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『難度太大了。我們曾就空置率問題做專門研究,但最後不了了之。』
作為一家以研究的專業性見長的房地產經紀公司——北京中原地產的市場研究部主管,徐超不會不知道這個數據的准確性對決策部門來說有多重要。
他和他的團隊苦於官方數據不夠高的說服力。2005年12月,全國多家媒體報道了一個『國家統計局最新數據』:中國的商品房空置面積達到1.12億平方米,空置率達到26%。
包括北師大教授董藩在內的一批學者對這個數據的指導意義表示質疑,並認為按照正確計算方式計算,中國商品房空置率絕不會超過3%。但七彩尾房超市副總經理陳延稱,去年來房價漲得最快的北京依然有相當可觀的尾房房源,他們專門做過一項調查,北京的空置率確實不低。
在各種版本的說法中,空置率成了一個謎。
26%懸疑
中原的空置率問題研究沒有進行下去,一是指標拿不出准確的、有說服力的基礎數據,二是研究所必需的分類也很難做到。『籠統地說商品房空置率沒多大意義,因為住宅、商業地產等不同物業情況很不相同,何況住宅中還分高檔住宅和中低檔住宅呢。』
至於基礎數據的收集,徐超和他帶領的團隊也找了網絡、政府、開發商各種渠道提供的信息,都不成系統。他們對去年12月媒體公布的『國家統計局最新數據』尤為吃驚。『按說官方的數據不應該出現這樣的問題。』徐直言不諱。
簡單地說,媒體報道中提及的26%,是根據市場上所有可售而未售的商品房面積之和,除以一年來商品房竣工面積之和得出的結果。記者在北京統計信息網上查閱到的『房地產開發統計報表制度』指標解釋中,找到了關於『空置面積』的條目:『指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建築面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建,統建代建,公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。』
據《中國證券報》等媒體報道,2005年12月,國家統計局公布了一組統計數據:到2005年10月末,全國商品房空置面積達1.12億平方米,其中商品住宅空置面積為6204萬平方米,商業地產空置面積上半年為2878萬平方米。全國商品房空置率已達到26%,大大超過了國際公認的10%的警戒線。
而據2006年2月7日《經濟參考報》報道,國家統計局公布新的數據:2005年前11個月,商品房空置面積達1.14億平方米;該年購置土地面積中,未完成開發的土地面積近1.7億平方米;按目前水平計算,我國商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多。《經濟參考報》引用這三個房地產數據指出,我國面臨著潛在的住房過剩風險。
按照1.12億平方米/26%=4.3億平方米的公式倒推,空置率數據計算時是以2005年10月末止一年內的商品房竣工面積為分母。
針對這一數據,北師大房地產研究中心主任董藩於3月14日在新浪網上發表了一篇言辭激烈的文章《國家統計局錯不可恕空置率過高是謬誤》。董在該文中稱,他早在2002年2月5日就曾在《光明日報》發表《對空置房不能一概而論》一文,對房地產空置率引起的認識混亂表達了自己的看法。
當時業界關於空置率的計算方式不一而足,公式中的分子分母均有不同意見。對於『空置房』的概念,有的將所有可售而未售的商品房都計算在內,有的認為應以一年為標准,竣工一年以上未售出的商品房作為空置房,也有人認為應以三年為標准,甚至還有少數人認為應當把已經售出而未入住的房子也算作空置房。至於分母,有的以一年內竣工的商品房為准,有的以三年為准,而董藩主張,應當以所有存量房和增量房的面積之和來計算,甚至把七八十年之前建造的、現在還能住人的房子也包括在內。
至於『國際通行的10%警戒線』,建設部副部長劉志峰早在2003年發表過和董藩一致的觀點。據劉志峰在2003年9月的一次國務院新聞辦記者招待會上介紹,國外房屋空置率的計算是將全部可用新舊房屋做分母、全部待售待租新舊房屋做分子得出的。劉因此聲明,我國尚未建立房屋空置率指標,目前關於中國房屋空置率達到20%甚至30%的說法是不科學不可信的。他還表示,今後將對空置房的統計作適當調整,竣工一年以內的房屋將被作為待銷房;竣工一年以上、三年以內的將被作為滯銷房;竣工三年以上的將作為空置積壓房。
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