|
||||
最近的一則報道引起大家的注意。據報道:2006年3月1日零時10分,宣武警方在天橋北裡3號樓的地下出租房裡開出了《治安管理處罰法》實施後的第一張處罰告知書。按照新施行的《治安管理處罰法》,宣武公安分局民警在天橋北裡3號樓對80多間出租房進行清查。在清查時,一男子稱是來北京看病的,但在前臺登記中,民警並沒有發現其姓名,因此依法對這家地下出租房開出了處罰告知書。
律師分析
看完這則報道,估計很多出租房屋的房主該行動起來,抓緊時間登記查驗租戶的身份證了。
其實這件事情的發生並不意外,因為出租房屋有一些法律方面『小問題』往往容易被忽略,報道中的出租方被罰款也不是偶然,現實中這種問題也普遍存在。
目前,隨著我國城鄉經濟的迅速發展,流動人口日益增多,房屋租賃業發展迅速,很多人購買商品房的目的也不僅僅是為了滿足自己的居住要求,收取房租獲得收益也是非常好的投資方式。單就出租住宅而言,需要注意兩方面的法律問題。一個方面是出租方與承租方之間的權利義務關系,這主要通過租賃合同進行約定,例如房主要保證擁有產權、保證房屋能夠正常使用;租戶要保證按期繳納房租等,這些都關系到房主的切身利益往往得到了充分的重視。另外一個方面,就是房主、租戶同社會公共利益的關系,例如公共安全、稅收等問題,這些問題雖看似與房主切身利益關系不大,但應該得到應有的重視。
首先,房屋出租簽訂租賃合同之前,出租方的房屋應是已經依法取得房屋權屬證明或經營管理權的房屋,同時必須嚴格按照規劃的用途出租給他人使用。出租人應該將房屋出租給有合法證件的單位或個人。如果出租給非北京市戶籍人員居住、使用的,要按照《北京市流動人員管理條例》和《北京市流動人員租房治安管理規定》等有關規定,要求承租人到公安機關申報暫住戶口登記以及辦理暫住證,不得將房屋出租給沒有合法證件或證件不全的個人,否則將和本文中報道的房主一樣收到罰單。
其次,房屋出租以後,房主也要密切注意房屋及租戶,一方面要對出租的房屋及其附屬設施、設備進行定期安全檢查、維修,確保房屋符合使用安全標准,另外一方面當發現租戶有違法行為要及時向有關部門報告,如果明知而不報告,也會受到相應處罰,例如租戶利用出租房屋生產、銷售、儲存、使用危險物品;制作、販賣淫穢圖書、光盤或者其他淫穢物品的;明知是贓物而窩藏的;介紹或者容留賣淫的;為他人進行賭博活動提供出租房屋的等等,根據治安處罰法的規定:房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動,不向公安機關報告的,處二百元以上五百元以下罰款;情節嚴重的,處五日以下拘留,可以並處五百元以下罰款。
第三,房主收取租金以後,必須要照章納稅,這需要房主充分重視。目前個人出租房屋並取得收入,依法應分別申報繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅。對個人出租房屋應征收的各項稅費應按規定計算。為便利征收,降低稅收成本,《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》規定也可采取按每一百元應稅收入含五元的稅額的負擔水平統一計算應納稅額,即按實際收入的5%計征。有的房主是用租金來充抵銀行按揭還款的,房租如果再交稅就覺得自己有經濟損失,但是只有依法納稅,纔能得到法律的保護。例如,不交稅就沒有房租的發票,那些租了房屋作公司的租戶或者單位報銷房租的租戶需要發票而房主拿不出來,有時候當即發生糾紛,或者是用其他不對應的發票暫時蒙混,遲早都是麻煩事。只有納稅以後,各區縣局、分局的稅務所纔可以為完稅方提供代開發票的服務,拿到正規稅務發票,這樣纔能避免糾紛的發生。另外,『黑白合同『的做法更不可取,為了少納稅,有的房主和租戶簽訂兩份合同,其中一份就是為了應付稅務機關,租金寫的很低,自以為可以少交稅,但是稅務部門早有應對的方法,對於納稅人申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的,各區縣地方稅務局、地方稅務分局應根據當地實際情況,並結合房屋的地區分布、結構類型、質量面積、市場租金價格等不同情況核定其應納稅。稅逃不了是一方面,但是還有更大的隱患。是在律師代理的案件中,曾經就發生過租戶以租金少的那份合同為依據繳納租金,例如為了少交稅,實際房租為四萬,給稅務部門看的租金是五千,雙方發生糾紛以後,由於兩份合同都是雙方簽訂的,租金數額如何認定很是麻煩,往往是房主受到經濟損失,自釀苦果。
以上幾個『小問題』,需要引起房主的重視。最後要指出的是:出租人委托中介公司出租房屋時,為了保障自己權益,應當委托有從業資質的中介公司,委托前要了解清楚有關中介收費的規定,仔細簽好居間租賃,避免在經濟上蒙受損失。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||