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本期話題:
2005年,全國的房地產行業充分感受到了宏觀調控的巨大影響。在天津,房地產市場的穩固發展以及供需良好印證了未來本市房地產市場仍將在和諧中向高層次邁進。
由於房地產行業產品生產周期長的特點,房地產市場供給表現出很強的慣性,近年來各項目公司積累的潛在供給能力將陸續在2006年竣工亮相,因此,商品房的供給速度將繼續增加。
2006年,本市的房地產行業將如何發展,項目的產品品質將如何提高,成為很多業內人士以及眾多購房者關注的事情。有關人士分析認為,2006年,房地產行業在產品精細化調整的過程中,產品定位和市場需求較准的企業將會越做越強,會慢慢走向規模品牌化的構架;而沒有抓住市場的基本需求、沒有適時調整戰略的企業可能會被淘汰出局。房地產產品品質的提昇將會表現在房地產行業從創新時代走向更加成熟的人性化高科技時代。明智的消費者選擇房屋,不是選擇面積更大,而是選擇品質更精的,更適合自己的,所以開發企業應該讓產品適應不同客戶的需求,讓房子更適合於各個階層。
有關人士分析認為,隨著調控政策的不斷完善和落實,投機性需求將會繼續受到抑制。
同時,各地的城市改造與拆遷規模受到控制,由此產生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調整幅度不大的情況下,一些購房者仍會對房地產項目的投資感興趣,同時,外資對房地產市場的投機仍然存在。
主持人:住房消費是我國城鎮居民消費結構昇級中最大的熱點,也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵之一。因此,房地產市場調控需要進一步明確對消費性購房需求和投資投機性需求的區別對待政策,繼續保持對居民自住的消費性購房的信貸支持和稅收優惠,同時,要重點加強對投資和投機性購房交易行為的稅收征管,適當提高交易環節和保有環節的稅收。
張三:由於房地產調控效果逐步明朗,消費者的心理預期開始恢復正常,觀望心態正緩慢轉變。中國人民銀行對全國城鎮儲戶問卷調查報告顯示,四季度准備購買住房的居民人數佔比為19.6%,較三季度提高0.5個百分點,說明居民近期購房意願略有回昇。2006年自住性需求將逐漸回暖。
李四:當前房地產投資增長已進入到相對正常增長空間,如果今後沒有力度更大的調控措施出臺,估計2006年房地產投資不會出現大幅度的降低或上昇,增速與2005年基本持平。一方面,在宏觀調控政策的慣性作用下,房地產開發貸款和消費貸款增速將繼續放緩,直接影響房地產開發的規模和施工速度,發揮抑制投資增長的作用。另一方面,海外資金和民間資金將繼續流入房地產市場,資金偏緊狀況將有所改善。同時,國家將強化擴大居民消費政策,為了滿足廣大中低收入群體的住房需求,國家將繼續鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設,因而,普通住房的投資增加將成為房地產開發投資增長的主要動力。
張三:根據房地產行業產品生產周期長的特點,房地產市場供給表現出很強的慣性,2004年以來積累的潛在供給能力將陸續在2006年前後竣工,因此,商品房的供給速度將繼續增加。從2004年初開始,房地產投資過快增長,商品房施工面積很大,但自去年4月份以來,在宏觀調控作用下,由於房地產開發商資金偏緊和對房地產漲價的預期等因素,商品房建設速度放慢,使商品房的竣工率較低,積累了大量在建未完工程。
李四:2005年以來,國家出臺的系列調控措施,其政策效果將在四季度繼續顯現,房地產價格漲幅仍會有小幅回落。但總體分析,房地產價格大幅下降的可能性不大。根據上述對房地產供給和需求的判斷,2006年商品房供給量將有所增加,自住性需求逐漸回暖,隨著房地產市場供求形勢和房地產市場結構的進一步改善,2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向平穩,個別前期房地產價格虛火明顯的城市,可能出現房價小幅下降的情況。
張三:樓市需求與經濟景氣周期密切相關。西方發達國家把房地產行業作為經濟景氣的晴雨表,經濟景氣的時候,人們往往把購房的需求提前;經濟不景氣,則相反。持有資產傳達了很重要的經濟學信息,當預期經濟膨脹的時候,人們力圖把貨幣資產轉化為實物。當人們預期經濟緊縮的時候,則相反。因此, 2006年我國經濟的景氣度以及對於經濟景氣度的預期都將影響樓市。
主持人:2006年將是鼓勵住房消費年。住宅消費是指普通商品房消費,尤其是自住性的商品房消費,這可能就是2006年的政策走勢和取向。此外,2005年的宏觀調控導致不成熟的投資者大多退出市場,在這種情況下,2006年有望取得好成績的商品住宅將是那些與動遷、首次置業和改良型置業等剛性需求相匹配的樓盤。房地產的屬性至少80%應該是自住,20%是投資和保值性屬性,其中套利屬性在任何時候都要嚴格限制在5%以內。
同時反過來,真實需求的激發、重振消費者信心將是全體開發商、研究機構的長期重要工作。
張三:2006年房地產價格將趨於穩定,開發商任意調價以獲得高額利潤的現象也將得到有效遏制。還有財務成本的增加,不可預見風險因素都會使利潤率回到合理區間。
李四:2006年,開發商需要注意分散企業風險,加強企業在產品類型、區域類型的選擇和融資渠道上的多元化組合,避免風險過於集中給企業造成危害。不少開發商由原來的集中住宅開發轉入商業、辦公樓、配套商品房的開發,正是順應了這種多元化的需要。
主持人:我們一直在倡導住宅產業的節能化、智能化,2006年的住宅產品會出現眾多帶有標志性的節能化、智能化住宅項目,但節能不是少用而是要讓資源循環利用,要集成應用,讓一噸水、一度電發揮更大的效能。住宅在更新換代,產品品質在不斷提高。今天我們的住房跟昨天住房是不一樣的,科技含量的提高,大量應用一些成熟先進的新技術和成套技術,這個已經成為社會的共識。
張三:要實現經濟社會可持續發展的戰略目標,發展節能建築刻不容緩。首先,需要強制性地執行現有的法規和節能標准。通過建立新聞披露制度和市場清除制度,對不執行國家建築節能設計標准的設計單位和建築單位進行披露,並給予一定的處罰直至清除出市場。其次,改革供能方式,實行集中供熱、分戶計量。第三,建立一整套經濟激勵制度,喚起人們的節能意識,推進節能建築的發展,進而實現建設事業的可持續發展。
李四:房地產產品品質的提昇表現在房地產將從創新時代走向一勞永逸。一勞永逸指的就是要經受得住時間的考驗,要能夠在若乾年之後還給我們的子孫後代留下什麼。目前房地產業對『創新』的理解還停留在『跟周圍開發商不同』的層面上,『創新』成了追求的目的,而事實上,創新不是概念,創新也絕不是目的。房地產業不是服裝業,房地產業不是在追求花裡胡哨的概念,而是要追求一勞永逸的行業。另外,新建小區的規劃一定要符合城市的規劃和城市的發展,而城市的發展則要增強城市群的整體優勢。
張三:房地產行業不能一擁而上,都做別墅,或是都建花園洋房,明智的消費者選擇房屋,不是選擇面積更大,而是選擇品質更精的,更適合自己的,所以開發企業應該讓產品適應不同客戶的需求,讓房子更適合於各個階層。
精細化發展是未來房地產的發展趨勢,一方面對住宅產品進行精細化調整,以適應不同的市場需求,找到系統化、精細化的目標;另一方面開發模式也會向精細化、結構化發展,以適應市場需求。
主持人:謝謝兩位對於2006年房地產市場趨勢的分析,下期我們將繼續就本市房地產市場之中產品的需求以及如何使購房者有更多好的產品選擇進行討論,同時歡迎廣大讀者表明觀點和看法。
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這種文章太虛