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『地王』何時能上市?
而以中原地產華北區總經理李文傑、北京大學以及中國社科院等幾位不願意透露姓名的經濟學家看來,『零打碎敲』的供地方式也是導致開發商天價搶地的主要原因。
在肯定了北京土地走向招拍掛公開交易之後,這幾位業內人士和經濟學家以北京地產界關注的『地塊』——吉普車廠為例,說明了土地之謎。『從2005年開始,多少家在關注北京的「地王」吉普車廠這塊地,但這塊地什麼時候能上市?分塊還是整體上市……等等問題始終是一個謎,誰心裡都沒底。』
另一方面,李文傑等人以溫泉鎮地塊為例指出了目前地產市場的一幕。4月18日北京市土地市場溫泉鎮D1地塊的競價現場讓包括拍賣師在內的所有人都驚呆了:短短17分鍾,溫泉鎮D1地塊的地價從9億一路狂飆到11.5億,最終以高出掛牌時的起始價近5億的價格『花落』北辰房地產。而李文傑們指出,事實上,正像北京市土地整理儲備中心副主任陳倩介紹的那樣,『溫泉鎮地塊還有的是!D1地塊只是其中的一塊』——溫泉鎮佔地6平方公裡,地塊由A、B、C、D1、D2、E、E2、F、G、H、K,規劃建築面積近322萬平方米,其中住宅不少於170萬平方米。
今年北京幾場土地拍賣會競爭極為激烈。
兩大原因導致『補漲』
經歷過杭州樓市風雲變化的陳豪認為:『這是北京的地價在「補漲」,北京以前的地價太低了。』陳豪認為,出現補漲的原因有二:其一是土地供應方式的變革,即從協議到招拍掛的過程,因為競拍人多而地塊少,必然要經歷『漲』的階段。陳豪從杭州的經驗分析,杭州從2000年開始實行招拍掛公開交易,同期,從『外行』或者外地進入杭州的開發商也多了,『僧多粥少』的局面使地價出現上揚,『這個階段需要兩三年的時間』。按陳豪的分析,從2004年8月開始真正實行招拍掛的北京土地還有兩年的上漲空間。其二是外資企業和上市房地產公司『囤積土地』的結果。『北京實行招拍掛前,應該有很多土地進入市場,即所謂4000公頃的存量土地,按照現行的政策,這些土地的開發商兩年內不予開發,政府就將收回。事實上,一些土地都還囤積在很多開發商手中,這部分地形不成有效供應,又不能及時收回重新上市,上市的土地就勢必少了,而北京的房地產市場又處在上昇階段,天價地塊出現、開發商搶地也就不足為奇了。』陳豪的這個觀點得到了很多業內人士的認可。
觀點:天價拍地 開發商頭腦發熱?
『土地交易方式,由原來的協議供地到招拍掛陽光交易』,開發商是否頭腦發熱?昨天,在采訪中,分析天價地塊在北京頻頻出現的同時,專家、經濟學家和業內人士提出了建議。
地產業內一些人士認為,根據國際上的做法,價高者得未必合理。不少人士建議:應該盡快制定評標標准,根據綜合評定確定得主,而不是單一價格決定制。而據了解,通常國際上招標評定的標准有四個:第一,方案是第一位,對城市土地價值的提昇有什麼作用,這可能是所有政府在公共土地招標的時候最關心的問題。第二,建成後對城市經濟的貢獻。比如說能解決多少就業、能解決多少稅收、能解決多少原來這個地區存在缺陷的問題。第三,項目是否會對地區造成負擔。如果項目建成以後對當地的交通產生了重大的壓力,政府即使在拍賣中獲得了很高的資金也是不合適的,因為這個地區本身產生的公共壓力都會轉嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實行轉移支付,來解決公共交通等等更多的問題。第四纔是價格。
此外,業內人士還建議,土地供應計劃應盡可能細化。這裡有兩層含義:一層是目前土地整理儲備中心的人員配置是否足夠,相關工作能否及時完成,會不會因為人力物力跟不上,而出現土地供應速度放慢問題;另一層就是土地供應計劃應該細化、透明化。
除此之外,在采訪當中,幾乎每位被采訪的業內人士和經濟學家都提出:土地市場要根治天價地現象,治理『部分開發商囤積土地,讓閑置土地盤活』刻不容緩。業內人士和經濟學家呼吁:有關方面應該在出讓土地的清查方面多下功夫,對那些已經閑置兩年、無能力開發的土地盡快收回,通過招拍掛,讓那些有實力、能夠在最短的時間內把土地變成有效供應的開發商開發,既解決開發商天價搶地的問題,又解決目前購房人買不到房子的難題。