張回歸,在擴張再回歸的過程。通過一個點或幾個點的拉動,會促進整個房地產體系的繁榮。對於天津地產而言,從前幾年向都市外圍擴散,到現『泛市中心板塊』的異軍突起,這樣點、面的結合,必將帶動天津地產的全面發展。(文/宇軒顧問)