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要將居高不下的房價降下來,需要兩手抓,而且兩手都要硬,一只手是政策,一只手是市場。
雖然住房也是商品,具有消費和投資兩種屬性,但住房又有別於其他商品,因為住房是在消耗土地資源基礎上生產的,由於土地資源具有不可再生的特點,那麼一部分人消費了土地,就會『擠出?其他人。所以,對於住房的出售不能單純以『價高優先?為准則,而要綜合考慮到每一個人的住房需求。從這點看,政府調控房價是對的。
如果要讓房價在短時間內降下來,就要兩手抓。
先說『看不見的手-市場。
抑制房價單純靠政策顯然不行,市場的力量其實最有效率。
那麼如何通過市場來抑制房價?
很簡單,改革住房市場化政策,增加低價商品房和經濟適用房的供給。
這是一個大道理。
因為住房問題不僅已經影響到人民的安居樂業,而且關乎對土地資源的合理利用。所以,在強調住房提供市場化的同時,必須改變住房的供給結構,調整人們的住房觀念。
具體講,地方政府應該制定10年期的住房供給計劃。為了滿足人口短期增長對住房的需求,現階段的住房提供,應該以低價商品房為主,也就是說,市場對住房的供給應該以小戶型、低價格的住房為主導,以高價商品房為輔。在滿足絕大部分居民一般居住的要求後,再來滿足少數高收入者以提高生活品質為目的的住房需求。
如果政府能夠通過使用市場化手段提供大量的低價房,則不僅可以改變住房市場的結構,增加市場供給,而且符合中國土地資源的現狀,減少對土地的使用。那麼在這樣一個政策預期下,其效果是顯著的,不僅可以使居民獲得住房保障的穩定感,合理制定購房規劃,而且可以在短時間內把高價商品房的價格壓下來,減少住房市場的投機行為。
這是市場供給和市場預期發生作用的結果。
再說『看得見的手-政策。
無論是使用行政性手段抑制房價,還是通過增加低價商品房和經濟適用房建設來增加供給,都需要中央政府出臺政策。
媒體報道說,中央政府在今年依然會保持對房地產業的調控力度。這是一個讓人欣慰的好消息。
從有關部委出臺的相關政策看,雖然也強調了改善市場結構,控制大戶型和低密度住房建設,增加普通商品房和經濟適用房,但並沒有從住房政策高度提出『住房新政?。
我以為,『住房新政?應該包括兩方面內容,一方面是強化地方人大作用,用人大來制約地方政府。把住房問題作為對地方政府考核的主要指標之一,人大具有一票否決制。因為住房是民生問題,人大必須代表老百姓出來說話。
另一方面是出臺國家住房政策,提出節約土地資源、滿足人民住房需求的有關住房建築、銷售、轉讓、租賃的相關政策,使13億人口都能夠享受經濟增長的成果。
在這裡,我只想強調對經濟適用房的管理。
改變住房供給結構,大量增加經濟適用房,是以市場手段抑制房價的有效辦法,而對經濟適用房銷售、轉讓和出租等環節的管理,則體現出政府抑制房價的真實態度和能力。
首先是標准問題。這一點,社會各界基本形成了共識,即經濟適用房應該是小戶型。
其次是怎樣讓經濟適用房真正都能交到中低收入者手裡。銷售環節當然要把住。而更有效的辦法是嚴格管理經濟適用房的轉讓和出租。如何做?可以規定經濟適用房轉讓價格不得高於購買價格,即政府保障經濟適用房業主具有使用和轉讓出租的權利,但不保障業主享有房產增值的權利。其好處是,既保障了中低收入者的住房要求,又強化了經濟適用房的居住性。如果經濟適用房資產得到了增值,那麼增值收益應該歸政府所有。同樣,經濟適用房業主要出租所擁有的住房,也應該以政府廉租房的價格出租。
嚴格管理經濟適用房的轉讓和出租環節,實際上可以避免經濟適用房的業主以其牟利,也可以有效制約銷售環節的作假和尋租行為。當然,保證經濟適用房在轉讓和出租環節的公正性,應該制定相應的法律規定,包括人大的審計和監督,也包括對違規者舉報的高額獎勵等。總之,只有建立一整套制度安排,纔能保證經濟適用房真正起到滿足中低收入者需求和抑制房價的作用。
當然,要做到這一點,就必須使人民政府能夠真正為人民所想,而要讓政府為人民服務,則必須讓人民有作主的權利,包括對住房、教育、醫療和其他福利進行選擇優先發展權的權利。
說來說去,有一點還得強調,住房是一種特殊的商品,對特殊的商品政府就可以實行市場管制。
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